追问“模式与革新”，寻找地产发展之路，所有的问题，都需要行业中的睿智与远见之士在一个共有平台上演绎与讨论，并在对话、交流中寻找答案。

3月12日，中国房地产行业年度盛会之一“2014观点年度论坛”正式启幕。

蔡穗声：各位来宾、各位媒体朋友们早上好！我的题目是“马年是否开发商的逃命年？——广东房地产转型升级的思考”。我们连续三年时间都在研究和引导广东房地产行业和企业转型升级，有些看法跟大家做一个交流、分享。

今年流行的话语叫做“爸爸去哪儿了”“时间去哪儿了”，现在有人问“开发商去哪儿了”。为什么这么问呢？媒体说马年是地产商的逃命年，有几个出发点，一个是说春节过后，一个马佳佳用互联网思维来贩卖情趣用品，她提出90后压根就不买房，她有几条论据，一个是传统观念模式的瓦解，一个地域观念薄弱，一个快速获取财富增值的方式。另外一个，90后比较在意今天的生活质量，不可能用今天的金钱全部投资为获取以后的生活质量。这个话出来之后，也有媒体发出一些统计，说这个话不可靠，很多90后还是很在意买房，不买房就不结婚。我想，马佳佳的说法有点言过其实，但是她起码说明一个趋向，以后的年轻人的生活方式是不是像60后、50后那样传统的生活方式呢？我想肯定是不同的。马佳佳的话也表明了现代年轻人的一种想法，也有一定的市场。另外一个，我们也看到国家统计局发布的一些数据，以及媒体的一些报道，包括杭州、常州、苏州、广州的一些楼盘下降的报道，刚才朱会长做了很多的分析，我就不详细讲了。再有一个比较大杀伤力的，就是银行的放贷收紧。去年以来，银行对买房者的按揭放贷跟以往很不相同，完全不像以往的方法，以前都是在一季度放松房贷，但是今年一季度非常紧张，并且首套买房贷款的优惠利率不但没有了，反而是升了，通常都上升5%到10%的幅度。我想这是比较实质性的对市场的比较重大的影响。由此，有人提出，2014年是不是开发商的逃命年，逃去什么地方？一个是逃离三四线城市，一个是逃出郊外，一个是逃往海外。

每年都会有新的危机，每个形势下都会有新的问题出现，我们一致认为，危机还在于我们本身这个行业传统的一些模式没有改变。我们不但要关注到楼市的波动，不但关注到业内的竞争，所谓业内集中度越来越大，中小房企生存的空间会逐渐的被侵占，甚至被颠覆，不但关注到政策的变化，我们也应该倾听外行对传统行业的侵蚀和颠覆。例如现在的互联网思维，我们处在大数据时代，对信息的需求是双向的，有一个反馈的经济，我们是互动的，对用户更加友好，用户体验为先，提供增值服务。互联网的思维追求的是新技术、创意、产品简单极致，做到让用户尖叫等等。这几年我们看到很多外行对传统行业的侵蚀、侵占以及颠覆。最近我们看到互联网的金融，余额宝等等对传统的银行业也造成一种威胁。实际上它吸取了很大量的小额资金，它很容易给一些银行不愿意放贷的小微企业进行放贷。

反过来我们看看房企的思想观念，第一，营销就是一切，我们一直以来把营销作为整个房企思想观念的核心环节，卖完就是胜利，我们开发的所有环节围绕着营销来转，以营销为终点的一条龙的多元化发展，以产品为中轴，这种思想观念我们认为应该转变到一种服务的意识、增值的意识，也就是说把销售的意识转变为经营服务的意识。所谓不动产的理念，仅仅是产品的形态。从价值形态来说，其实房地产是流动的，它从价值的最大化目标做多元化的发展，也包括我们讲的住宅区和酒店的结合，地产跟金融的联姻，不但是营销。互联网的思维或者互联网的应用，不仅仅是对我们产品的营销，而是整个营销服务理念的结合，包括到高度智能化的家居生活方式。第二，我们讲经营模式，传统的就是建房、销售、买地又建房，基本是这个模式不断地循环。如果说以后年轻一代对买房的需求有所下降，也就是说他以后会逐步依赖于租赁服务，要求你给我提供更好的家居服务和增值服务，这样我们就变成了应该把增值看做是一切，不单是建房、卖房、买地这个循环，也可以在收购和业务资产重组、服务、增值、再出售中获得利润。美国的房地产很多就是这样的，它是投资型的，而不是建造型的，它把很多传统的、旧的商业大厦、厂房、公寓收购，收购之后进行重新的业务组合和资产重组，重新装修、包装，再出租出去，这个过程中，它有了增值服务，若干年后，有了好的收益，它可以卖掉，然后又去对一些旧的物业做重新的包装、增值、销售。这个过程它是比较多使用这种方式的。房地产的发展，不断地建房、卖房的这个过程总是要过去的。从西方来说，建房已经不是主要的任务，像美国房地产，整个住宅销售市场80%多是二手房买卖，一手房买卖占比不到20%，这也是我们若干年之后，城镇化基本告一段落之后，很可能达到的一个阶段。这也是我们企业从开发、销售型企业转变为经营服务型的企业。第三，传统的房地产服务结构是以发展住宅为主，去年广东的销售面积中，住宅占90%。从投资结构计算，住宅投资占70%，这基本反映了目前整个行业的情况。新的产品结构，我们认为不仅是发展住宅，还要有商业地产、旅游地产、科技地产、物流地产、养老地产等等，要延伸我们的产业链条，这方面我们有成功的案例，比如说我们有一些体验式的商业，例如佛山的岭南天地，就是一个很成功的商业街改造，番禺有节能科技产业园，广州有服装设计创意园，梅州有客天下的旅游地产，珠海有它的教育地产。

反过来我们看看房企的思想观念，第一，营销就是一切，我们一直以来把营销作为整个房企思想观念的核心环节，卖完就是胜利，我们开发的所有环节围绕着营销来转，以营销为终点的一条龙的多元化发展，以产品为中轴，这种思想观念我们认为应该转变到一种服务的意识、增值的意识，也就是说把销售的意识转变为经营服务的意识。所谓不动产的理念，仅仅是产品的形态。从价值形态来说，其实房地产是流动的，它从价值的最大化目标做多元化的发展，也包括我们讲的住宅区和酒店的结合，地产跟金融的联姻，不但是营销。互联网的思维或者互联网的应用，不仅仅是对我们产品的营销，而是整个营销服务理念的结合，包括到高度智能化的家居生活方式。第二，我们讲经营模式，传统的就是建房、销售、买地又建房，基本是这个模式不断地循环。如果说以后年轻一代对买房的需求有所下降，也就是说他以后会逐步依赖于租赁服务，要求你给我提供更好的家居服务和增值服务，这样我们就变成了应该把增值看做是一切，不单是建房、卖房、买地这个循环，也可以在收购和业务资产重组、服务、增值、再出售中获得利润。美国的房地产很多就是这样的，它是投资型的，而不是建造型的，它把很多传统的、旧的商业大厦、厂房、公寓收购，收购之后进行重新的业务组合和资产重组，重新装修、包装，再出租出去，这个过程中，它有了增值服务，若干年后，有了好的收益，它可以卖掉，然后又去对一些旧的物业做重新的包装、增值、销售。这个过程它是比较多使用这种方式的。房地产的发展，不断地建房、卖房的这个过程总是要过去的。从西方来说，建房已经不是主要的任务，像美国房地产，整个住宅销售市场80%多是二手房买卖，一手房买卖占比不到20%，这也是我们若干年之后，城镇化基本告一段落之后，很可能达到的一个阶段。这也是我们企业从开发、销售型企业转变为经营服务型的企业。第三，传统的房地产服务结构是以发展住宅为主，去年广东的销售面积中，住宅占90%。从投资结构计算，住宅投资占70%，这基本反映了目前整个行业的情况。新的产品结构，我们认为不仅是发展住宅，还要有商业地产、旅游地产、科技地产、物流地产、养老地产等等，要延伸我们的产业链条，这方面我们有成功的案例，比如说我们有一些体验式的商业，例如佛山的岭南天地，就是一个很成功的商业街改造，番禺有节能科技产业园，广州有服装设计创意园，梅州有客天下的旅游地产，珠海有它的教育地产，还有一些商业改造、工厂区的改造，招商地产把80年代的日本三洋电子工厂改造为它的总部，这是一个绿色的、环保的、低碳的地产，另外还有几座工厂大厦改建为商业街，做一些创意小商品的销售。我们不但关注到一二线、三四线城市，还有关注到县域地产发展，我们这几年在县域地产发展方面做了很多研究工作，我上个礼拜还在广东一个山区县（新兴县）做了三天的调研，我们去了解三个房地产企业（两个老企业，一个新企业）的发展，它现在还在本土深耕，它现在住宅平均价格是3500块钱，但是它有一个住宅小区的规划、建设、园林水平一点不逊色于广州的楼盘，在一般的县里它就是高水平的发展。它的发展不单是在县城，还在镇一级发展，在两个镇开始做住宅小区。另外一个，它也往外面发展，发展之后又回到家乡，开始在旅游地产，给工业区配套方面做工作。还有一个温氏集团，它在全国23个省、市、自治区有160个一体化公司，养殖、收购、加工、销售一条龙服务，这个过程完全可以跟地产商做结合，把它的这个产业链条跟它整个基地、科研、物流、配送等等配合起来做发展，我想这里面还有很大的发展空间。

以上所讲的，我们思想理念的转变、经营模式的转变和产品结构的转变，我把它称之为房地产行业的“三旧改造”，我们先做好我们行业的三旧改造，才有可能做好城市的三旧改造。

最后，我们对今年的判断，我们当然不同意今年是逃命年的说法，我们认为今年是一个转型升级的元年，我们判断，新的一年房地产行业的融资环境比去年会有收紧，市场供求关系会较为宽松，对于大规模扩张、高价获取土地、高负债运作的企业有较大挑战，企业应该提高对金融风险的管控能力，结合政策环境和市场变化，以市场需求为导向，调整开发经营战略，关注产业园区建设、养老地产等新兴领域，寻求多元化发展。

最后我的回答，开发商去哪里了？开发商不是去转型升级了，就是在去转型升级的路上。