国内“钱荒”房企海外融资

　　临近年末，市场资金紧张加剧。今年6月的“钱荒”事件仍然历历在目，近两天来银行间的各种利率飙涨，也让不少人担心第二次“钱荒”已经到来。日前，银行间1月期质押式回购加权平均利率再创6月“钱荒”以来新高，上海银行间拆借利率也连续3日飙涨。种种因素，使市场对新一轮“钱荒”的担忧加剧。央行宣布已通过短期流动性调节工具SLO适度注入流动性。尽管如此，短期资金面仍不容乐观，目前成都多家银行已暂停了房贷。

　　随着二次“钱荒”的到来，全国各城市银行贷款总体进一步收紧。中国房产信息集团(CRIC)研究中心最新数据显示，根据对全国21个城市66家银行调研结果，三成非国有银行停止了个人住房贷款业务，二套房停贷比例略高于首套房；从首套房来看，仅剩二成城市还存在贷款利率优惠，而广州、佛山和惠州首套房贷利率甚至在基准利率基础上上浮了10%。该中心认为，今年带动房地产销售的主要群体便是放贷敏感度最高的刚需群体，一旦银行的贷款发放收缩，他们的购买力将大打折扣。因此，如果这一利率标准持续至明年，将会提升刚需门槛，无疑将对商品住宅成交规模造成影响，从而使明年刚需市场面临严峻考验。

　　回顾今年首次“钱荒”，6月24日开始，各地都开始出现部分银行暂停个人住房贷款业务的消息。中央国家机关住房资金管理中心也在6月24日暂停了部分公积金业务。持续的“钱荒”，给房企的资金链造成很大压力，使得部分大房企纷纷出海融资。

　　由于美国量化宽松政策持续实施以及利率的走低，海外融资的成本优势逐渐凸显。例如万科于2013年3月发行的5年期限的8亿美元债券，年利率仅为2.625%。因此，拥有海外融资平台的大型房企倾向于加大发行海外债券的力度，或通过银团贷款这种规模大、利率恰当的模式从海外募集资金，以期增强资金流动性并调整长期债务结构。2013年仅1月就有17家房企通过境外融资渠道获取420亿元资金，超过2012年海外融资总额的50%。海外融资额增速在2013年第二三季度也都一直保持在20%以上。

　　明年房价增速或放缓

　　2013年即将结束，对于2014，房价依然是很多人关心的重要话题。据了解，目前北京市二手住宅市场出现降温现象，在昌平、朝阳等区域内，业主挂牌报价和实际成交价格都有不

　　同程度下滑，单套房成交价格甚至骤降25万元，部分房源房价下降幅度超过了10%。对此，链家地产市场研究部表示，从链家地产监测数据来看，二手住宅市场正在降温，11月底以来最为明显，二手住宅市场开始滑坡。该机构数据显示，近3年来，全国82个城市的住宅投资收益率与2009年相比明显呈下降趋势。2014年房价增速放缓已难以避免，今年下半年以来，我国房地产投资、销售增速和房价环比增速都在放缓，这样的态势将在明年得到持续。

　　12月初，国家信息中心及社会科学文献出版社联合发布经济信息绿皮书《中国与世界经济发展报告(2013)》预计，明年我国房地产市场整体将保持小幅增长，预计全年房价的涨幅在5%左右，考虑到2013年的翘尾因素，2014年上半年的房价指数可能会在8%以上。同时，也不排除出现由于地方债务处理不当导致资金短缺，进而引起房地产市场需求和价格快速下滑的可能性。

　　在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及，“建立城乡统一的建设用地市场”以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等举措。业内人士认为，这都将会对房地产市场产生影响。

　　戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏认为，由于一线楼市房价上涨预期依然强烈，2014年上半年，一线城市或将强调预售证管理，尤其是高端项目的预售证发放将会较为谨慎。若政府在2014年下半年出台具备长效调控功能的房产税政策，也将会与当前在上海和重庆的试点政策有明显不同。其将更准确地抑制投资投机性需求，保护自住及改善型需求。

　　展望2014年楼市，伍惠敏预测，2013年第四季度出台的地方调控政策，将对市场预期产生“心理降温”，但鉴于2013年市场活跃成交的惯性作用，预计2014年上半年住宅市场走势仍将保持平稳。