无论是从租金的投资回报率还是居民的收入房贷比，我们都看不到中国城市房价的合理性。但是从房产的投资属性看，决定房价的既不是本土的工资收入，也不是当地的租金水平，而是外来人口和投资资金的净流入。在中国的多数城市中，住宅的购买者近80%为外来人口，首付资金的来源近80%不是工薪收入。美国的房地产是消费需求主导的，中国现阶段的城市房地产是投资需求主导的，所以在中国的消费物价指数中不含住宅。作为投资品主导的城市住宅不能用家庭收入/房贷比和租金投资回报率的高低来判断房价走势，而要把房地产放在投资市场上分析其价格走势，否则就无法理解中国城市房地产的特殊定价机制。

    中国经济正处于城市化的加速阶段，过去20年，城市人口从25%上升到45%，现在已超过6亿人，由于人口加速流入城市，房地产泡沫正在生成。据麦肯锡预测，中国的城市人口到2025年将接近10亿人，城市化率达到65%。因此，由此推论，城市化推动的房地产投机泡沫在未来10至15年内还会放大。

    决定中国的房价下行的因素从终极意义上来说也许是去城市化，但决定房价的短期走势的核心因素则是取决于政府的态度，一旦政府在追求经济发展与民意和谐的均衡博弈格局中偏向一下民意，收紧开发贷款和消费贷款的口子，再加上舆论的导向以及民众的跟风从众心理，房价的变局与楼市的变局其实不是太难，2008年下半年其实就是明证。

    发烧的中国楼市其实对房地产业的长远健康发展并不利，发烧的楼市其实是很怕冷的，也很怕风的。中国的楼市目前肯定是内阴外阳的格局，但究竟中国楼市会否走出短阴长阳，还是一路阳亢行情，我也不知道，因为这取决于中央政府的一念之间。但我更愿意相信，无论是从房地产业的健康发展、还是底层百姓的意愿需求、还是实体经济的支持需要，中国房价泡沫的挤压还是必要的，也是有益的。

    (作者为房地产营销专家 许子枋）