2013年对于房企来说无疑是幸福的一年，借助持续火爆的市场，几乎所有品牌房企均刷新了各自的年度销售记录，万达、中海、碧桂园、恒大更是顺利跻身“千亿军团”。

而根据中国房地产测评中心发布的《2013中国房地产开发企业500强榜单》显示，2013年500强房地产开发企业商品房销售面积总额达3.05亿平方米，同比增长34.4%，销售金额更创下3.26万亿元的新高（全国商品房销售额为8.14万亿元），同比增长29.0%，增长速度双双大幅领先于全国水平。

销售大涨的同时，标杆房企的市场占有率也继续攀升。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额在2013年分别为13.25%、18.10%、24.12%、29.48%。其中，10强、20强市场份额均较2012年有所上升，而50强和100强市场份额尽管较2012年有所下降，但仍高于近五年的平均值。

偿债压力普遍上升

中国房地产测评中心的报告表示，作为资金密集型行业，房地产开发企业风险管理向来是企业发展的关键。2013年以来由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的最高点。短期偿债指标方面，2013年，500强房地产开发企业流动比率均值为208.57%，较2012年下降10.99个百分点；现金流动负债比率均值为-5.67%，而该指标2012年均值为14.90%。长期偿债指标方面，2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06%和0.69%。

同时，2013年6月以来，国内流动性收紧趋势逐渐显现，然而其对房地产开发企业的影响则相对较低，不少500强房地产开发企业在销售业绩趋好保证资金回流背景下提升了杠杆率，造成偿债指标均值表现整体弱于2012年。

但在总体流动性偏紧的背景下，这种杠杆率的提升也意味着风险的积聚，因此，房地产开发行业内企业间的未来分化方向将更多地取决于资金管控能力和资金成本的差异。

土地市场由冷转热

土地方面，500强房地产开发企业在2012年上半年的工作均是围绕着去库存，扩张的意愿并不强烈，2012年下半年，随着行业大环境持续改善，企业销售状况好转，带动土地市场逐渐复苏。进入2013年，开发商补充土地的意愿不断上升，伴随着核心城市土地供应量的增加，土地市场由冷转热，一些地方地王频现，其中不乏万科、华润、融创等百强房企的身影。

整体而言，2013年500强房地产开发企业特别是百强企业在拿地规模上有较为明显的增长，且新增土地中有较高比重来自一、二线城市。2013年以来，一、二线热点城市表现明显好于三、四线，新增自住需求稳定，前期由于行政性调控措施影响累积的城市势能逐渐释放，与部分三、四线城市本地需求乏力，存量压力较大形成鲜明对比，从而吸引不少500强企业将竞争焦点转回一、二线热点城市。

其中，典型代表企业是恒大，2013年7月，恒大以保障房的形式进入北京，12月初，恒大2天内在上海拍下5块宅地。另外，福建起家的旭辉、阳光城(000671,股吧)、泰禾、融信、正荣等企业同样加大了在一线城市的拿地幅度。这些企业凭借积极扩张的高周转策略，在完成区域布局后纷纷积极进行全国化布局。

最后，中国房地产测评中心还表示，2013年，是住房市场成交活跃、土地市场复苏的一年，也是我国房地产市场调控政策思路开始转变的一年。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币信贷政策保持稳定的背景下，2013年我国房地产市场延续了2012年以来的回暖势头，自住性需求不断释放，改善性需求持续增加，市场不断向好发展。

与此同时，一些城市房价上涨过快，部分三、四线城市存量房消化压力大；过去多年量价快速增长后，部分需求提前释放，房地产市场风险仍存。