我们距离香港式的衰退就差半步，因为香港犯的三大错误之中，我们已经犯了两个半。

    第一，政府垄断土地开发权，有意制造楼市火山，严重依赖土地财政，让房地产成为经济支柱。

    香港土地产权向来为政府所有，批租土地构成政府财政收入的主要来源。土地价格愈高，则政府收益愈大。人们现在已认识到，回归前的港英政府对香港的楼市泡沫有推波助澜之责;其急功近利与短视，与近年来我们地方政府争相攫取土地一级市场收益相似。

    香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，金融服务业也是依赖房地产。依赖到什么程度呢?我举三个层面来说：

    第一层面：经济依赖。1997年房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动都围绕着房地产业而转。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。

    第二层面：财政依赖。财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。

    第三层面：金融依赖。房地产股历来是第一大股占港股总市值三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。

    那么，我们对比一下今天的中国经济数据：

    第一层面：经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值(GDP)的46.6%。

    第二层面：财政依赖。2010年，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额仍再创新高;增幅再创新高，同比增70.4%;土地出让金占地方财政收入的比例再创新高，为76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的极度依赖。

    第三层面：金融依赖。房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%，高达9万亿元;加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款，我们与房地产有关的贷款有可能相当于贷款总量的60%。

    第二，漠视负利率问题，鼓励资金进入楼市股市，制造经济虚假繁荣。

    九十年初香港处于负利率年代，银行储蓄利率抵不上每年百分之十的高通胀侵蚀，逼使人们四出寻找投资机会，以免银行积蓄被通胀吃掉。但是，港英政府对负利率采取放任自流的态度。早在九二至九四年期间，“豪宅”价格猛涨了6倍，甲级办公楼价格猛涨2.5倍，沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3倍，港英政府颁布多项压抑炒楼的措施，包括七成按揭上限，把楼市冷却下来，价楼稍为回挫。

    但是，末代彭定康随后把精力都放在折腾政治上面上了，根本不理负利率的的问题。1994年他在搞政改方案，1995年在忙着搞立法局选举。由此导致，炒风从有钱人家居住的豪宅蔓延至寻常百姓窝身的中小型屋苑。从九六年初起，楼价先是收复早一两年的失地，然后在秋季开始，脱缰野马般屡创新高。到了香港脱离殖民统治当天(九七年七月一日)，楼价在这新一轮的炒风再度上升了八成，连同九二年的第一轮炒风，楼价在五年内上升足足一倍半，让一个四十平米不到的房子动辄要花两三百万。

    我们今天呢?根本不理负利率和老百姓保值无门的困境。房产税也好，禁购令也罢，根本没有解决老百姓保值无门的问题，而且我们最可恶的是通货膨胀率就在存款利率和贷款利率之间，一年期的定期存款利率是3%，官方公布的通货膨胀率在4.9%，一年期的贷款利率是6.06%，所以，你存款一定是亏钱的，贷款也是亏钱的，银行怎么都不亏钱。当然了，实际的通货膨胀率根本没有这么低，你不要以为你能赚到了，因为你实际贷款的利率也没有那么低，如果你是房子以外用途的贷款，浮动40%，也就是七八分的利息你也不一定能借到钱。大家知道现在温州的民间利率是多少吗?据中国之声《全国新闻联播》报道，目前，温州高息贷款月息突破一角，中小企业借100万当月还清的话，还要还10万的利息，换言之，利息相当于120%。只有房屋抵押贷款的利率还比较低，低于实际上的通货膨胀率，所以，这种利率政策就是逼着你去买房保值。

    第三，经济衰退就在眼前，却为了政绩，忽然不顾一切打压楼价。

    1997年10月8日，首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》，推出一项事后被称为“八万五”的房屋政策。此政策包含三个主要目标：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个;十年内全港七成的家庭可以自置居所;将轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。 董建华宣布“八万五”计划的时候，每年私人住宅的供应量只有两万套，倘若计划实行，公屋与私屋的比例为4：1，楼市不崩盘才怪。

    我们距离香港的荒谬“八万五”近在咫尺!

    2011年，北京将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。同时启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年年底前实现配租入住1万户以上。那么好，大家知道20万套是什么概念吗?北京市这五年里每年新增供应房屋在10万套左右。所以，香港是以4:1的重拳干掉了房地产市场，北京如果落实到底就是2:1的重拳。

    那么上海呢?上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，“十二五”期间上海计划新建住宅约1.3亿平方米，其中各类保障性住房将占新建住房总套数的六成。换句说，上海现在计划的重拳是1.5:1。

    而且我要提醒大家的是上面这个1.5:1或者2:1其实我算得不对，因为中央和地方一直在修改计划，现在的版本是十二五规划提出新建保障性住房3600万套，其中2010年开工建设1000万套。什么概念呢?2010年商品房住宅竣工面积仅为6.12亿平方米，非商品房住宅竣工仅为2.22亿平方米，全国住宅竣工总面积仅为8.34亿平方米。如果2010年新建1000万套保障性住房，按平均每套75平方米计算，约为7.5亿平方米的竣工建筑总量。按照3600万套来算，就是27亿平方米。我们实际上是以3.5:1的力度来打击房地产市场。要知道，香港也不是保障房都竣工了房地产才崩盘的，而是才开工了没几年房地产市场就完蛋了。

    过去，高房价是中国经济最大的泡沫，现在保障房才是最大的泡沫。所以，现在是房地产市场生死存亡的时候，往前再走半步就是万丈深渊，我劝大家不要犯香港这种致命的错误!

    我们做什么事情都喜欢一刀切，而且我们到现在都不懂，我们需要大量的非政府公益组织提供类似的公共产品，这样才能督促政府部门提高效率。廉租房尤其需要如此管理。否则，政府投入再多的财政资源也没有用。

    这方面我们应该学学美国。1974年尼克松政府出台了《住房和社会发展法案》，该法案规定凡是符合公共住房申请资格的租户，都可以从地方住房管理机构获得租金证明，拿着这张证明就可以到私人住房市场上去租房，租金按市场价支付。根据这项法案，政府把租金分成两类：一类是以房屋为基础，只要房主愿意加入租金补贴计划，且房屋租金和房屋质量符合联邦政府标准，客房只需要缴纳不超过家庭收入30%的租金就可以入住廉租房，而差额部分可凭住房券向政府兑现现金。在纽约的黄金地段有座叫“孔子大楼”的公寓，就是当地政府为低收入华人提供的廉租房。还有一类租金，是以租户为基础，也就是领取租金补贴的人只能将这笔钱用来租赁指定范围内的指定住房，比如老年公寓。在获得补贴后，一居室租金大约是400多美元，两居室租金也不过500多美元，政府差不多补贴了200美元，很划算的。事实证明，美国政府通过市场化的操作手段帮助低收入者的住房计划是很成功的。

    与此同时，美国政府还以补贴或者社会项目招标的方式来扶植一批公共组织和公共部门竞争。比如在美国有一个由基督教组织筹办的“避难所”，无家可归者可以申请到这里免费吃住。这里不仅有不同的房间，还有食堂、电视图书室、健身房、电脑室、洗衣房、儿童游乐场，等等。要住“避难所”，就必须晚上10点30分上床睡觉，早上6点30分起床，而且白天必须出去找工作或接受社区的免费职业技能培训。找到工作之后，收入的10%用于交房租，65%由避难所代为保管，攒够了2500美元，就可以到社会上租房子独立生活了。而我们缺少的正是这样的公益性组织。因为在我们现有制度下，申请成立公益组织的程序非常复杂，门槛又高，基本是不可能的。