江浙房地产债券违约常见，如果中国经济不崩盘，整体房价也不至于崩盘

近日，浙江奉化当地龙头房企兴润置业债务违约事件浮出水面。其负债35亿，其中包括10多家银行的24亿元贷款，而其资产经初步核查约有27-30亿元，已严重资不抵债；其实际控制人和法人代表已涉嫌经济犯罪分别于去年11月和今年1月被刑事拘留，并于3月11日被检察机关起诉。

这起违约事件因为涉及房地产企业，又紧随超日债违约，引起了媒体的极大关注，并被冠之以“目前国内首例房地产债务违约”，房价崩盘甚至金融危机的警告声也纷至沓来。但如果具体问题具体分析，就会发现目前的解读有过度之嫌。

首先，超日债违约是中国债券市场的第一例实质性违约，但兴润置业却不是国内首例房地产债务违约，顶多是“目前”的首例。房地产债务违约甚至破产早已不是新鲜事，特别是在江浙地区。2012年浙江省法院共受理了10家房地产公司破产案件，占总破产案件的8%；2013年，根据媒体公开报道，杭州的瑞达实业、金星房产，温州的鹿城房产等，都申请了破产清算。这些破产企业尽管受到2011年新一轮房地产调控的影响，但更多的则是经营冒进、涉嫌高利贷而导致资金链断裂；它们并不是目前中国9万多家房地产企业的典型代表，而仅仅是浙江民营企业的典型代表。

其次，目前房地产市场销量不佳，局部地区价格松动，这应该是受到经济周期波动的短期影响，而不代表房地产市场的中长期走势。事实上，过去十年中国房价并不是一路高歌猛进，中间也因受到经济下滑的影响而回调。短期来看，房地产市场的变化是果，而经济增速是因。比如，2007年第二季度开始，出口开始下滑，中国经济增速也同步开始下滑，而此时房地产开发投资还在增长，房价也在逆势上涨，二者2008年一二季度便撑不住开始转头向下。再比如，中国经济自2010年初高位下滑，房价则在2010年下半年开始增速放缓，2012年则连续负增长，直到2012年经济增速稳定在7.7%左右，2013年初房价才重拾升势。这些都说明，短期房价会随着经济增速的变化而滞后变化，但这只是短期的波动，如果中国经济不崩盘，在10-15之内供不应求的背景下，从整体来看房价也不至于崩盘。总之，不能把短期波动和中长期趋势混为一谈。

再次，中国政府目前有足够的手段应付经济增速下滑，这意味着即使是短期，房价下行压力也是有限的。近日，国务院常务会议重提“扩内需、稳增长”，并指出要“及时发现苗头性、倾向性问题，切实防范化解各类风险”，同时，房地产上市公司的再融资也重新开闸，天保基建、中茵股份的定向增发方案获证监会批准。而针对目前间歇性的流动性紧张，央行还可以降低存款准备金率给市场提供信心。

最后，目前中国房地产市场不再是整体会否崩盘的问题，这已经一次又一次被证伪了，现在的问题在于人口流动与城镇化建设的矛盾，即政府在大搞中小城镇化的硬件建设，而人口在流向大城市，这或许会导致中小城市和大城市房地产供需的错配。解决这一问题的关键在于户籍改革、公共服务均等化和土地制度改革等软件建设，让中小城市居民和大城市居民享受同等待遇。近期上升至国家战略的京津冀大首都经济圈或许是一个很好的突破口。换言之，改革是杀手锏，如果中国政府不想看到经济增速滑落到下限而且局部地区出现房价崩盘和金融风险的话。