掀开2014年新篇章前，保利房地产集团股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)”）已轻松完成2013年度1200亿元销售目标。加速奔跑姿态下，保利地产还需跨越下一个门槛—追逐2000亿元，时间设定在2020年。这是宋广菊统领下的保利地产此前签下的一份军令状，相当于再造一个千亿保利。

如何寻找新利润增长点，是保利地产管理层近年都在探索的方向。如今，保利地产“后千亿时代”的发展思路，已初现端倪。保利地产董事长宋广菊日前对时代周报记者透露，保利未来十年要打造50个养老机构，这是保利战略转型升级的重要一环。

“也许未来住宅开发可能没有利润了，但一套养老专业增值服务就能支撑一个微利的发展”，宋广菊称，保利地产将全产业链介入，打造“三位一体”的中国式养老，开展微利模式探索。养老地产的培育，会成为提供企业未来新利润增长点的重要环节。

三位一体推进养老产业

养老地产是近年国内房地产领域的一个热词。各方资金虎视眈眈，已基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立养老格局，总投资额已超过千亿元。据中国指数研究院的统计，目前全国已经有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

这源于“银发经济”带动的一个市场大蛋糕。中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦对时代周报记者介绍称，2013年底，我国60岁及以上老年人口突破2亿人。这当中蕴含的养老商机能达到4万亿元，而这一数据到2030年有望增加至13万亿元。

保利地产，是最早嗅得商机，并筹划发展养老地产的开发商之一。据时代周报记者了解，早在2008年，保利地产就派高层到日本考察养老地产的经营模式。如今，保利地产更要以全身投入姿态在养老地产领域开拓一片新天地。

宋广菊日前透露称，公司目前已在北京、上海以及广州等5个城市，布局有6个在建养老地产试点项目，接下来，还将从全产业链切入，“三位一体”推进养老地产。

在宋广菊的概念里，最终得以面世的全产业链模式，应该是这样的：以中国国际老龄产业博览会为平台，成立中国养老适老产业联盟，在外围形成保利养老适老产品的品质壁垒；具体到内部管理模型，则是“居家、社区、机构”的“三位一体”养老模式，满足老年人全方位需求。

而在三位一体的系统中，扮演着牵头者角色的，仍是专业的养老机构。保利地产首个养老专业机构，就是北京西山林语和熹会，也是保利地产切入养老产业的试点之作。据保利地产副总经理胡在新对时代周报记者透露的消息，“和熹会”将作为保利在养老地产方面的专业品牌，未来将向全国推广，通过这样的专业机构对保利的所有社区进行养老辐射。

按照保利地产的布局思路，类似和熹会的养老机构，在未来十年可能会建50个。“预计保利布局的每个城市可能都会建一个，甚至两个和熹会，”宋广菊透露称，“在老年持有公寓方面，公司建设的项目中留出部分面积作为老年性持有公寓，将来每个城市会有五六个项目会持有老年性公寓，这将是个长期投资。”此外，对已建成的社区将投入5亿-10亿元，进行适老化改造。

同时，保利地产还宣布，将旅游地产和商业酒店资源用于养老，采取异地候鸟式分时度假养老模式，实现“以一地入会多地养老”。

“很多人质疑，保利地产现在做养老地产，是不是拿养老地产圈地？这个说法俗了点。”宋广菊称，“实际上，我过去提到商业地产战略，包括如今的养老地产战略，是我们早就做的一些规划，同时也是保利地产整个战略的发展方向。”在她看来，保利地产的战略以普通住宅为主，适当地增持物业，实现主业纵向和横向多元化发展，而养老地产就是其在这方面多元化开始的布局。

探索养老微利模式

然而，养老地产看上去很美，但抢食这口大蛋糕却并不容易。

时代周报记者梳理发现，尽管市场里已出现学院式、会员制、社区物业、保姆式等繁多的养老地产模式，但大家都还在“试水”，还没有哪家企业敢拍胸脯说，已找到服务与盈利间的支点。“盈利模式的不成熟，养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案的缺失，已成为房企发展养老地产的最大掣肘，”同策机构研究总监张宏伟对时代周报记者介绍称。

宋广菊坦承，养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。

以和熹会为例，据时代周报记者了解，虽已运营一年有余，但和熹会目前入住率仅约50%。这个项目由一个四星级酒店改造而成，仅适老化改造的投资额就高达3000万元左右。不过，由于很多政策和实际情况不能衔接，政府并未给出相应的补贴标准。而从和熹会成立至今，在争取医保一事上还未有下文，这也直接影响到和熹会的入住率。

北京保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京，是和熹会项目的操盘手。他对时代周报记者坦言，目前，北京和熹会还处于投入阶段，短期收入无法覆盖成本，他希望2014年的入住率能到80%，这是初步确定的新一年目标任务。

“至少在现阶段，专业养老机构很难盈利。”在宋广菊看来，养老地产有长线的培育期，很难说它会马上有利润。胡在新也介绍说，国外养老机构投资总回报约在10%，而我国养老产业尚处起步阶段，行业整体盈利能力较弱。

好在，宋广菊坚信的一点是，目前国家的城镇化战略正不断强化，等城镇化率到70%时候，住宅市场会出现一个抛物线式的方向转换。因此在50%-70%的阶段，保利地产会坚持以住宅为主的前提下，布局相关多元化的产业来支撑未来的发展，其中养老产业，也必将成为保利地产未来的盈利点之一。

在此情况下，保利地产将公司养老地产的盈利模式定位为“微利”。宋广菊这样描述公司养老地产的盈利路径：短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。

但这样的速度节点，还是让管理层多少吃不消。“时间有点紧迫，只能自我加压，”胡在新称，目前，国内养老产业在政策和引入资金方面确实还是一个问题，市场接受度以及运营回报都需要时间。尽管已跟境外的一些资本接触过，但真正能够引入国内市场还需时间。短期内，保利地产在养老地产的投入将全部属于自有资金。

这意味着，充裕的资金链，对保利地产养老地产的发展至关重要。方圆地产首席市场分析师邓浩志对时代周报记者称，如果处理不好“持久战”，开发商很可能会被拖死。在巨大的投入和缓慢的收益间，宋广菊迫切希望，养老地产能尽早得到国家配套政策的大力支持。

“目前中国的介护保险还没建立，在国外65岁以上的老人都要强制性缴纳。如果未来介护保险能够出台，或者能够允许企业介入这个险种，将会对国内养老产业形成有力的支持。”宋广菊称，此外，对于养老机构建设的土地获批方面，目前也还没有相对的减免政策，她期待这一块内容能得到进一步探讨。