47亿元“待嫁地王”将延续土地市场热潮

上海2013年经营性用地出让收入成功突破2000亿元大关，创历史新高，而12月23日上海市发布的闸北区大宁路地块挂牌价即达47.73亿元，预示着2014年开年上海土地市场仍将延续高温的格局。

春节前，上海有望诞生2014年第一个地王。12月23日上海市发布2013年262号土地出让公告，其中闸北区大宁路街道325街坊地块挂牌价达47.73亿元，起始楼板价2.25万元/平方米，有望成为2014年上海土地市场首幅地王。

出让公告显示，闸北区大宁路街道325街坊地块，出让面积为96429.3平方米，规划用途为普通商品住房，容积率2.2，起始价47.73亿元，为上海近5年来纯住宅用地市场起拍价最高的地块。根据出让进度安排，该地块将于2014年1月17日正式挂牌，1月28日进入现场竞价环节，这也意味着，明年上海土地市场将在首月即迎来“地王”级别地块。

在重磅地块推出的同时，上海今年的土拍也告一段落。根据汉宇地产土地监测数据显示，截至12月20日，上海经营性用地出让收入达到2038.27亿元，成功突破2000亿元大关，创历史新高的同时，较去年全年的759亿元增长169%。

“土地供求放量，房企热情高涨，土地溢价连创新高，地价居高不下，2013年无疑将成为上海土地市场极为关键的一年。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏指出，目前中央对房地产调控已从过去的行政手段转变为市场手段，在调控政策无新意和土地政策不改的背景下，预计2014年上海土地供应量会继续增加，由于房企土地储备意愿明显，土地需求和地价也难降温。

开年地价头筹

上海土地交易市场数据显示，截至12月26日，闸北区大宁路街道325街坊地块已吸引多达54家企业领取竞买申请书，挂牌不到一周时间，其关注度就超越近期所有上市土地。

“尽管今年上海出了很多地王，但这样优质的大规模纯住宅用地还从未出现过，我们势在必得。”上海一家龙头房企高管向记者透露，目前已经有几家大型房企盯上了这幅闸北地块，预计在春节前会有一场抢地激战。

挂牌资料显示，闸北区大宁路街道325街坊地块东至平型关路，南至彭江路，西至共和新路，北至和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路。按照规定，该地块净地交付，中小套型住宅建筑面积不得低于总住宅面积的20%，共计4.24万平方米，另需配建不少于1.06万平方米的保障性住房。

值得一提的是，该地块的起拍总价为上海近5年来纯住宅用地市场的最高价，即使底价成交，该地块仍将成为2014年的住宅用地总价地王。此前的纪录保持者是2010年9月以34.2亿元出让的黄浦江沿岸E18地块(9-3)。该地块后被九龙仓旗下卓光控股有限公司以48.28亿元摘得，折合楼板价35490元/平方米，溢价率41%，创下当时浦东新纪录。

上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩分析指出，该地块位于上海内、中环之间，地理位置十分优越，地块西、北两侧分别紧邻南北高架、中环线两大交通主干道，且处在1号线汶水路站的步行可至范围内。此外，地块周边住宅小区较多，属成熟生活社区，西侧共和新路沿线、南侧广中路沿线各类商业配套非常齐全，且地块周边还有大宁国际幼儿园、风华初中、彭江医院等教育医疗类资源。

记者了解到，该地块周边在售项目主要有明园森林都市三期、中星馨恒苑一期尚品新作以及大宁瑞仕花园，目前新房成交均价在3.1万~3.7万元/平方米间，此外，地块附近仍以二手公寓小区居多，如慧芝湖花园、水木年华花园、新梅共和城，最新交易价在3.5万~4.5万元/平方米。

“2.25万元/平方米的起拍楼板价，按合理的地价楼价比算已明显偏高，较2011年12月成交的同区位地块上涨了124.89%。”邵明浩向记者指出，从总价和楼板价的角度，这幅闸北地块都较高，这或对其未来成交溢价空间产生一定制约。但由于开发商对此类市中心的纯住宅用地仍普遍拥有明显偏好，预计该地块未来或存在较大溢价空间。

上海一家民营房企负责人也指出，该闸北地块或将拔得明年开年的上海地价头筹。对房企而言，在一线城市储备纯住宅地块，会降低未来在销售阶段所面临的风险系数。同时，相较商业用地而言，住宅地块对于房企自身资金实力要求相对较低，且运作周期也相对较短，未来不排除会出现高溢价成交的可能。

市场高位收官

近日，在上海自贸区第一次住宅用地拍卖中，临港新城共成功出让了5宗住宅用地，均以400%左右的高溢价率成交，成交楼板价高达1.5万~1.6万元/平方米，较今年年初地价上涨了3倍。从上海最偏远的郊区一跃成为土地市场的宠儿，临港新城的崛起成为上海火爆土地年的缩影。

今年上海经营性用地呈现出供需两旺情形，土地出让金收入首次突破2000亿元。自今年3月份以来，经营性用地出让月度总金额均成功突破100亿元大关后，该成绩成功延续至年末，保持近10个月的连续纪录。其中，今年9、12月份，两个月上海市经营性用地出让金分别达到403亿元、345亿元高位水平。

截至12月20日，2013年上海经营性用地（剔除动迁安置房用地）共成交215幅地块，较去年增加76幅；成交占地面积为855.25万平方米，与2012年全年相比，增长67%；建筑面积为1750万平方米，比去年同期增长74%。

市场细分中，商品住宅用地成交占地面积为522.12万平方米，比去年同期增长68%，成交建筑面积为941万平方米，同比增长78%；而商用地块成交占地面积为333.13万平方米，同比增长65%，成交建筑面积为808.47万平方米，同比增幅为69%。

今年来，国内一线房企纷纷将拿地重心锁定于上海，市场格局正在重新发生改变。以绿地为代表的本土房企在上海土地市场中表现抢眼，今年在上海已累计摘得20幅经营性地块，累计拿地金额达224亿元，成为上海土地市场表现最积极的房企代表。而外资房企方面，徐家汇“巨无霸”地块则被新鸿基地产以217.7亿元天价收入囊中，摘得全国总价地王称号的同时，也刷新2010年以来全国总价纪录。除此之外，福建房企也于今年，充当着“黑马”角色，阳光城、福建正荣、融信等福建实力房企频频出手购地。

“上海出让经营性用地溢价排名前十的地块中，3组数据值得我们关注，第一，50%地块地处浦东；第二，90%是住宅用地；第三，100%为下半年出让。”21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔指出，今年大虹桥开发、自贸区落定等重大利好使得房企对上海的追捧愈演愈烈，今年下半年很多外地房企首战上海，表现出明显的战略布局特点。

汉宇地产市场研究部经理付伟表示，考虑到今年上海土地市场出现一波集中供应，或多或少会影响到明年供给水平，预测明年楼市供需量及涨幅，与今年相比，均会出现回落现象，这会导致房企拿地与今年相比更趋谨慎。明年土地市场从成交方面看，或将出现回缩迹象，但地价上涨趋势仍然不会被逆转。