用市场手段调控市场

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，自十八届三中全会之后，政府关于房地产行业发展的思路更加明晰，除了既有的楼市调控政策在2014年将持续发力外，一系列关乎中国房地产市场长期健康可持续发展的长效机制也将逐步落实。比如土地制度改革、房产税改革、新型城镇化战略、保障房战略、房地产调控去行政化等等，这一系列思路及政策将使得2014年成为具有奠基意义的一年，将开启房地产后开发时代元年。

　　据胡景晖预计，2014年房地产市场调控将从之前以抑需求为主，转变为在抑需求的基础上，力促楼市供应加大，在增供应、抑需求、加快长效机制落地的共同作用下，2014年的房地产市场将呈现相对稳定的态势，具体表现为房价涨幅趋缓、整体趋稳，交易总量与2013年相比基本持平或略有减少。

　　“用市场的手段调控市场主要抓两方面：一是供给；二是需求。”胡景晖告诉记者，从土地供应量来看，2013全年，全国105个地价监测城市的土地供应总量达31.69万公顷，较上年增加12.33%，其中住宅用地供应较2012年增加了32.71%。2014年初，北京、上海、深圳等重点城市土地交易市场热度不减。据统计，1月份北京市土地出让金额高达406亿元，上海超过200亿元，二线城市的杭州也达到了340亿元。土地供应的增加势必将促进未来房源供应的增多，从而可以有效缓解供需矛盾。

　　从需求上看，限购政策有所加码将进一步抑制市场需求。2013年底，北上广深及一些房价涨幅较快的二三线城市纷纷出台楼市调控加强版，比如，“京七条”加大自住型商品房供应，收紧贷款；“沪七条”提高二套房首付至70%，外地户籍买房对缴纳社保的要求提高至两年；“穗五条”提高了房贷门槛，外地户籍买房对缴纳个税的要求提高至三年。新年伊始，多地政府也表态楼市调控要从严、不放松。与此同时，政府还加强了对资金流动性的控制，信贷适度偏紧。

　　不动产登记动了谁的奶酪

　　2014年伊始，推进不动产统一登记的步伐加速。1月21日，中央机构编制委员会办公室发布了《关于整合不动产登记职责的通知》，国土资源部被赋予“指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作”的职责。

　　不动产统一登记因被人们认为将推动反腐、调控房价而吸引了社会的极大关注。尽管有不少学者对此并不太认同，但无论如何，这将是一项需要耗费大量人力物力，复杂而艰巨的工作。

　　2007年《物权法》颁布后，推进不动产统一登记的工作备受关注，然而7年来，这项工作进度缓慢。2013年，住建部曾要求全国40个主要城市的个人住房信息在当年6月底完成联网工作，时至今日仍不见下文。

　　有业内人士告诉记者，如果没有意外，《不动产登记条例》将在今年出台，目前，国土部已着手起草不动产统一登记的法律法规草案、编制相关技术标准。

　　“我国至今未对不动产情况进行过系统、全面的普查，只有阶段性、部分性的摸底。”住建部政策研究中心原副主任王珏林告诉记者。“采集这些不动产基础数据相当重要，比如，不动产的统一登记有助于对个人房地产信息系统进行查漏补缺。因为住建部主导的个人住房信息系统主要收录近30年的新建房屋信息，还有不少房产未能录入，通过不动产登记，相关信息将得以完善。”王珏林说。

　　如果不动产实现统一登记并全国联网，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，可以形成一个查询平台，政府就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的调控手段。个人名下的房产也一目了然，不可能继续玩狡兔三窟的游戏，而查处公职人员腐败问题更不是难事。

　　2月9日，在2014年经济形势座谈会上，中国社会科学院副院长李扬预计，今年6月全国不地产登记系统启动后，除了高房价外，房屋过剩问题也将水落石出。“大家都说今年实体经济可能会出问题，我看首先就反映在房地产行业。”李扬表示。

　　共有产权成住房保障新思路

　　在今年的北京两会上，北京市副市长陈刚明确表示，2014年将力推共有产权房，数量达到5万套，占今年商品房供应量的近一半。这条简短的消息向业界传递出房地产市场结构将发生剧烈变化的信息。

　　在2013年之前，共有产权住房一直低调地在上海、江苏淮安等地进行实验。2013年底，住建部、北京市政府等陆续对共有产权住房制度进行了讨论。在去年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新在部署2014年工作时明确表示“要更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管”。随后，北京市明确表态，自住型商品房为共有产权性质，自购买后原则上5年内不得转让；5年后转让的，按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

　　对此，陈刚举例说，比如一个人只有100万元或200万元，虽然市场上的房子一套需要两三百万元，但他也能买房。“差的那一部分钱怎么办？可以买实行共有产权的房子，你先低价买房，国家给予价格上的支持，如果以后想上市，政府可以优先收购，或者根据共有产权比例把政府的那部分收益拿走。这样没买到的人也不亏，买到的人也不完全得利。”

　　“该政策的推出主要是为了解决中低收入者的住房问题，丰富了保障房体系。居者有其屋，可以是公租房、廉租房、经济适用房、两限房，也可以是自住型商品房，不同收入的人群可以享受不同性质的住房。”中信证券李源分析认为。