没有产权证的出卖人分两种

    法律人士董海军表示，没有产权证的出卖人分为两种情况，一是出卖人对所卖房子有物权，但没有产权证，比如，通过继承取得到的房子，在没有变更产权登记之前，继承人对房子是享有物权的。另一种是出卖人实际占有了所购买的房子，没有物权也没有产权证。比如，通过买卖合同购买开发商的房子，开发商先交房子，买受人在没有产权登记之前是不享有物权的。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房子不能转让”；也就是说无论上述哪一种情况，出卖人没有取得房屋产权证是不能出卖房屋的。虽然法律禁止未依法登记领取权属证书的房子不能转让，但现实生活中买卖没有产权证的房子很普遍。一旦发生纠纷，都是买受人的利益受到损害，有大部分人选择到法院起诉出卖人，让出卖人办理产权过户登记或协助办理产权过户登记，这样的诉讼请求，法院是不会支持的，理由是：一是出卖人不是房子的权利人，客观上无法办理产权过户登记或协助办理产权过户登记，二是法律禁止未依法登记领取权属证书的房子出卖。

    二手房买卖 买受人如何维权

    那么，买受人如何维权呢？首先，等待出卖人取得房子产权证以后，再请求出卖人办理产权过户登记。如果出卖人怠于取得房子产权证，买受人可以通过债权请求权进行保护，即要求出卖人返还购房款和赔偿损失。

    《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。通过这个解释可以得出，对于买卖合同，合同法第五十一条规定的“合同效力待定”已经不再适用。买受人可以通过有效合同进行债权保护，法律规定没有产权证的房子不能买卖，同时又规定合同有效，两者并不矛盾。

    《物权法》颁布以后，我国法律对物权和债权进行了区分，通俗地说，没有产权证的房子虽然买受人不能取得物权，但依法签订的合同还是有效的，合同有效并不一定取得物权，要想取得物权，必须符合《物权法》的规定，如果买受人因出卖人的原因不能取得物权，可有通过有效的合同要求出卖人承担违约责任。虽然买受人取得不到物权，但通过债权保护也很充分。法律这样规定起到了对买受人的保护更加周全。