对于记者来说,采访任志强是一件喜忧参半的事儿:喜的是不必担心“没料”,任志强的口才与专业水平毋庸质疑;忧的是“任大炮”素来口无遮拦,他会不遗余力地痛打“落水狗”,还动不动就会“擦枪走火”。

    2013年的房价走势再次印证了任志强此前的判断,这一年他出版了回忆录《野心优雅》,还一度准备将央视告上法庭。

    面对记者对2014年房地产市场走向的询问,任志强带着一贯严肃的表情说:“我预测2014年房价总的趋势是看涨,但是增幅将放缓,如果说具体区间,增速有可能从两位数降到一位数。”

    房价增速将放缓

    “《新周刊》评选我当2013年的新锐人物,因为我坚持说真话。你觉得我说得准吗?去年很多人不相信我说3月房价将暴涨的观点,但是统计数据证明是涨了。其实,我还是有点小偏差,2月涨得最快。”对于2014年楼市的判断,任志强认为房价增速将放缓。

    任志强对于房价走势判断的依据主要有三点:其一,结束了两年的土地供应负增长后,2014年的市场供应量会增加,这是一个房价趋稳的信号。“每一次土地高速增长之后,房价增幅都会放缓,市场开始有能力调节供求关系。”任志强表示。2011年以后,土地市场的投资进入负增长,2012年基本上全年都是负增长。不过,2013年的情况出现了改变,虽然2013年前10个月的增长仍然为负数,但11月土地市场投资增速同比达9%。此外,从12月以及今年1月已经披露出来的信息可以看到,土地市场的持续增长还将维持比较长的时间。

    其二,保障性住房、自住型商品房等非商品房的供应量不断加大,可以有效平抑房价,使得房价增速下降。但是,这势必会挤压纯商品房的供应量,将导致商品房的价格进一步走高。

    其三,一般情况下,任何一个国家在城镇化高速增长的过程中,房价是不可能下降的。城镇化率超过30%以后,房价进入高增长期,城镇化超过70%以后才会出现房价平缓、下降。但是目前的情况是大部分发达国家的城市化率都超过了90%时,房价还在上涨,比如说英国、美国。而我国现在的城镇化率为:一线城市达到60%—70%,二线城市有50%左右,三线城市只有30%,距离70%的城镇化率还很远。到那时,一手房建设速度才会逐步放慢、房价产生波动的情况才会出现。

    行政干预越少越好

    任志强被称为“任大炮”,主要缘于其说话、办事直来直去。他的观点直接、犀利,有人深表认同,有人坚决反对。对此,任志强坦言:“大家都认为我是开发商,我有意鼓吹房价上涨,好从中获利。但事实上,房价涨不涨不是我一人说了算的。我说的很多观点、数据也不是我一个人梳理出来的,我后面有一个非常庞大、专业的研究团队。我们的研究报告每年都会发布,而且从2003年至今,每一年的预测都非常精准。”

    于2013年11月召开的第十八届三中全会上释放出的最大信号是:楼市调控逐渐市场化。对此,任志强表示认同:“行政干预越少越好,我们可以看到,在所有的商品中,越是自由竞争的价格越便宜,越是垄断的价格就越贵。如果房地产真正实现市场化,农村的土地也能上市,不同土地性质之间的差价就变成降低房价的综合条件了。”

    2014年,任志强提醒业界要将注意力转移到“改革”上,而不是紧盯着房价,主要关注土地制度、户籍制度、城镇化方面的改革。针对近几年一直甚嚣尘上的房产税问题,任志强认为,其不仅涉及一项新税种的成立,而且涉及到土地制度的改革。十八届三中全会提到如何实现宅基地的流转等土地改革,这意味着可能出台的是房地产税而非房产税。“虽然只有一字之差,但是这一个字是土地性质、财产权利以及私有制等各种方面结合。”任志强说,“对一个新税种重新进行立法研究将是一个好现象,会长久地影响我国房地产市场的发展。”

    城市分化将加大

    2014年至今尚未有楼市政策向紧或趋松的消息,对此任志强表示:“最终的政策还要等今年3月两会以后可能才会明晰。”

    “我们预计两会以后会出现以保障房为主、商品房市场放开、夹心层由政府帮助解决住房问题的格局,就像上海已经实行的共有产权房制度。”任志强认为,保障房方面有可能从“补砖头”转向“补人头”,而在市场方面,实行全国统一的调控政策的可能性在变小,城市分化将成为未来的主流。

    “未来一二线、三四线城市的楼市调控政策可能会有分化,如果城市能够实现保障房目标和房价目标,那么有可能采用市场的方式来决定楼市问题。到最后,很可能就是特大型城市因为人口控制等原因严格限购,中等城市有一定的限购,小城市则可能放开限购。”任志强说。

    任志强直言不讳地表示:“以后应该按市场因素来划分城市规模和级别,比如采用就业、经济增长和公共服务这三项指标,而不要提什么一二线、三四线。哪一个城市公共服务好,就业好,人们就愿意去哪儿。我们在调查中发现,工资水平是所有人最关心的问题,就业条件,教育排第二位,第三是公共服务,包括医疗、就业、劳保等。”

    如果按照这些指标来衡量,哪些城市房地产市场的风险较大?对此,任志强直言不讳地说:“所有人口往外迁移的城市风险都大,我前两年去安徽,听说有的城市由6000万人口变成5000多万,人口都在外流,房子也卖得不好。”