又到盘点展望时。2013年中国楼市大步疾奔，有磕绊跌撞。这一年，一二线城市地价、房价相辅上涨，与三四线城市分化加剧；2013这一年，数家房企业绩激增，千亿俱乐部成员数翻倍，拿地激进，融资兴起；这一年，新型城镇化和土地改革成了业内外人都要说两句的热点；这一年，最大变化在于中央对房地产市场政策思路和管理方式的转变——控压减弱，引领市场自主变成主旋律。

    2014伊始中国房地产学会副会长陈国强、北京大学房地产研究基金中心副主任杜猛、世联地产北京公司副总经理刘春岩，以及华创房地产研究院院长程崇山四位，从政策、土地、市场、企业各方面一起追忆与憧憬，剖析房地产市场表象和内核。

    全年政策变化呈枣核形调控最高境界是“无为而治”

    陈国强把去年政策变化概括为“两头紧、中间松”——形如枣核。“两头紧”就是年初和年末分别出台的“国五条”和“18城新政”。“中间松”是从4月到10月的半年多时间里，中央未明确对调控做出进一步具体指示。可以把那段时期成为政策的“静默期”或者是“真空期”。纵观去年的从头至尾，可以看出政策的变化和转向非常明显：其中的重要节点就是10月底习近平总书记的讲话。紧接着就有三中全会、中央经济工作会议，以及中央城镇工作会议等一系列会议与相关文件作支撑。因此可说年初确立了方向，年中观察动向、年末修正走向。

    从政策和市场的角度可以观察得出，中央政府的管理方式有些趋向于道家“无为而治”。就是并非什么也不做，而遵循事物的自然趋势达成无为无不为，无治无不治。而管理的清淡和市场的活跃形成鲜明的对照，这也反映出市场的野蛮生长能力，或者说是凸显了行业的深厚内力。陈国强认为，“国五条”是上一届政府楼市调控的句号，而习总书记的讲话可看作是新政的开端，由此发端，之后一系列重要会议的文件等于是对新的调控逻辑的逐层展开。从这个角度看，这一届政府的手法很特殊，未来市场的看点会很多。

    70城房价不足代表全国激流之下泡沫许多

    而杜猛坚持“背离区域性谈房价无从谈起”的观点。他认为，片面数据让我们惯性地一谈房价就说北上广深。的确，这四大城市占中国房地产可开发面积的21%左右，但总销售额却只占12%。他们的确颇具代表性，但不是全部和绝对。

    我国有680多座城市，包含14个行政单列市、79个省属行政单列市、288个地级市、655个县级市、2000多个县、19000多个乡。既然以上这些市、县、乡、镇都隶属于中国范围，那当地的房价当然也是中国房价。而机构一直用70个城市代表几倍甚至几十倍于样本数的地方。这是不足为据的，是以偏概全的。所以杜猛认为，谈中国房地产，首先要明晰范围。中国是一个整体，房价就应是国土范围内的全部，不是区域性的。

    同时杜猛表示，2013年我国房地产市场的区域分化已清晰形成，而且非常严重。比如只要是限购的城市，基本上都面临供求关系失衡造成的价格过快上涨。因为涨，所以限；由于限，不停涨；成了一个首尾衔接的“怪圈”。

    三四线城市有涨有跌，主流还是涨，因为三四线城市也在高速发展，甚至发展空间比已基本成型的一二线城市还要大。但一片繁荣之下，也确有摇摇欲坠的如温州、鄂尔多斯。杜猛相信，在全民房地产的狂热下，还有许许多多的温州和鄂尔多斯，只是没有曝光出来。因为地方政府、开发商和购房人为了各自利益的粉饰太平。综上所述，区域的片面和泡沫的隐藏会致使分析和判断市场的失真。