2013年，传统房地产依然重复着涨价、调控的旧曲，商业地产忙着与新秀电商明争暗斗，但在新城镇化继续发酵、地根收紧的情况下，产业地产被越来越多的投资者所重视，一时间热闹非凡。

跨界而来的传统地产商、政府背景的综合运营商、携互联网大举略地的电商、海外资本和物流地产运营商等各路人马路数迥异，在喧嚣的表象之下，暗潮涌动的乱象也从不鲜见。从低价拿地“圈地”到“挂羊头卖狗肉”，一些投资者将产业地产视为他们新的土地游乐场，短视的运营模式让整个行业蒙受着损失。

与市场的火热形成鲜明对比的是，国家的相关政策已经冰封数年，一直没有重大动作。今年1月份，国土资源部表示针对供地规模和存量庞大的工业用地，会推进工业用地弹性出让和租赁制度，探索存量工业用地退出机制，就此拉开了2013年产业地产一系列政策出台的大幕。随后，从对工业用地弹性出让的探索，到严格控制物流园圈地，再到减少工业用地供给，相关的政策改革给梳理当下的乱象、促进行业可持续发展带来了曙光。

新城新区，产业地产“奇货可居”

过去一年，位于众多一二线城市的国家级新区被奉为中国经济的新引擎。除了众所瞩目的上海自贸区，深圳的前海、广州的南沙、珠海的横琴、兰州新区等都被当地政府和众多投资者寄予厚望。

与以往新城建设不同的是，如今几乎所有新城新区的建设都必提“产业化和城镇化相融合”、“产业先行”的概念。一时间，一切与产业相关的东西都成为地方政府争抢的“香饽饽”。

今年4月，绿地集团表示有意与上海张江高科技园区合作，在兰州新区建设张江高科产业新城项目。而在武汉软件新城的建设中，当地政府也是引入长期运营大连软件园的亿达集团作为新城的开发运营商。在新城镇化深入发展过程中，产业地产商成功“逆袭”，成为执掌中国经济新引擎的舵手。

不过反过来看，这些产业地产商的“逆袭”也依托了新城新区概念。依托其在上海自由贸易试验区的开发主体地位，今年8月30日至9月16日，外高桥连续实现12个涨停。

物流园变身“土豪”

十八届三中全会上传出“提高工业用地出让价格”的口风，原本意在收紧地根、促进土地集约利用，结果却意外让许多旗下拥有大规模工业用地储备的企业暗自窃喜，一些上市房企甚至因此而股价大涨。其中，作为工业用地分支的物流用地，尤其成为“圈地运动”中的香饽饽，大有变身“土豪”之势。

据不完全统计，目前全国至少有20多个省市和30多个中心城市政府制定了区域性物流发展规划和政策，并将开发物流园区作为发展物流的品牌，平均每个地级市都有十余个物流类园区。

根据此前中国物流与采购联合会做的调研，中国物流园区的平均空置率约60%，不少企业以获取政策优惠为目的进驻物流园区“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后变卖。

造成物流园区如此大规模圈地的原因，业内人士认为除了政绩工程的动因以外，主要在于对物流设施的认识偏差和对资源整合缺乏系统考虑。同时，由于物流用地从属工业用地，土地价格一直很低，这也为大规模圈地提供了可能。

以内蒙古为例，《内蒙古自治区人民政府关于贯彻落实国家物流业调整和振兴规划的政策和保障措施》显示,对于物流园区“要优先保证建设用地,土地出让金按照国家2009年规定的工业用地最低价标准执行”。

动机不纯的企业参与更加速了物流园区圈地的步伐。在众多业内人士看来，现阶段的产业地产企业更多是重地产而轻产业，它们看中的是土地增值带来的盈利。

针对当前国内建设火热的商贸物流园，一些调控政策的出台可谓今年产业地产的亮点之一。6月5日，国务院办公厅印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》明确提出在支持流通企业建现代物流中心，发展统一配送的同时，也要禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。不过，这类政策能否真正落地发挥作用，还需进一步观察。

土地政策“亮剑”

对于尚未形成成熟盈利模式的产业地产而言，目前的火爆态势很大程度上源于工业用地低廉出让价格的“致命”吸引力。在醉翁之意不在酒的各路资本进入之后，围绕土地而产生的各种灰色操作手法也成了盘桓在行业健康发展面前的重要问题，工业用地的浪费和空置，更是已经成为威胁中国新城镇化进一步深化发展的隐患。

因此，相关政策法规的健全，不但能够遏制部分企业的投机和短视，倒逼行业着眼于长期可持续发展，更能促进整个房地产市场的平衡发展，有利于提高中国新城镇化的“质量”。今年，一系列意在规范工业用地、提高土地利用效率的政策已经彰显了政府“亮剑”的决心。

2013年1月，国土资源部表示，将针对供地规模和存量庞大的工业用地，推进工业用地出让弹性年期和租赁制，探索存量工业用地退出机制。

顺应对工业用地弹性出让机制的探索，7月15日，北京经济技术开发区管理委员会发布《北京经济技术开发区加强工业用地管理提高土地节约集约利用水平的实施意见》，其中提出了北京经济技术开发区工业用地出让年限由50年改为原则上不超过20年。