“试衣间玩笑”的主角——恒隆广场的开发商恒隆地产，曾是国内商业地产开发商的翘楚。恒隆地产董事长陈启宗曾不只一次地在各类场合表示，国内没有开发商在商业地产租金回报上比得过恒隆地产。

2013年，陈启宗在参加一场论坛时还曾提到恒隆12年前在上海开发的港汇广场和恒隆广场，现在每年的租金收入是成本的40%左右。

然而，不可否认的是，在电商冲击和消费市场短期波动的影响下，恒隆广场的租金增幅正在放缓。陈启宗曾表示，恒隆广场和港汇广场的平均租金增幅在2012年由原来的年均两位数以上增长，下滑至仅4%；2013年上半年，租金增幅虽有增加，也只有8%。

购物中心商业价值的巅峰时代真的已经远去了吗？有人猜测，如果从纯投资的角度，现在卖出恒隆广场，是不是实现投资价值最大化的理想时机？恒隆方面的回答很简单：无出售计划。

租金仍有上升空间

“我们时刻都在检视现有资产，透过持续的设施提升、优化租户组合、改善服务、引进更具吸引力的推广活动等举措，为顾客带来最时尚及最切合需要的购物及生活体验。这些软实力都有助我们提升商场的人流、整体购物氛围及销售额，从而带动我们的租金收入持续增长。”恒隆地产助理董事关则辉在回应 《每日经济新闻》记者采访时明确表示，相信目前内地的商业地产市场仍然有高速成长的空间。

他还表示，内地商业物业市场依然庞大，远远未达饱和。电商虽然销售额增幅庞大，但是实体商场仍然是网上购物所不能替代的。正如视频会议科技发展多时并普遍使用，但公务出差并无明显减少；在网上观看电影视频，也不会取代电影院的生存空间，因为实体店能为顾客带来独特的体验，是互联网难以替代的。相信实体商场及网上购物平台之间，并非零和游戏，而是两者可以共存。

事实上，陈启宗也曾表示，电商对恒隆广场的冲击并不大。他还就电商和实体商店的竞争有一个比较形象的说法：“网络带来的影响最可能是，一个知名品牌原来可能要开100家实体店，但是现在仅开20家就够了，其余的交易都移到网上进行，如果你的商场排名到第二十一，这个品牌可能就不会选择你。而恒隆的秘诀，就是要做那二十分之一。”

购物中心将趋两极分化

电商时代，传统零售类商业地产是否真如关则辉所言，仍然有很大的市场发展空间？要知道，去年“双十一”在淘宝销售额超过300亿元时，阿里巴巴董事局主席马云曾说，要用数字把商业地产虚高的房价打下去。

戴德梁行中国区战略研究部主管ShaunBrodie说，虽然2013年内地网上销售达到1.85万亿元，比上年同期增长42％。但全社会消费品零售总额2013年是23.44万亿元，电商占的实际市场份额其实并不高。因此，对于实体商业，仍然有相当大发展空间。这种增长空间反映在全国各地商场的持续增长。例如，上海中心商业区的购物中心和百货公司在去年的最后一个季度租金环比上涨2.38％，达到每平方米每天61.43元。

第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可也对陈启宗的观点表示认可。他表示，购物中心的商业价值目前更像处于一个调整阶段，电商带来的冲击导致的一个结果是：购物中心可能更趋两极分化，即强者愈强，而缺乏特色、定位不当或选址不佳的项目将面临极大挑战。