编者按：过去的一年，新改革时代开局，在新城镇化号角声中，在调控与市场化交织的声浪中，中国房地产行业稳步前进。但这只是起点，中国房地产还需要更多的努力和更强的智慧，去适应全新形势，并取得更大的发展。

新的一年，角逐市场的版图与新增长边界，谁将是卓越100的领军企业，中国房地产将更多的思考、总结与传承创新。

2014年3月11-13日，观点地产新媒体继续盘点年度中国房地产行业与企业，展望2014年度机会与变化，推出“模式与革新”特别报道。

相比各大上市房企月初公布业绩，华润置地(橡树湾 润景公馆) 去年12月的销售业绩则姗姗来迟。

1月20日，华润置地公布2013年12月销售快报，12月份共实现签约额约39.2亿元，实现签约面积39.3万平米，较2012年同期分别下降36.6%和17.4%。

截至12月底，华润置地2013年度累计实现签约额约663亿元，累计实现签约面积578.2万平米，较2012年同期分别增长27.0%和22.3%。

另外，在主要投资物业租金收入方面，华润置地2013年11月实现租金收入约4.54亿港元，较2012年同期上升38.3%。而截至11月底，华润置地2013共实现租金收入约44.5亿港元，较2012年同期增长35.7%。

如果按照华润置地2013年年初制定的570亿元全年目标计算，其全年超额完成约16.32%。

2015年冲刺千亿

事实上，华润置地2013年的销售规模与市场预期也极为接近。在此之前，包括中银国际、招银国际和国信证券在内的一众券商均预计华润置地2013年的销售额能达到650亿元，增长幅度在25%左右。

国信证券当时认为，华润置地2013年第四季度销售可达153亿，全年则可达到660亿元，同比增长26.4%。

招银国际相关分析师则对观点新媒体表示，由于2013年华润置地开盘的项目比较多，单月销售额基本都在50亿以上，所以保守估计其全年销售额能够达到650亿元左右。

此外，申银万国在预测华润置地的销售前景时则表示，在2013年达到650亿左右的规模后，明后两年仍将保持20%以上的增速，以此推动2015年突破1000亿元大关。

而相关分析师也对观点地产新媒体表示，华润置地内部制定的规模增长计划是2015年突破千亿规模，因而在今年实现663亿的基础上，今后两年增长速度会保持在20%左右，市场对其2014年的预期销售规模则在800亿至900亿左右。

不过上述分析师还提到，由于华润置地的整体战略已由前两年的激进扩张转为收缩型，所以今年其个人对华润置地的预期销售在800亿，属于市场偏低范围。

另外，从区域市场分布来看，深圳市场无疑是华润置地在2014年的主战场。早前在2013年年底华润置地副总裁、深圳区总经理孔小凯曾公开表示：“华润置地计划大深圳区在2014年的销售目标为96亿元。”

而具体项目除了位于惠州的小径湾二期外，华润置地还将在2014年秋季和年底分别在深圳推出华润银湖蓝山和华润城两大全新项目。

毛利下滑与一二线回调

尽管2013年华润置地在规模上呈继续增长之势，但毛利率却逐渐下滑，这也是其去年被外界质疑最多的地方。

据华润置地的公开资料显示，其毛利率由2011年的39.5%下降为2012年底的36.9%，2013年中期则继续下降到31.4%，这也是华润置地自2007年上市后首次出现毛利率连续下降。

对于华润置地毛利率下滑的因素，外界的主要观点是，除整体行业趋势外，最重要的还是与其布局有关。据不完全统计，在2010年和2011年，华润置地曾分别耗资190亿元和195亿元在众多二三线城市大肆拿地。

然而，随着一二线城市的市场热度在2012年下半年和2013年全面回暖，三线城市的前景逐渐趋弱，因而更多的开发商开始将战略布局重新转回一二线城市，华润置地自然也不例外。

华润置地相关负责人曾明确表示，从2012年下半年开始，该公司已将资源重新向一二线城市倾斜。而在实际项目拓展中，华润置地也确实在一二线城市发力，2013年表现的则尤其突出。

先是在2013年2月初，华润置地携手广东铁建以26亿拿下广州国际金融城地块，并以此首入广州，从而完成一线城市的全面布局。

此后，华润置地又在2013年8月份以109亿元成功竞得深圳前海首批出让地块的最后一宗土地，并一举创造深圳总价地王的记录。

随后在2013年下半年，华润置地还多次以高价在成都、太原、重庆、合肥、杭州和厦门等二线城市补充土地储备。

进入2014年之后，华润置地在一二线城市的拿地步伐并未停止，先是以近40亿元在福州拿下两幅商业地块，然后又与绿地香港合作开发上海黄浦区一宗价值60亿元的地块，其为此将支付约30亿元的土地款。

另外，华润置地还在今年1月16日以19.3亿元、溢价108%摘得北京门头沟新城MC00-0017-6007等地块，折合楼面价19704元/平方米，这也是时隔多年后，华润置地再次在北京拿地。

对于华润置地的拿地动作和布局区域，相关分析师认为，主要还是基于毛利率不断下滑的问题，因而才会不断在核心的一二线城市补充具备高附加值的地块。

上述分析师还提到，其实从华润置地内部来讲，利润增长比规模增长更为重要，因此今年的工作重心还是在考虑如何提高利润率的问题，但由于涉及结转周期，公司预期2016年毛利率才会大幅好转。

对此，申银万国在早前也曾预计，受制于开发周期，华润置地的利润率2014年开始将会有小幅回升，但更显著的回升则要等到2015年之后。