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3月12日，中国房地产行业年度盛会之一“2014观点年度论坛”正式启幕。

著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生，他的演讲题目是“城镇化、房产税与长效机制”，掌声有请。

陈淮：给我出的题目很大，20分钟要讲城镇化、房产税，还有长效机制，我想神仙也办不到，我只有勉为其难，而且我上台之前还有人给我写了条子，要求说说对这10年房地产调控政策的评价。

我先说说评价，这个问题不难评，首先说否定过去10年的调控和效果是不正确和片面的，在过去10年调控政策在维护国民经济稳定运行，比如说大的世界危机面前，国民经济面临通胀压力面前，维护它的稳定运行，发挥了重要的作用。在抑制需求上面，取得了明显的效果，目前的市场需求以刚性和自住性需求为主，这是大家公认的。在保障房建设上，我们迈开了实质性步伐。我们的房地产企业和市场向成熟度方面走出了很多，我们2014年坐在这里的时候注意到一个变化，在过去10年中，一开这样的论坛，大家一开头就讨论下一步还会出现什么调控政策，当一个产业的博弈对象是政策的时候，那就是还在和父母那里争自由的产业。今年议论的美国QE退出、人民币贬值，包括我们是否面临通胀、通缩、货币政策从紧从松，也包括互联网金融的挑战，二三线城市的发展，供大于求、供不应求，商业地产、文化地产等多元化。也就是说我们这个产业和开发商所考虑的对立面、博弈面已经是市场，而不是政府。我想这是我们这个产业走向成熟的一个重要标志。

但是这十年政策有没有缺陷，也并不难归纳，简单地说，第一条在于不断地强化政府权力，从2002、2003年8·31土地大限，201文件，一直到后来9070政策，加征5.5营业税，清算土地增值税等等，无一例外都在强化政府权力，依靠政府权力的结果，是事情都加到政府身上了，引起中央政府和地方政府的矛盾，开发商和政府的矛盾，开发商要想活下去，就得摆平政府，这是第一大缺陷，不断强化政府权力，政府那只闲不住的手越来越闲不住，看不见的手越来越看得见。第二条，十年的调控政策无一例外都具有明显的滞后性、被动性和主观性，没有一条是站在事前，许多一条是主动调整，而且更多的是凭主观想象。2013年年初的国五条，差不多是向市场说“数量有限、欲购从速”。第三个缺陷，高成本、低效率，9070政策突然出台，所有没有开工，哪怕批复的，全部重做规划，市场的供求结构完全被打乱，预期完全被破坏。还有清算土地增值税，这都具有很强的主观性，是违背客观规律的。第四，十年调控没有一条措施是和改革相结合的，没有一条触动利益集团和调整社会收入分配利益结构的。这就是我对过去十年的评价，没什么难评价的，这种问题没有什么挑战性。

下面回到会议主题，讲城镇化。

我想这一个问题不是20分钟就能讲清楚的，但是我们大致可以归纳。我们毫无疑问，在未来10年到20年，中国的城镇化不仅是中国经济发展的重大引擎，而且是引领世界经济避免走向衰退的重要推动力。因为中国城镇化所带来的需求和中国经济的强劲增长是世界经济重要活力的组成部分之一，这已经为全世界所公认，我完全不赞成媒体热炒的一些不知道从哪儿学来的概念，什么叫崩盘？那是把股市的一些名词挪用到楼市上来了，人们拿着股票有别的用处吗？当熊市到来的时候，我们可以假定所有的持股人都会成为卖家，哪怕他花10块钱一股买的价格降到8块，他也会卖，因为他有希望从6块买回来，这是崩盘，大家只卖不买。楼市行吗？你听说广州、佛山还是哪个地方的人们说，咱们都搬到马路上住，把房子挂出来卖，等到楼价再跌了之后再买回去，之后再搬回去，有这个可能吗？所以我想这个说法是没道理的。我认为至少未来10年，中国的房地产市场仍然是全世界规模最大和增长速度最快的房地产市场。如果谁要有疑问，可以举举手。中国未来10年房地产市场仍然是世界上规模最大、增长速度最快的房地产市场，它的背景就是亿万人向城市的集中、集聚。

当然，我们的城市化人口存在着过度高估和过度低估两个方面，比如说朱会长说的，城镇人口指的是常住人口，我们2013年的宏观经济统计公报已经出来了，城镇人口是7.3亿人，达到54%，这个规模显然存在着很大程度的高估，如同朱会长和很多人反复指出的，里面有一个群体是伪城市人口，尽管他们在城市居住半年以上，被统计为城市人口，他们的学名叫“农民工”，但是我们的城镇人口还有每年低估的一个方面，因为还有一个庞大的人群，比如广州和北京，都有一个庞大的流动人口规模，没有统计在内。流动人口不是过几天就消失了，是张三走了，李四又来了，滞留在城市的人口是要加进来的。城市的马路、医疗、教育等公共设施是要为这些人服务的。因此我们的城镇化人口，城镇所容纳、承载的人口实际上还存在被严重低估的问题，这是另外一个方面。

中国的城镇化，十八届三中全会强调把人的城镇化放在第一位，这没有异议。我理解从目前我们的新型城镇化在未来一段时间首先是调整人口结构，坚决抑制大城市人口规模，发展城市群、城市卫星群、中小城镇，实现大中小城市协调发展，特别是政府工作报告中明确讲了，支持西部地区城镇化的发展，并且调整东部地区，主要是调整城镇结构的问题，也就是大中小城市协调发展的问题。坦率说，我们要想控制北、上、广、深的房价，出台国五百条也没有用，如果没有大中小城市的协调发展，缩小不同规模城市之间的发展差距，我们永远解决不了北京和广州的房价问题，刘谦也办不到，因为这个城市无论如何住不下那么多的人，把全国人都住在这一个屈指可数的城市里，无论如何是住不下的。

我们的城镇化要和改革密切相结合，这一条已经在三中全会和中央经济工作会议、中央城镇化工作会议以及政府工作报告中都反复明确了，和土地制度的调整、和户籍制度的改革、和落实农民工的市民化问题、和福利资源的均等化覆盖、和破除垄断密切结合才行。按原有的路数走不下去。

中国的城镇化最大的经验和教训之一，就是不能离开以业兴城，中小城镇、中等规模城市的发展，最重要的是有产业支撑。

没有产业增长点，没有就业机会，我们的城市化仅仅是建了一堆房子，而且这房子是没人住的。没人住的原因是因为没有足够的就业机会，不是因为房子建多了。请注意，中国的城镇房子还远远没有建够，但是在局部地区来说，和产城脱离的地方是一定要出现鬼城的。昨天有一个微访谈，有一个人举例说底特律的教训，说它是一个鬼城。希望我们在座的媒体回去告诉你的同事，别再拿底特律的例子来证明中国的鬼城，这是两码事，不要人云亦云。底特律是美国经济发展过程中保产弃城的成功案例。在20世纪上半业的时候，汽车业的发展有两条法宝，一个叫规模经济，生产40万辆肯定比生产4万辆的成本低。第二个叫聚集效应，当各种各样的汽车企业集中在一块的时候，它的配套生产能力也可以相互共享。进入21世纪之后，汽车业的发展不靠这个，第一靠全球资源配置、全球订货，所以没必要聚集在一块，第二个，趋近市场的本土化生产，在美国生产贸易壁垒太高，和中国合资就近生产是一个新的趋势。所以底特律的衰退和美国汽车业在金融危机后的迅速复苏是密切联在一块的，美国纳斯达克指数、道琼斯指数和标准普尔指数在2013年创了多少历史新高？50次。美国的微观基础，包括高科技的苹果和其它企业，也包括传统的汽车业，微观基础已经普遍的大规模改善，发达国家经济体的困境主要是政府的困境，一个是就业，一个是财政。当然美国也有弃产保城的成功案例，比如说在70年代末到80年代，美国完全放弃家电业，你听说美国有名牌家电吗？由此转型为了硅谷IT业。咱们别老在公共舆论空间释放一些让人笑话的信息。

回到城镇化的话题，城镇化是要和产城密切结合的城镇化。

最后，我们的城镇化一定是要符合中国国情，节约资源、运用高科技手段，能够给人们以安全、舒适和经济发展，保护我们的环境，以及原有的村容村貌、文化等诸多内容相结合一致的城镇化。2013年以来的雾霾，引起了全世界的关注，引起了老百姓的关注，

这是中国城镇化的问题，城镇化不是在哪儿买地就挣钱的城镇化，城镇化过程中一定是伴随着风险的，在过去一些年中，大家说二三线城市供大于求，顺便说，除了北、上、广、深、杭州、青岛、大连等少数沿海大城市和特大城市在过去十年，包括中部和西部的省会城市在内，更不要说地市级中心城市，大部分城市大部分时间始终是供大于求的，不是今天才供大于求。东北三省，长春、哈尔滨、沈阳在过去十年始终是供大于求的，别把这个短期内的供求关系和房地产的长期发展趋势混为一谈，长期均衡和短期均衡是两回事，房价也不仅仅是供求关系一个因素决定的，还决定于收入，还决定于它的外部环境，只要我们的政府不断往基础设施上花钱，房价就会涨。

第二个是房产税的问题。我想这是一个古老而愚蠢的问题，没有什么房产税问题。三中全会明确说了，加快推动房地产税立法，也就是说过去所说的房产税和试点已经含在被否定的意思里头。还老提这个词，恐怕OUT了。这个词怎么来的呢？本来市场经济下，有资产就要征税，首先是以从企业征收的间接税转变为向自然人征收的直接税为主，这是一个必然。个人的直接税主要是两个组成部分，一个是收入税，一个是资产税，你的个人所得税就是收入税。到现在并没有废除，只不过是暂停的那个利息税就是资产税，越来越多的老百姓拥有不动产，当然要为资产征税，这是这个税种设立的根本法理。但是在一段时间内，不知道是领导糊涂，还是我们社会舆论的推动，企图把对资产征税作为调控房价的工具。急于在短期内就调，怎么办呢？就不知道谁给领导出了个主意，说1984年就有一个房产税，对外商征收的，而且也不是住宅，是对商业征收的房产税，已经实行了，国务院做个决定，只要把那个征收范围和对象做个调整，不用通过全国人大就可以征了，上海和重庆的试点就是这么来的。也就是说原有的房产税从它生下来的那一天就是为对付房价的，从生下来那一天它生的目的和功能就错了，房地产税是对资产征收的税，不是调控房价的税，别动不动就说这是调房价的杀手锏，没有哪一个国家拿对资产征税作为调房价的工具，世界金融危机那么严重，我也没有听说美国取消或降低物业税。

最后一个问题说的是长效机制。长效机制的话题也很大，2013年说了很多，我想我也没有什么可说，大约说4个方面。第一，调整城市结构是最重要的长效机制，让人口合理均衡地分布在不同规模的城市中，是调控房地产业和城镇化提高质量最关键的一条。第二，调整中央与地方税负关系，理顺地方政府又要马儿跑又要马儿不吃草，比如说三中全会明确说了，改革地方政府城市建设融资方式、发地方债等，看看三中全会文件有没有这一条。第三，改革土地制度，三中全会里头也是在多个方面讲到土地制度的调整，比如说农民同价同权，给他们更大的财产权等等。第四，调整收入分配结构。这四条叫长效机制，不是说把房子都收回来，政府重新发一回，那叫长效机制，那是幼儿园水平。