中国房地产业协会副会长 朱中一

　　中国房地产业协会副会长朱中一在2013中国新型城镇化案例研讨暨中国幸福社区论坛上明确指出，城镇化是从事第一产业的农村劳动力向第二产业、第三产业转移的过程，是农业专业人口从农业社会生活转向城市生活的过程，是劳动方式、就业方式、生活方式转变的过程，包含了经济发展的规律。

　　在朱中一看来，推进以人为核心的城镇化，产业支撑是城镇化的重要基础，土地和房地产是城镇化的重要载体。房地产行业首先要关注老百姓的住房问题，就是把符合条件的农村转移人口转为城镇居民，解决住房问题；其次要不断完善市场配置和政府保障相结合的住房制度。

　　城镇化应积极稳妥

　　朱中一说：“习近平总书记不久前在山东考察的时候讲了一段话：‘城镇化不是土地城镇化，而是人口城镇化，不要拔苗助长，而要水到渠成，不要急于求成，而要积极稳妥。’这就说明城镇化是一个经济规律，要积极稳妥。”

　　朱中一援引了十八届三中全会决议关于健全城乡发展一体化的体制机制的内容，“城乡二元化结构是制约城乡发展一体化的主要障碍，必须健全体制机制，形成以工促农，以城带乡，工农互惠，城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。”他谈到，这部分论述的第一段话是加快构建新型的农业经济体系，第二段话就讲到了赋予农民更多的财产权，第三段话讲到了推进城乡要素的平等交换和公共制约的均衡配置，第四段话才讲到了完善城镇化健康发展的体制机制。

　　他认为，这一思路的形成基于城镇化的经济规律。当工业化发展以后，才容易进入规模经营、合作经营阶段。只有在构建新型的农业经营体系以后，人口的转移才能成功。在转移和城乡一体化过程中如何赋予农民更多的财产权力，是至关重要的；然后推进城乡要素的公共资源均衡配置，才能完善城镇化的健康体系。

　　“这就说明，在城乡一体化过程中，城镇化首先关心的是农业的现代化、构建新型的农业经营体系。只有这样，农村才有富余的劳动力出来；只有这样，咱们才能处理好城乡的协调发展关系。”朱中一表示。

　　土地和房地产是城镇化的重要载体

　　朱中一谈到房地产业在城镇化当中怎么定位的问题。

　　“在城镇化过程中有几个基本的要素：以人为核心是第一要素；产业支撑是重要基础；产城融合也是一大要素；土地和住房是重要的载体，是城镇化的重要保障。”

　　在朱中一看来，要推进以人为核心的城镇化，房地产行业首先应该要关注老百姓的住房问题，把符合条件的农村转移人口转为城镇居民，解决住房问题。“在城镇化过程中，住宅业是为老百姓住有所居服务的重要民生行业，非住宅的商业地产、旅游地产、产业园区地产等，是为相关产业的转型升级提供配套服务的基础性产业。”

　　他认为，推进以人为核心的城镇化，需要不断完善市场配置和政府保障相结合的住房制度，为扩大就业服务。“要完善双轨制的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的一个供需格局；既要增加新增的住房供应，又要盘活存量；既要新建又要发展和规范二手房市场和租赁市场，同时还要考虑将进城落户的农民工的宅基地和房产作为资产流转，提高他们在城市里购房和租房的能力。”

　　朱中一称，房地产市场差异化问题已经显现。现在北上广深等一线城市，住房供不应求，房价上涨很快，但是不少三、四线城市存量的消化压力也不小。现在存量房、待售商品房面积的增加主要是三、四线城市的现象。

　　朱中一建议，在贯彻双轨制住房工业体系的时候，不要与保障房市场的供应截然分开。他举例道：“像北、上、广、深这些城市，特别是北京，应考虑增加商品房的供应。但是供大于求的城市的政府怎么通过控制多余住房、控制租赁住房，很多城市都在探索。像贵阳可以把中小套型的房子租来，政府加一些补贴，租给符合条件的中低收入家庭，这样政府也可以少建一些保障性住房来达到这一目的。”