10月16日，在由新地产、思源集团和中国民生银行联合主办的第五届中国地产金融年会上，参与了大部分房地产企业上市承销的瑞银证券董事总经理、投资银行中国区主席赵驹接受了本报记者的专访，重点谈论了这一波房地产企业IPO热潮现象背后的成因、投资者的投资心理以及房地产企业上市的前景。

对于房地产企业上市的前景，赵驹表示了他的乐观，但对于上市的定价则直言会有更多折扣。

也许，房地产企业IPO 的空前繁荣有可能不辞而别，正如它不请自来一样。

中国房地产报：在房地产IPO方面瑞银证券占据了相当大的市场份额，能否谈谈相对于2007年那一波，现在对房地产企业上市的包装策略有什么变化？

赵驹：有一些新的变化，首先，现在房地产企业上市还是要看土地储备，但相比之前，投资者偏好土地储备越多越好的碧桂园模式，现在投资者更关注的是土地储备的质量和土地储备具备的开发条件，以及在没有境外融资的情况下，企业具备开发的资金能力。

在经历了2008年和2009年两年之后，投资者发现土地储备并不是构成房企未来发展的最主要的动能，甚至可能适得其反，所以现在不再简单地将土地储备换算成未来的收益。

其次，现在投资者更看重上市企业经营管理班子。现在拟上市企业的数量很多，每家都说自己的管理团队很强大，管理理念和治理结构很规范，但现在投资者对于企业经营管理班子的考量范围更广泛。

中国房地产报：在目前已经上市的恒盛地产、华南城等企业纷纷破发之后，很多即将上市的房地产企业也爆出IPO融资额缩水的消息，你怎么评价？

赵驹：国际市场比较残酷，投资者变化很快，比如恒盛地产如果早一个月上市，那么在各个方面可能会表现好一些。

随着时间的演进，中国经济的波动和变化对资本市场乃至企业的支撑面都会有影响。上市企业的定价，还有实际价值水平可能会被市场的热情所忽略，发行人也会变得非常强势。对于恒盛地产而言，去年没有做出去，现在做，机会难得，当然也希望一次多拿些钱，所以谈判起来会非常不容易。

中国房地产报：恒盛地产的股价已经下跌了30%，回过头来，你怎么看它的定价策略？

赵驹：不能说恒盛地产的定价高低。定价是在中低端满足多数投资人的要求，但是最后的决定力量，我觉得是市场，市场的调整是最重的决定力量。比如恒盛地产，在认购的时候，大家的期望值都太高了，发行人的期望值很高，投资人的期望值也很高，那么市场就要调整。

中国房地产报：现在已经上市房地产企业的表现已经给拟上市房地产企业蒙上了一层阴影，你觉得接下来的上市形势会不会变差？

赵驹：这是肯定的。接下来再发IPO，后面跟进的这些投资者就一定会给那些拟上市的房地产企业设立门槛，相比前面几家企业一定要有一个合理的价位，一定要有更多的折扣。

比如恒盛地产股价跌了30%，那么，接下来类似恒盛地产这样的公司要再上市的话，就要在恒盛地产市价的基础上再打15%~20%的折扣，如果企业接受不了，那么股票就会发不出去。

当然能不能上市跟这个企业的经营管理能力、实现利润的水平，还有销售团队的作用相关，如果在这些方面很出色，或许能拿到比恒盛地产更好的定价，但是基本上会在恒盛地产市价的上下波动。

如果这些方面的整体实力差一些的企业，发行的价格一定会比恒盛地产的市价还低，更好一些的企业，会在恒盛地产市价的之上一些，但是这个定价肯定要比恒盛地产发行时低30%以上。

中国房地产报：能否对已经发行的恒盛、宝龙、华南城作一个点评，然后评价一下在体量、规模、实力上都更为强大的恒大、龙湖IPO的前景。

赵驹：恒盛地产为什么出现这样的情况（发行定价偏高，上市之后短短几个交易日股价下跌了30%），就是来自各方面的力量，使大家比较激动，投行不能够完全控制发行人的考虑想法，发行人也说，都卖出去了，凭什么不定一个好价格。

境外资本市场就是这样，乐观情绪中就会产生这样的一些问题，不好评论。

至于拟上市公司，都处于审核最关键的阶段，我个人认为，土地储备质量、经营班子和业绩都比较好的企业，上市一定会成功，相反，如果简单套碧桂园的模式，自身有很大的负债，去做一些简单概念的企业上市能否成功就比较悬。

中国房地产报：这么多企业赶着上市，而现在经济政策面波动比较大，你觉得是否存在香港IPO发行窗口关闭的可能性？

赵驹：中国的发展很快，全球经济在好转，明年中国市场会有一个好的年景，投行也能够摆脱2008年雷曼倒闭的阴影。所以我觉得明年香港IPO不会有市场窗口关闭的可能性，但对于投资者来说，要上市的房地产企业多了也会有更多的选择，要看拟上市企业的质量，以及投资者能够承受的交易价格。

中国房地产报：从已经发行地产股的估值来看，目前普遍不高，比2007年差了很多，什么样的企业会走出估值低估期？

赵驹：在发展过程中有一些特点的好企业一定会被高估值，房地产企业所处的位置，所开发产品的区别性、差异性，经营管理的能力和社会责任是投资者衡量的关键，当然也有土地储备、财务指标、管理团队这些方面。

中国房地产报：目前应该说处于金融海啸退潮之际，但国内的很多优质地产公司比如像绿城、富力这样的公司股价都不高，投资者，尤其是海外的机构投资者如何看待内地房企的股票价值？

赵驹：房地产企业的股票虽然比过去的峰值差，但已经比最困难的时候好多了。比如富力股价比去年最低点翻了好几番。

总的来说，投资者对中国房地产市场是有信心的，中国的发展和城市化，对房地产市场会有更多的需求，但这种发展肯定是渐进式的。

明年市场怎么走，大家没有完全看清楚，也有可能继今年之后，再有一个很辉煌的一年，但是个人感觉这样的可能性不是很大。

今年大城市价格上涨飞快，而且这个上涨是在前两年价格并没有被压下去的情况下，明年不太可能出现继续飞涨，因为现在已经是一个高位了。所以投资者的耐心，投资者的观望，就一定会显现出来，投资者也需要消化高房价给他们的损益带来的影响。

中国房地产报：在香港这一波上市的浪潮中，有一个引人注目的情况是投资身影中开始出现保险资金和QDII等中资力量的参与，中资力量开始出现的转折性时间节点大概在什么时间？

赵驹：国内资金肯定会发挥更大的力量。像中投、内地房地产公司、在香港的财务公司和QDII。中资力量开始出现的转折性时间节点是在2006年。在那一年以后，国内投资人开始增多了。

(作者：王晓伟 叶加)