2009年中国的房价太高,其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府的房地产财政和房屋的持有成本很低,是这些体制问题的一次集中暴发。

    近几年,特别是2009年中国的房价为什么这样高,舆论上大部分人都指责房地产开发商,包括一些经济学家批评房地产商谋取暴利,我个人认为这是有偏颇的。中国高房价的形成,主要原因是供给相对小和需求相对大,这与对住宅建设用地供应的行政和计划控制,土地供给市场的政府寡头垄断,地方政府将几十年土地收益一次性收支的房地产财政,以及对住宅不征收房产税有着密切的因果关系。

    由于土地偏重于保证粮食安全,对城市化所用的土地进行了严格的行政限制,对于城市建设,特别是住宅用地的供给与城市化进程中城市和城镇人口增长的需要不相适应,使住房价格存在着土地供给过少导致的上涨压力。住宅用地供给小于需求,势必推动地价上升,而地价上升和住宅供给量不足,两个因素又推动房价快速上涨。

    中国土地的供给市场,除了政府行政限制土地的供应量外,另一特征就是政府寡头垄断。即政府一家寡头垄断性出让供应土地,许多房地产商和其他用地商较为充分竞争性需求和购买土地。地价形成机制为:需求竞争者出最高价者为中标,一般也即成交价,而对于政府定的最高价土地没有其他的土地供应者与其竞争,没有使地价有下行的其他土地供给者的竞争压力。政府一家寡头垄断型卖地和多个竞争者买地的土地市场格局,是除了土地供应小于土地需求外,推动房地产价格持续上升的最重要原因。需要指出的是,如果土地供应是一个竞争性的市场,土地和房屋的供求缺口不大,基本平衡,房地产商不可能获得需求远大于供给和垄断土地房屋的暴利。房地产商的利润就会平均化,回归于合理的范围。许多地方政府除了垄断供地外,还搞土地储备,政府将土地低价从农民手中征用后,囤积起来,将房价炒高后,或者在房价高位时抛出,政府囤积谋取高价。

    当然,开发商拿地后的二次囤积和垄断,也是导致土地供应紧张和房价上涨的重要原因。据国土资源部门的数据显示,2006年到2008年,全国至少有3.3亿平方米,近50万亩已购置土地尚未被开发,处于囤积状态。其中有的房地产开发商从政府拿地后形成资源垄断,而自己并不开发,等地价上涨后,再倒卖给其他用地商；有的买后不开发,使市场房屋供应不足而涨价,等地价和房价高涨后再进行开发,赚取更多的利润。但是,从中央到地方政府打击囤积土地行为的力度看,年年都很软弱,多为走过场,纵容开发商,包括国企在内的囤地行为越来越盛。这也是导致房价不断上升的一个重要原因。对此,下半年国务院和国土资源部开始了整治,9月上旬,国务院最新发布了《关于集约用地的通知》,对开发商囤地行为再出严厉措施,除重申要严格执行土地闲置两年无偿收回的政策外,又规定,对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外,国土资源部将对闲置土地征缴增值地价。但是,需要指出的是,由于能够买地囤积的房地产商大多都有很深的背景,以往多次清理未开发两年以上闲置土地,都不了了之,这次国务院和国土资源部的措施能否能在地方贯彻,还是一个疑问。

    可以得出结论,2009年中国的房价太高,其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府的房地产财政和房屋的持有成本很低,是这些体制问题的一次集中暴发。

    中国的房地产经济形势,由于其内在的涨价机理,宏观调控总是处于“一放就热,价格暴涨,一控就冷,陷入低迷”的恶性循环之中。因此,2010年的房地产走势,处于两难境地,对于房地产,国家促进也不是,不促进也不是。房地产的宏观调控,与土地、财税等体制的改革互动,理顺有关的房地产体制,才能从机制上使房地产经济健康和稳定运行。

    （周天勇　作者系中央党校研究室副主任）