万科收购徽商银行、恒大入股华夏银行……当一众地产商在地产与金融的联姻上动作频频之时，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)默默地培植属于自己的房地产金融产品已近4年。

3月6日，保利地产董秘黄海向21世纪经济报道记者透露，保利旗下信保（天津）私募股权基金自2010年成立以来，规模已超过200亿。“这是真正意义上的房地产金融，其与保利地产的合作已渗透到很多项目。”黄海说。

与目前市场上以债权投资为主的被动型房地产私募基金不同，信保基金基本上全是主动型股权投资。保利地产已将房地产基金和房地产金融上升为公司战略，基金不仅介入本公司项目和业务，未来还将拓展至外部项目，是当做一个产业基金来运作。

2010年，保利地产作为发起人，联合中信证券成立了专注于房地产业投资的基金管理机构——信保（天津）股权投资基金。

成立初期，信保基金的注册资本为3000万元，保利地产持有40%的股权，2011年，信保基金增资到1亿元，保利地产的投资成本增至4000万元，持股比例依然是40%。

成立第一年，信保基金便先后向保利地产旗下的南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等项目投入20.08亿元，其中股权投资2.95亿元，债权投资17.13亿元。

2012年底，与保利地产联合拿下的上海地王项目中，信保基金占股为40%，粗略计算，信保基金投入的资金在18亿元左右。

信保基金还介入旅游地产开发。2012年10月30日，保利成都公司、信保基金、四川遂宁市河东新区管委会三方签署合作协议，拟在遂宁市打造中华养生谷生态国际度假区。资料显示，该项目总用地面积约3000亩，投资总额约55亿元，规划有森林湿地运动休闲基地、五星级度假会所、特色风情小镇等。

黄海表示，信保基金目前投资的绝大多数项目都是和保利地产合作的，基金公司扮演的是财务投资人角色，并不直接参与项目具体管理。未来，基金也将介入其他开发商的项目。

信保基金董事长为保利地产前董秘岳勇坚。据岳勇坚介绍，目前信保基金和保利地产合作，是分别独立决策，项目既有保利地产推荐给信保的，也有信保推荐给保利地产的。但基金的整个决策、运行，是按照完全独立的市场化的机制来操作。

清科研究中心分析师郑知行接受21世纪经济报道记者采访时表示，绝大部分房地产基金投资采取的是债权或者明股实债的“快钱”模式，房地产市场处于快速上升时期，这种模式通常没有太大的兑付问题，一旦市场出现胶着，或者市面银根缩紧，隐患很容易暴露出来。

保利地产董事长宋广菊亦曾坦言，相比银行资金风控体系全抵押、全担保的严格、繁琐，私募股权基金的资金很好运用，既不用抵押，又不用担保。

但与其他房地产私募基金债权不同的是，据黄海和岳勇坚介绍，信保基金绝大多数是股权投资、主动型投资。“信保和保利的合作是完全风险共担的，保利地产在中间不提供任何担保兜底，是完全股权性的投资。”岳勇坚说，从成立之初，除了两个种子项目以外，双方没有存量资产的合作，只有共同获取，做大规模。基金有两个基本原则，第一个项目的税前成本利润率不低于20%，这主要是考验项目的抗风险能力。第二个IRR回报率不低于20%，主要考虑对投资人的回报能力。

“在保利地产的五角星战略中，房地产基金算是其中一个星，是把它作为一个产业来做。”岳勇坚说。随着中国居民手中财富的积累，他们需要有资金的投资，保利确定把房地产基金作为一个产业来做，而不是保利的融资平台或者第二财务部。

岳勇坚指出，保利地产和中信证券合作发起信保基金，是产业和金融的一个对接，两大股东的持股比例完全对等，确保了整个机构和决策能够独立于地产商，不能有利益输送、关联交易，损害投资人的利益。制度设计的初衷，就是为了把它做成一个产业。