开发商以价换量促进销售企稳

　　近几年海南楼市受到外界持续关注。2010年海南建设国际旅游岛政策出台后，海南楼市量价飙升，在经历了短暂狂热后，海南楼市销售量进入了长达两年时间的沉寂期和低迷期。

　　2013年海南楼市出现较为明显的回暖趋势，房地产投资增长较快，房屋销售面积持续高位增长。海南省统计局统计显示，2013年1-11月，海南省房屋销售面积逾千万平方米，增长27.9%；房屋销售额912.84亿元，增长40.3%。

　　“去年海南楼市总体特征是逐步回归理性。”克尔瑞海南机构总经理沈虹说，海南楼市销售回暖首先是开发商以价换量的结果，从去年1月份开始，海南楼市成交价格呈现下行趋势。

　　这在三亚尤为明显，据统计，2013年前三季度三亚楼市成交均价为每平方米2.3万元左右，而上年同期价格为每平方米2.7万元左右，房地产调控政策对三亚投资投机性购房起到明显的抑制作用。

　　海口市住房和城乡建设局市场处处长戴开权也认为，海口商品住宅的成交均价逐步趋于平稳。记者走访海口市多个楼盘发现，销售回暖促使2012年开盘的很多楼盘已经进入尾盘销售阶段。

　　刚需市场的形成也助推了海南楼市的回暖。沈虹说，海口楼市的刚需市场已初步确立，90-120平方米的刚需户型占成交户型的主导地位。戴开权说，海口相对成熟的生活和商业配套，聚集了很多新海南人，逐步支撑起海口的刚需市场。

　　在沈虹看来，三亚楼市的“度假刚需”也逐步取代了投资投机性购房，“这种度假刚需人群对高端住宅有抗性，主要集中在70平方米的经济型度假房产。”

　　“重拳出击”清理闲置土地

　　近年来，海南省引进的大项目纷纷落地，大型房企加快进入海南房地产市场步伐，土地供应矛盾正在凸显，但海南又存在大量的闲置土地，还有部分企业的“囤地现象”。海南近期采取多项措施，对房地产一级市场秩序整顿和清理。

　　在2013年10月底举行的海南闲置土地处置工作会议上，海南省国土环境资源厅厅长陈健春介绍，经过调查清理，目前海南全省共清理出“批而未征”、“征而未供”、“供而未用”三类土地共28.68万亩。其中“供而未用”的闲置土地，有13 .06万亩，约为海南省近两年的土地供应量。

　　从用途看“供而未用”土地中，主要是住宅和商服用地，约占48%。从闲置时间看，闲置10年以上的占54.14%，闲置5年以上10年以下的占12.43%。

　　陈健春指出，因政府原因造成闲置的土地较多，也有一部分是企业自身原因。市县政府财政资金有限及储备土地也不足，对因政府原因造成闲置的土地，采取置换或有偿收回方式处置的压力较大。而企业原因造成闲置的宗地处置程序较多，处置时间较长。还有一些闲置宗地已经转让、抵押，或者已经被法院查封，情况复杂，处置难度较大。

　　据测算“十二五”期间，海南省实际新增建设用地将达44万亩，但根据土地利用总体规划，今后海南可用的全部建设用地指标总共才65万亩。

　　为盘活闲置土地，2013年11月1日，海南省政府实施了《海南省闲置土地认定和处置规定》，超过动工开发日期满2年未动工开发的，以及超过动工开发日期满2年未完成项目投资总额25%的土地，政府可以无偿收回国有建设用地使用权。

　　海南省要求在2013年年底前，全面完成闲置土地的认证和处置办法，确保处置率达到50%以上；在2014年6月底前，全面完成闲置土地的处置工作。

　　沈虹认为，这些举措将加快开发商的开发进程和销量，促进海南开发商洗牌。他透露，很多大型房企准备从小开发商手中收购海南房地产项目，开发部分沉积多年的土地。

　　逐步降低商品住房比例楼市将趋平稳

　　部分专家和业内人士认为，今年海南房地产市场仍将持续放量，在独特的自然条件和气候资源的助推下，海南房价仍将维持平稳状态。

　　海南大学教授王毅武认为，尽管国际旅游岛政策面的“含金量”已经释放得差不多，但由于北方雾霾天气的影响，海南楼市有全国购买力的支撑，海南房价仍有上涨的空间。

　　沈虹则认为，随着今年海南楼市的持续放量，房价上涨空间有限。目前一些大型房企纷纷加快在海南布局，“大型企业操作效率快，成本较低，可以承担较低的售价，再加上本身的存量空间，海口的房价将趋于平稳。”

　　据沈虹介绍，去年12月底到今年1月初，三亚市仅迎宾路段就将有7500套的新增货量，几个项目的定价都低于三亚楼市三季度的成交均价，这将进一步拉低2014年三亚楼市的成交价格。

　　毋庸置疑，房地产业在海南经济中仍具有重要地位。去年前11月，海南房地产投资同比增32.4%，占全省同期全部投资总额的比重超过40%。如何促进房地产市场平稳健康发展，成为海南各级政府亟待解决的问题。

　　去年10月份，海南省政府已出台《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》，自2013年起，逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重，力争至2017年末，海南省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例下降至70%，并纳入市县考核指标体系。而海南这一数据去年为84.4%，高出全国平均水平近10个百分点。

　　“政府希望大力发展旅游房地产，降低波动性较大的纯粹住宅的比重，提升经营性物业的比重，增强房地产市场的流动性和活力。”沈虹说。

　　王毅武认为，旅游房地产最重要的特点是使用权的实现性和流动性。海南房地产应该重规划、分层次、调结构、惠民生，把旅游房地产和保障房地产分开，降低商品住房开发比例，提高保障房和旅游地产的开发比例，才能促使海南房地产健康、均衡和协调发展。