因一直唱空房地产市场被人戏称为经济界“空军一号”的谢国忠近日表示，国内的房地产泡沫正在破灭，2014年房价会下跌50%。但中国政法大学教授胡继晔在做客《经济热点面对面》时分析说：“谢国忠在2005年时就说房价要跌一半，当时如果谁听了他的话，眼睛早就哭瞎了。他总是语不惊人誓不休，但他的话未必要相信。”

    据社科院近日发布的2013~2014年旅游绿皮书显示，2013年上半年，全国三星级及三星以上星级饭店的平均出租率为53%，五星级酒店客房一半空置。而据中国饭店业协会公布的五星级饭店名录显示，目前全国已有660家挂牌五星级饭店，各地待建及刚建完的按照五星级标准设计的酒店项目约为500家。

    国家审计署最新审计结果显示，截至2013年6月底，全国省市县三级政府负有偿还责任的债务余额为10.5789万亿元，尽管总规模不大，但比2010年底增加了38679.54亿元，年均增长19.97%，地方债务的快速增长已经成为中国经济不可承受之重，必须通过新的制度设计摆脱“土地财政”的怪圈。本期楼市观点涉及话题：专家驳斥谢国忠房价下跌论、土地财政、五星级酒店投资潮、未来房地产市场等。

    专家驳斥谢国忠：听他的眼早哭瞎了

    因一直唱空房地产市场被人戏称为经济界“空军一号”的谢国忠近日表示，国内的房地产泡沫正在破灭，2014年房价会下跌50%。但中国政法大学教授胡继晔在做客《经济热点面对面》时分析说：“谢国忠在2005年时就说房价要跌一半，当时如果谁听了他的话，眼睛早就哭瞎了。他总是语不惊人誓不休，但他的话未必要相信。”

    同期做客节目的新生经济研究院院长郭夏也认为，谢国忠的观点是“自证正确”，也就是说如果大家都去套现把房子卖了，房价肯定下跌；所以如果大家都听他的，他的观点就正确，反之就不正确。

    对于2014年的房价走势，胡继晔说：“中国有句话，有人辛辛苦苦赶考场，有人挂冠归故乡。就是因为有人买有人卖，才有可能形成市场，所以大家都去抛售套现的情况不可能实现。2014年的房价，特别是北上广深这些一线城市的房价基本会保持稳中有小波动的状态。”（来源：中国经济网）

    土地财政治本之策：组建国有土地经营公司

    地方税收是地方财政收入的主要来源，努力提高地方税收占税收总收入的比重，为地方财政化缘才是化解风险的根本之策

    国家审计署最新审计结果显示，截至2013年6月底，全国省市县三级政府负有偿还责任的债务余额为10.5789万亿元，尽管总规模不大，但比2010年底增加了38679.54亿元，年均增长19.97%，地方债务的快速增长已经成为中国经济不可承受之重，必须通过新的制度设计摆脱“土地财政”的怪圈。

    近些年来，中国“土地财政”的制度弊端及其衍生的风险越来越突出。在债务融资的压力下，地方政府对土地出让收入的依赖程度进一步增加。截至2012 年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24 亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿元的37.23%，几乎有四成要靠卖地来还债，土地出让收入成为输血地方债务的重要途径。

    根据中国指数研究院的统计数据，2013年全国前20名卖地收入超1.5万亿元，同比涨幅达63.69%，仅上海、北京、广州、深圳等四个一线城市的卖地总收入就超过5166亿元，然而，从未来趋势看，这种“土地财政依赖”的模式蕴藏着巨大风险且不可持续。

    一方面，近年来由于不断攀升的拆迁成本。地方政府土地的净收益已经明显减少，已难以覆盖债务本息。2012年地方政府土地出让获得2.7万亿元，但因国有土地出让所支付的金额却高达2.8万亿元，其中征地拆迁补偿以及补助征地农民金额接近2万亿元。可见，随着土地拆迁成本的提高，国有土地出让非但没有增加地方财政的净收入，还变相增加了地方政府的开支。

    另一方面，可供出售土地的减少。近年来，中国政府反复强调，要严守18亿亩耕地红线，这意味着，中国的土地从根本上来讲是稀缺的。出于对“土地财政”的依赖，不少城市在前几年大量供地，挤压了后续的供地空间。全国住房用地供应计划显示，2013年计划供应15.08万公顷，已经连续两年减少，其中一线城市和部分热点城市的土地供求矛盾较为突出，预计随着未来可供出售土地的减少，二、三线城市的土地供应也将趋紧。

    因此，这就决定了从土地出让中获得的收入是有限和不可持续的。在这种情况下，地方政府为了短期维持债务的偿还，就必须放任房地产泡沫的延续，这无疑也是非常危险的。考虑到2015年后中国人口增速进入下降通道带来结构性变化将会改变房地产市场供需结构产生重大影响。一旦由刚需决定的我国房地产增长巅峰在2015年后过去，可能将极大地影响地方政府债务的偿还能力，甚至出现债务违约风险。

    因此，解决“中国土地财政”问题既需要“治标”也需要“治本”。“土地财政”从表象看是一个财政问题，但通过从土地相关制度变迁的角度来切入分析：土地相关的制度供给与制度目标的矛盾是土地财政产生的内在原因，因此需要从土地经营制度入手，逐步剥离地方政府的土地经营管理职能，探索由国有土地资产管理公司代表政府经营，政府退出土地经营而做好土地微观规划管制与土地市场的宏观调控。

    可以借鉴我国社保基金的组织模式，建立从中央到地方的土地收入基金，日常活动中主要职责是管理土地出让金收入，并对其进行稳健的投资实现土地出让金收入的保值、增值。地方政府也可以从国有土地经营管理职能脱离出来而做好政府的微观规划控制制定、实施和土地市场的宏观调控，同时由于打破了地方政府的土地垄断供给，有助于稳定地价和房价，使土地和房地产市场回到良性发展的轨道上来。

    最后，要有赖于在分税分级框架下建立相对稳定的地方税收体系。财税体制改革须集中于以支出管理改革为重心的构建公共财政框架体系上，而化解一系列风险的落脚点还在于健全地方税体系为目的的财税体制改革，启动中央和地方分配关系的结构性调整。地方税收是地方财政收入的主要来源，努力提高地方税收占税收总收入的比重，扩大地方政府理财空间和调控能力，为地方财政化缘才是化解风险的根本之策。

    一是短期内完善以营业税为主体税种的地方税体系；二是建立以物业税为主体税种，以营业税、房地产税、资源税和环境保护税为辅助税种，以企业所得税为共享税种的地方税体系。如果能够通过推动分税制改革实现新一轮的“放权让利”，不仅给地方政府开辟了新的财源，还培育出真正的“公共财政”和“民生财政”。（来源：证券日报）