“新国五条”尴尬周年考

市场化长效机制将成楼市调控新方向

一年前，也就是2013年的2月20日，我国为加强国内房地产市场调控，推出了以遏制需求为核心的“新国五条”。不知不觉间，中国楼市又走过了一年。

还记得，在房价稳步上涨的2012年年末，北京房市曾被媒体热议的那段“恐慌性购房热”。正是在这一背景下，2013年年初，较之前限购、限价、限贷力度更大的“新国五条”出台，不久，各地方版“新国五条”的细则也随后公布。

然而，2013年全年，除了少数如温州、海口、聊城等二、三线城市之外，房价仍然在京沪等一线城市的带动下普涨，四大一线城市住宅价格涨幅均超20%。这一年的楼市调控效果如何？房价控制目标是否实现？地方政府问责制是否落实？楼市调理思路又该走向何方？在“新国五条”出台一周年之时，不少业内人士已敏感地观察到，“新国五条”中浓墨重彩的房价调控目标等行政调控手段已开始逐渐淡出，取而代之的是增加市场供应、激活市场需求、房地产税费改革等一系列市场化长效机制的建立。这或是未来楼市调控的新方向。

调控效果：涨势稳健涨幅收窄

纵观2013年全年楼市，从国家统计局“70大中城市新建住宅房价指数”可以看出，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市仅1个，上涨的城市有69个，各类型城市房价基本还是在涨，但不同类型的城市出现了越来越大的分化。首先，一线城市上涨势头仍然强劲，同比涨幅均超过20%。其次，二线城市的房价涨幅虽略缓，但依然涨势“稳健”，成都和重庆全年的累积涨幅都逼近10%。而三、四线城市的房价出现基本“稳定”走势，比如唐山全年的累积涨幅仅1.5%，甚至低于CPI涨幅。值得关注的是，温州在全国大中城市中是一个另类，其房价下行趋势非常明显。

从一年来的调控效果看，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，虽然一年来大多数城市房价仍在上涨，但涨幅在收窄。70个大中城市房价同比涨幅在去年12月见顶，环比涨幅也已在去年3月见顶；成交量也在“新国五条”出台后的4-8月进入下行通道。“这些都是调控效果，客观地讲，如果没有‘新国五条’，楼市降温不会这么快。”杨红旭表示。

而“新国五条”中关于房价调控目标、问责制等看似严厉的调控行政手段，最终还是高高举起、轻轻落下。“新建商品住房价格增幅低于城市居民人均可支配收入实际增幅”成为大多数城市房价控制目标的模糊表述，允许房价涨，但让其上涨幅度和收入上涨幅度相匹配，成了各个城市之间的默契。这也造成了如今地方政府房控目标是否完成难以考核的窘境。

上海中原研究咨询部总监宋会庸表示，对比各城市年初制定的“新建商品住房价格增幅低于城市居民人均可支配收入实际增幅”的房价控制目标，目前基本可以明确：一线城市肯定不达标，二线城市基本达标，三、四线城市则不用担心这个问题。

未来方向：长效机制正在建立

业内人士认为，“新国五条”带给市场最重要的提示是，单纯的遏制需求解决不了供需矛盾，有效地增加市场供应才是稳定市场的基本方向。而从目前各地楼市调控的新举措来看，淡化“房价控制目标”等行政手段、探索房地产调控长效机制，是未来促进楼市健康发展的新方向。

“限购政策的确遏制了市场投资性购房需求，却未曾起到预期的调控房价效果。全国多个城市年初设定的调控目标未能落实也说明了这一点。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，作为上一届政府最后一个关于房地产市场的调控措施，“新国五条”是以遏制需求为主；政策实施后，随着新一届政府的履新，“在不放松投资需求的情况下增加市场供应”成为新的调控主旋律。这是新政府对上一届政府调控思路的承继和转变。

“作为上一届政府对楼市最后的调控措施，其影响在未来的一段时间内仍不会消失，抑制投机性需求对市场而言仍有必要，限购、限贷政策仍将持续。”胡景晖表示。不过与单纯的限制需求相比，现如今供应的增加，以及土地制度改革、农村土地流转、房产税立法与改革、不动产统一登记制度、大城市发展等长效的楼市调控方向和策略将对我国的房地产市场健康发展产生更为深远的影响。

宋会雍认为，从近期广东出台活跃二手房市场交易、允许公积金付购房首付等现象来看，政府正在从激活需求、增加供应入手，作为调控新思路。尤其是二手房市场，以上海为例，房屋买卖近70%都在二手市场，通过税费改革等手段盘活二手市场，对增加供应、平抑房价将起到重要作用。

西南财经大学经济学院副教授刘璐则表示，十八届三中全会已指明了“市场化手段”、“房产税”、“土地供应”、“保障房”等房地产调控的长效机制。可以预见，以往“头痛医头、脚痛医脚”的各种行政调控手段可能会逐渐淡出；另一方面，在中国当前各类型城市发展分化日益拉大的趋势下，全国“一刀切”的政策也应该避免。一线城市可以采取更严厉的房地产调控政策，二线城市则可以更加灵活，对于三、四线城市来说，在人口流出和住房高库存压力的现实面前，适当放松调控也不失为一种调控方法。