这样的辉煌会有多久?

难以持续的高增长?

历史是面最好的镜子。

据克而瑞发布的2011年度山东项目销售排行榜显示，龙湖·葡醍海湾总成交金额约30亿元，成交套数1763套，位居烟台销售榜榜首。

公开资料显示，葡醍海湾占地8500亩，分A、B、C三个地块，目前正在开发的是A地块。A地块也有1、2、3期，其中一期绝大部分已经售罄。一期热卖的是独家独栋的一层度假小院，每套80万元起。这种度假小院面积不大，适合来烟台旅游的人们居住。二期主要销售的是叠院和叠拼，三期主要推出的是高层、别墅和写字楼项。

2012年开始，冠军已经悄然易主。2013年烟台楼盘成交金额前十名的榜单中，一线房企万科、万达包揽冠亚军，其中万科揽金19亿元，万达13.1亿元。本土房企容大置业居第三位，10.1亿元。

不止一位开发商感叹，三、四线城市住宅的钱难赚，但大开发商一进来，就以咄咄逼人的气势抢走大部分市场份额。文章开头提到的开发商认为，低价策略是不可持续的。

再以碧桂园兰州项目为例，不为多数人所知的是，碧桂园·兰州新城一期总占地面积1800亩，而道路、绿地等规划用地就占1000亩。这意味着配套项目的土地开发面积要大于建设用地。另据了解，项目建设地属于失陷性黄土层，其绿化、修桥、建筑等基础成本增加了3倍以上。

大型房企固然可以通过财务资源、成本控制能力、产品打造能力，实现盈利。但这些热销大盘的共同点在于，一期基本上是成本价抑或是微利的。大家都采取了相同的策略，加快去化速度，回笼资金，迅速收回土地成本和公建成本。

后期的销售速度放缓，既有主观原因也有客观原因。一些开发商放缓推盘的速度，是因为利润和销售速度常常不可兼得。这些大盘常常位于城市郊区，开发商想等区域稍稍培育成熟后，再推出利润较高的产品。客观原因则受制于城市本身的发展，经济、人口等多重因素。

对于大盘来说，一期的热销并不代表大获全胜。一些热销大盘，起初不可避免地有一些投资型客户，交房后他们不会入住。为了避免沉淀资金，大多数大盘的商业，前期也选择了散售。由于没有足够多的长住客户，商业就难以存活。形成恶性循环，这些大盘将无法兑现当初的承诺。

但也不必过分担心。尽管开发商与地方政府签订的投资框架协议，意向开发面积通常十分惊人，动辄近万亩。但唯有确权的土地才会进入上市公司报表。按照开发多少，拿多少地的原则，开发商的库存问题并不会马上显现。即使销售不畅，也不会因此出现资金链断裂，一期热销后，成本基本已回收。

但危机并非不存在，神话有时离谎言只有一步之遥。