楼市趋缓已现分化

　　尽管房价仍在一片普涨声中，但2013年房地产市场一路奔跑的脚步还是出现了放缓的迹象。

　　据国家统计局2013年11月18日公布的信息显示，70个大中城市中，10月份新建商品住宅环比价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。下降和持平的城市均以三四线城市为主。其中，下降的城市分别是温州(下降0.1%)、秦皇岛(下降0.1%)；持平的城市南充、牡丹江、郑州。

　　关于大中城市的划分，据记者了解，目前，房地产业界比较认可的分法是，北上广深等是一线房地产市场；除此之外的省会城市和副省级计划单列市是二线房地产市场；其他地级市及以下城市是三四线房地产市场。

　　在这项数据里，尽管70个城市的环比平均涨幅只收窄了0.2个百分点，但依然引起了市场高度关注。而此前关于三四线城市楼市即将崩溃的争论，再次变得热烈起来。

　　无独有偶，中国社会科学院近日发布《中国住房发展报告》指出，2012-2013年，一二线城市房价上涨较快。与一二线城市相比，三四线城市房价整体增速较缓，结构出现分化迹象。该报告指出，从总体来看，三四线城市库存增加较多，部分城市房价出现下跌的迹象。

　　该报告认为，2013年中国一线城市住房价格快速上涨，但一线城市住房市场变化情况并非孤立情况，与世界主要同类城市住房市场变动趋势整体相似；二线城市房价两极分化较为严重，部分二线城市量价高企，其中，二线城市住房价格增速最低为海口1.1%，最高为厦门16.5%。

　　业内人士分析，2013年11月份全国交易数据的减速，昭示着2012年年底上演的翘尾大戏在这个冬天很难再现，市场恐将踏着缓和的节奏走进2014年。

　　值得一提的是，房地产市场的两极分化现象，在上市房企的业绩报告中也有所反应。据中原地产统计数据显示：在已公开的17家A股上市房企发布的全年业绩预报中，预增的企业达到11家，预期减少的有5家，分别是银润投资、天伦置业、合肥城建、东湖高新、天业股份。

　　2014年商业地产最抢眼

　　春节前后，可能有更多城市加入到调控大军中来。这是当前业界对房地产市场的一个普遍预期。

　　那么，不断升级的调控紧箍咒能否为楼市降温，2014年的房地产行业将如何演变？

　　作为楼市坚定的唱多派，北京师范大学房地产研究中心主任董藩曾表示，25年后，北京每平方米房价将超过80万元非常容易。虽然这一言论受到无数次攻击，但似乎都无法改变他唱涨的决心。

　　董藩分析说，25年前中国人的收入最高不过1-200元，以当时的情境，说25年后北京房价能够涨到每平方米2万元，别人一定认为这个人疯了。但事实是，北京五环内的房价早就超过了这个价格。

　　同样预期房价会继续上涨的人士不在少数，其中也包括华远地产(华远九都汇)董事长任志强。在一个论坛上，任志强再次宣称，房价仍会上涨。不过，一向被称为任大炮的他，此番对今年房价的预期并不如往年那般豪放。任志强表示，2014年房价总的趋势是看涨的，但是增幅放缓，如果说具体区间，则有可能从两位数降到一位数。

　　除了上涨说之外，目前市场上更倾向于另一种预判。一些主流观点认为，2014年的房地产市场将迎来转折之年的到来，房地产市场将会呈现两极分化现象。

　　在房价冲高的2013年，虽然一二线城市房价都出现了上涨，但三四线城市的房价却是步履维艰的，有的城市房地产市场过剩问题和泡沫破裂的风险很大。一位业内人士如是说。

　　作为地产企业的代表，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)董事长宋广菊公开表示，2014年房地产市场总体呈平稳上升趋势，区域结构呈现不均衡发展。她分析说：一二线城市，特别是一线北上广深还会持续上涨，这主要是由于特大城市聚集力和影响力进一步增强；二线城市应该是平稳增长，因为它既有不断增长的需求，同时也存在去除库存的压力，所以供求关系趋于平稳；三四线城市由于需求不足、供应量过大，房地产有下降的压力。

　　持类似观点的还有住建部政策研究中心主任秦虹。她认为，2014年房地产市场增长速度很难超过今年，分化的趋势会延续。

　　原因有两点，一是销售增长超过预期。秦虹表示，2013年1-10月份全国新建商品房销售面积增长速度是41%，1-9月全国二手房销售面积增长84%，这两个增长速度远远超过预期，去年商品房销售面积增速在此基础上再创新高的难度非常大；二是市场以自住型需求为主。一二线城市限购、限贷政策很难退出来，在这样的情况下，市场需求主体以自住性为主，自住性房子不可能重复购买，一家只需要一套房子住就可以了，因此今年自住性需求仍会增长，但增速超过去年很难达到。

　　中国指数研究院在其2013年中国房地产市场总结报告中也指出，在政府主导加大供应和货币政策回归中性的背景下，2014年商品房价格涨幅将会收窄，但热点城市商品房价格上涨压力依然较大，调控政策仍可能加码。两极分化加剧也是2014年房地产市场的趋势之一，价格方面，地价和供求矛盾加大了一线城市房价上涨的压力，但部分三线城市价格则存在下跌的风险。

　　一批开发商对房地产市场更远的未来也不乐观。其中，万达集团(廊坊万达广场) 董事长王健林就曾公开表达了这样一个观点：房地产的好日子可能不会超过十年。

　　有业内人士表示，做住宅市场会越来越难，利润越来越薄，但商业地产才刚刚拉开序幕，未来，随着房地产调控可能不断加码，商业地产将成为投资主阵地。