2013年12月27日下午，郁亮在深圳的一次内部演讲中坦承，他担心未来房地产行业出现类似“小米”的搅局者，以互联网的思维模式打碎行业旧秩序。

从去年到今年年初，万科总裁郁亮携管理团队陆续拜访了腾讯、阿里、小米等移动互联网公司，甚至邀请90后创业者代表马佳佳到万科给管理层上课。

万科的一言一行，也在影响着行业风向。2014至今，万科管理层密集拜访互联网公司的原因是什么？万科自己是否搭建了互联网平台？3月7日，万科总裁郁亮接受21世纪经济报道记者专访，系统介绍了自己近期研究互联网的心得。

他指出，互联网对万科而言更多是一种工具，对于万科而言，能否做好主业，就看万科从住宅开发商向城市配套商转型的目标能否实现，从一个重资产的公司转变为一个轻资产重运营的公司能否顺利过渡。“这是我的真心话。为此，万科早已不再追求规模上的‘老大’。”郁亮说。

2014年万科和郁亮也很难轻松。“房地产行业的利润率下降是趋势性的，”郁亮说，市场将面临更为惨烈的竞争。

“互联网更多是一个工具”

《21世纪》：万科管理团队去腾讯、小米等互联网公司密集交流，初衷是什么？

郁亮：主要是我的原因，我和马化腾、雷军等人前几年聚会交流就比较多，交流中发现未来对社会有很大改变的除了IT，还有BT（生物技术产业）。

现在互联网对房地产行业还没有带来颠覆和威胁，但我们认为互联网将来肯定会影响到房地产，会深刻地改变世界，到那时怎么应对？光我认识到不行，我需要管理团队、中层干部认识到这种变化的必要性，亲自去看一看，比我讲100遍好得多。

在阿里，主要是学习怎么搭建一个平台和生态系统；腾讯的客户数据上亿，改变了人与人之间交流的方式；海尔和小米，其实都是传统行业，只不过进行了互联网的改造，海尔用互联网方式组织了9万辆送货车，可以送到全中国所有的县级市用户；小米给我们很多启发，比如极致、专注、严格控制毛利率水平，这其实也是万科一直在做的事情：专业化。

《21世纪》：房地产行业已经感受到来自互联网的威胁了吗？

郁亮：目前还没有什么具体威胁。房地产行业还是很难被颠覆的，从拿地到盖房子，要盖两百多个章，一个项目的审批环节上百个，和政府部门打交道的步骤不能省略。我们学习互联网，不意味着丢了主业，而是用互联网的思维和方法去更好地做好主业，互联网更像是一个工具。

《21世纪》：按照小米思维，卖手机产品没有价格战，完全是成本价，你说万科现在的产品还是一分钱一分货，不能半分钱一分货，对客户还不够好，那引入互联网思维，将来是否能降低房价，比如房子以一半价格卖，然后通过别的服务去产生价值？

郁亮：互联网会减少交易成本，让我们离用户更近，但是所有的商品都不可能完全免费，任何企业,或者用互联网武装的企业也都具有基本的商业逻辑，那就是盈利。目前还没有看到产品完全免费然后靠其他服务盈利的模式。

万科也不可能免费卖房子，要做的就是不断提高产品的性价比，控制利润率，现在大家都乐于看到房地产行业利润率降低，不那么暴利。未来竞争加剧，再加上引入互联网思维，这使我们对净利润率的下降更加坚决。

《21世纪》：万科和互联网公司交流之后，目前是否有相应的管理和业务架构调整？

郁亮：在互联网时代，很重要的一条是信息更加透明，扁平化的架构更适合这个时代，而我们过去的企业更多是控制型的金字塔型结构。

未来引入互联网工具，三个下属如果背靠背互相信任，那是不是就不需要一个上司？类似这样的管制成本是否就不需要了？

从管理和业务架构来说，未来我们能否考虑万科引入合伙人制？万科现在的职业经理人对股东而言是打工关系，为什么不能引入合伙人制？从小米来看，这种合伙的关系可能更有利于投资者，也更有利于员工发展，因为可以形成背靠背的信任。这一点未来也是可以探讨的。

这次万科一次性大幅度提高派息至30%，也是受移动互联启发，更快地、超预期地满足客户的需求。

小股操盘瓦解“老大”意识

《21世纪》：去年开始万科在业务层面提出了一个很重要的变化。那就是进入更多的非住宅业务，轻资产重运营，小股操盘进行品牌和管理输出，这和万科以前的住宅专业化有何不同？

郁亮：我们说小股操盘，关键在操盘，通过管理和运营产生价值；通过更少的股东投入产生效率，为股东创造更多的价值；专业化方面仍然是盖房子，只不过原来主要是盖有人住的房子，现在要盖有人用的房子，有商业、购物中心等城市配套。并不是说万科自己要去做食堂、菜市场，我们是盖好了给别人来用，依然是通过操盘来赚钱。

《21世纪》：这会不会导致万科未来盈利来源发生变化，以前主要是销售住宅带来了利润，未来变成资产管理带来管理费等收入，更加多元？

郁亮：万科从来都是靠一双手赚钱，而不是别的。小股操盘也是一样，干更多活，赚更多钱。至于说除了开发收入之外，有些来自资产管理收入之类的，这是有可能的。但是不代表说盈利来源就多元化了，现在还看不出来。

《21世纪》：未来万科的角色是否会更像铁狮门那样，变成一个资产管理公司？

郁亮：小股操盘就是学习铁狮门，铁狮门是操盘赚钱、经营也赚钱。学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入来给股东创造更多回报。但是万科不会变成一个纯投资公司。

《21世纪》：通过小股操盘，万科可以扩大自己的营业额和市场占有率，是否有继续保持行业第一的考虑？

郁亮：小股操盘实际上更是在瓦解“老大”意识。小股操盘后，万科（在一个项目里）只有百分之二三十的股份了，怎么还算销售额？房地产早已不是规模扩张为王，目前的房地产市场是规模越大越危险，就好像中国经济如果继续要追求10%以上增长，就没法给结构调整留下任何空间。

在2008年以来，万科就已经放弃追求速度和规模，转而追求质量和效益的增长。我们和规模化扩张的（公司）已经不在一个跑道上。如果有别的公司在规模上超过了万科，我非常欢迎。

对万科来说，当下能否利用好互联网的工具，向城市配套商转型这件事能否成功，才是衡量万科是否真正在引领房地产行业发展的标志。

《21世纪》：万科入股徽商银行又是出于什么样的考虑？

郁亮：万科参股徽商银行肯定不是为了开发贷款。银行也要接受银监会监管，开发贷款有严格管制要求。而且如果成为大股东，涉及关联交易会有相应的规定要求。弄个银行让自己有钱花，这个想法是不切实际的，万科对经营银行没有兴趣。

投资徽商银行，是出于供应链融资的考虑，为上下游供应商提供便利的资金安排。因为房地产上下游企业业务较为琐碎，一般银行不愿意做，徽商银行有兴趣，这个业务又不受地域限制，我们就投资了鼓励它来做。

今后10到15年房地产大势仍好

《21世纪》：之前若干年房地产市场受调控影响非常大，对此次两会政府工作报告提出的分类调控，你怎么看？

郁亮：行政调控对房地产有影响，但市场本身的影响力更大。在中国、在整个行业都习惯把政府的作用看得太重要。但三中全会其实已经告诉我们，市场最重要。这次两会提出房地产分类调控是很大的进步，以往那种一线城市“发烧”，全国“吃药”的情况不会再出现了。政府会从根本上解决人们住有所居的问题，保障房的力度加大，在供不应求的城市提供更多的普通自住商品房等等。

没有了行政调控，市场趋于稳定，但是我们还有行业竞争，目前的库存量处于一个值得关注的水平，开发商也想有好的业绩表现，那意味着现在的行业竞争会比以往更加惨烈。这也会抑制大家提升毛利率的想法。

《21世纪》：此次两会也提到了房地产税立法，这对行业的影响是什么？

郁亮：政府在法制化上也有进步。房产税明确了首先要立法，我相信经过大家讨论立法后，房产税法一定对行业发展是有用的。在一个平稳政策环境下，再加上相对明朗的前景，对房地产行业无需悲观。

《21世纪》：从市场层面来看，之前杭州降价，房地产信贷也有紧缩，年初的时候王石、任志强等人对今年前景不太看好，万科对此的判断是怎样的？

郁亮：杭州降价，如果有跟进的，一定会报道出来。王石主席说的话要结合上下语境，并不是针对中国房地产市场。如果真的不妙，那么万科不应该轻资产，应该零资产才对。舆论很容易把意见领袖的话摘抄只言片语，在设计好的语境里，拼贴上去。但是我们不能这么简单看，我们看长远、看趋势，顺势很重要。

目前我们没有明显感到银根收紧的迹象。两会提出7.5%的增长目标，也需要经济平稳运行。

未来10-15年内，房地产的大势仍然是好的。中国还有很长的城镇化道路要走，计划生育政策放松，人口数量又有新的变化，受过良好教育的人比例越来越高。这对行业有足够支撑作用。很多人说现在房子很多了，等独生子女一代，房子过剩了，但别忘了中国“旧改”（旧城改造）力度有多大、速度有多快；20年前盖的房子是不是还能适应今天人的居住水平、生活需要，这些东西都值得探讨。