恒大和碧桂园冲入“千亿房企”行列 雅居乐、合生创展(合生·麒麟社 合生·世界村)和富力却艰难冲销售目标

十余年前无限荣光的“华南五虎”，发展已经明显分化。从近期陆续公布的房企销售业绩可以看到，恒大和碧桂园已经冲入了“千亿房企”的行列，坚守在全国房企的第一军团中，而另外三家华南“虎”雅居乐、合生创展和富力地产(富力又一城 富力盛悦居) ，却出现了发展缓慢的情况。

记者梳理这三家公司的发展脉络发现，“慢周转”、推盘速度慢、过分依赖旅游地产、高溢价产品等诸多因素“拖慢”了公司的销售业绩增长步伐。而目前，三家公司均在旅游地产、商业地产或海外物业方面谋划新的起飞。

近日，雅居乐公布其年度销售业绩，销售公告显示，2013年公司实现销售额403.4亿元，按年初制定的420亿元销售目标计算，仅完成全年目标的96%。

业绩目标：雅居乐完成96% 合生或难完成 富力刚达标

而此前三年，雅居乐的年销售额一直在300多亿元徘徊，从2010年雅居乐的年销售额突破300亿元开始，连续三年，雅居乐年销售额裹足不前。

而合生创展尚未公布其年度业绩，不过据前11个月的业绩数字来看，该集团之合约销售金额为约107.1亿元(人民币下同)，较去年同期按年增长9.9%，而距离150亿元的业绩目标尚有三成的差距，完成年度目标几无可能。

而富力地产也仅仅是在目标额之上“低空掠过”。根据其公布的销售简报，2013年全年，富力地产总合约销售金额约人民币422.29亿元，合约销售总面积约338.57万平方米，与2012年相比，分别上升23%及14%，终于突破了400亿元的瓶颈并险超420亿元的销售目标，但完全无法与超千亿的恒大及碧桂园相比。

分析：推盘缓慢拖累业绩增长

2013年全年，雅居乐推盘的缓慢一直受人诟病。此前，安信国际行业分析师许海韬曾经引述公开销售数据称，今年前三季度，雅居乐累计完成销售金额254.6亿元，仅占年初制定的420亿元销售目标的61%；而四季度，雅居乐推出了14个项目中的10个新项目和12个新期数中的10个新项目，其认为这种推盘进度“略显不合理”，并预计该公司2013年完成销售目标难度较大。

同时，许海韬指出，不但是销售额在2010年之后增速明显放缓，核心净利润方面，雅居乐没能维持2010年以前的高增长走势。“当多数同业竞争者努力通过加速周转来弥补利润率下降的不足时，雅居乐呈现出不进反退的迹象，在销售目标完成上令我们有所担忧。”他表示，根据此前的数据，雅居乐的毛利率、核心净利润率以及ROE三项指标都呈下降趋势。

记者从公开信息看到，华南地产商之中，雅居乐是较早进入旅游地产的。早在2006年，雅居乐便以226元/平方米、总价10亿元竞得清水湾项目296万平方米地块整体使用权。后期，雅居乐以超130亿元的投入打造了海南清水湾项目，并创造了单盘销售量占全年销量一半以上的销售神话，但在海南楼市降温后，雅居乐2013年的销售额仅达到2010年鼎盛时期的一半。

富力地产同样集中在2013年年尾推盘，下半年销售增速回升明显。但申银万国的报告显示，富力的平均增长率和行业相比并不可观，整体的增长水平处于低位。 相比之下，合生多“囤地”坚持高溢价、慢周转的策略则更早地遭遇了房地产调控的严重打击，每开发一个盘，都遭遇长时间的去化过程。销售业绩也一直难以提升。

转型：向旅游地产海外物业转型

这三家华南地产商也正在谋求各自的转型发展之道。

为了重现清水湾的荣光，雅居乐陆续在海南文昌、云南瑞丽、西双版纳等地打造了多个面向全国市场的大型旅游地产项目，试图打造下一个清水湾。不过，对于达成全年的销售目标依然未有明显帮助。多位分析人士甚至直言“不看好”。美银美林的报告便对雅居乐的旅游地产项目表示了担忧，称其大举进军旅游地产而忽略刚需的做法，不会为公司带来更高估值。

而富力地产走的是另一条路。去年年内，富力地产买地政策十分激进，而去年12月，富力地产首次出海，公告称以85亿元的代价收购马来西亚6幅土地，总面积约为116英亩，将用作商业及住宅物业开发用途。

对富力此举，分析人士大多给予积极的评价，但也指出其财务方面的压力。美银美林报告指，富力斥410亿元人民币增加土储，相较2011年及2012年的买地资本开支仅70亿元人民币及40亿元人民币。去年底负债比率升至110%，令市场有负面观感，故下调其目标价12%。但“预期新收购项目的毛利率可达35%。由于可售货源增加，料未来数年合约销售额增长达20%~30%。”辉立地产分析师陈耕表示。

而合生创展集团虽然在销售业绩上一直止步不前，但却有大量的其他隐形资产支撑，涉足基础设施、新能源等诸多领域。截至2012年底，合生还有超3000万平方米的土储，光是在一线城市，土储便接近2000万平方米。目前，合生创展已经有大量商业物业开始招商。