房地产市场正在发生什么？即将于各地举办的春季房展，将是一个不错的观察窗口。北京房展组委会秘书长郑向东16日向记者透露，相比往届，今次北京春季房展本地项目参展热情明显提高，一些定位相对高端的项目，已多次与主办方沟通具体展出事宜。

　　本地项目重新将目光投向房展会这样的节日式营销，很能说明问题：“房子没有之前那么好卖了”！过去两年里，北京本地项目频频“一日售罄”几乎让有关地产商眼睛长到脑袋顶上，“不用做多少营销工作，房子一样好卖”，以至于北京春秋两季房展，本地项目占比仅一成，展馆充斥着京外项目以及海外项目，几乎变身“万国房展会”。

　　权威数据印证着这一变化。北京市统计局、国家统计局北京调查总队最新发布数据显示，前两月北京商品房销售面积比上年同期下降39.1%，其中，住宅销售面积同比下降46.3%。

　　这些变化并非北京独有。国家统计局公布数据显示，前两个月，全国商品房销售面积和销售额同比均出现下降，其中，全国商品住宅销售面积同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7个百分点；住宅销售额同比下降5%，增速比去年全年回落31.6个百分点。

　　很显然，“市场购房热情正在降温”。据此间地产业人士观察，这样的变化与政府越发明晰的分类调控思路关联密切。

　　在郑向东看来，在这一调控思路中，未来城市住房将根据不同阶层实行不同供应结构，低收入阶层，将通过廉租房、限价房等保障性住房解决，中间阶层则依靠自住型商品住房、共有产权房等方式供应，而中高收入阶层则可完全依靠市场提供商品住房。

　　以北京为例，继去年10月宣布将供应2万套自住型商品房后，今年年初，北京有关方面又宣布将再推5万套，而过去几年北京年均销售的商品住宅数量在8万套左右。相比周边商品房，自住型商品住房价格要低30%左右，且面向所有符合限购条件的家庭供应。

　　尽管尚未落实到位，超过正常年份销售量一半的供应以及30%左右的折价预期，已让为数不少的北京购房者的心理产生微妙变化。据郑向东观察，过去两年中因房价快速上涨激发的超前购房需求，正在趋于平静，并由此带来供需矛盾的缓解，也令市场价格、销量产生相应变化。

　　可以预见，受分类调控影响，在北京这样的一线城市，未来中低收入阶层的住房有望主要由政府主导的保障房、共有产权住房等方式提供，而原有的普通商品住房则可能逐步趋于精品化、高端化。

　　值得注意的是，记者采访发现，近期被热炒的“一二线城市、三四线城市楼市呈现分化”的说法，并非各方共识。央行货币政策委员会委员陈雨露在接受记者采访时就表示，一些地方和城市确实出现滞销现象，这些地方肯定要付出代价，但这只是短期和局部现象。

　　郑向东也认为，市场不能将局部现象理解为所有三四线城市，中国的城镇化进程还在继续，人们对住宅的需求依然广泛存在，他并认为，一些在新兴产业发展、自然环境以及吸引人口方面具有优势的地方，房地产仍极具投资价值，甚至有可能产生新的投资热点区域。