经济人马光远专栏

种种迹象表明，经历10多年黄金期的中国房地产正在以令人恐慌的表现拉上幕布。

3月18日，国家统计局公布了2月份70个大中城市的房价数据，新房价格同比上涨8.7%，低于今年1月份9%的涨幅。而且，新房价格环比上涨的城市从1月份的62个下降为57个，环比涨幅从1月份的1.2%迅速下滑至0.7%。特别是北上广深四个一线城市新房价格同比涨幅都回到了20%以内，价格上涨趋缓态势极为明显。

在价格上涨进入疲态的同时，包括一线城市在内的成交量也出现了暴跌。以北京为例，2月新建住宅成交2221套，创下2007年北京有网签记录以来的最低记录；二手房成交5441套，环比1月下跌38.0%，同比下跌46.3%，创下2012年1月以来的成交量新低。而3月份的成交量更不容乐观，3月头15天，北京新房与二手房合计签约7252套，签约套数创北京楼市6年来最低值，远低于2013年3月份头15天的28900套。

而最近市场上关于房地产的三大消息则更是引发市场恐慌情绪：一是北京万科的某楼盘毛坯房以2.1万元/平方米的价格低开，远低于之前市场预计的2.6万元/平方米的价格。作为中国房价最坚挺的风向标，北京房价出现松动，意味着看多房价的最好心理防线的崩溃；二是浙江兴润置业资金链断裂传闻得到证实。兴润置业的35亿元负债中，银行债务超过24亿，涉及总共19家银行机构；三是人民币汇率2月份以来出人意料地下跌。以上三则消息可以说从三个层面展示了目前中国房地产面临的最大困局：一线房价的松动意味着中国房价整体走弱；开发商资金链的断裂透视出流动性紧张的大背景下开发商面临的巨大考验；人民币的大幅贬值不仅意味着以人民币计价的资产价格显得有点贵，而且也意味着热钱开始流出中国。

毫无疑问，中国房地产的萧瑟秋天已经到来。在此之前，很多以过去10多年的习惯性思维观察中国房地产的人认为，中国房地产还会有至少10年的黄金期。即使那些相对谨慎的人，最多也认为未来房地产会出现分化走势：一二线仍然看好，三四线房子过剩的城市价格将下降。但这一两个月以来包括北上广深四个一线城市住房成交量和价格的松动都意味着，中国目前房地产面临的局面绝非“分化论”所言那么乐观。

特别需要提醒的是，无论是今年“两会”之前杭州、常州等地一些楼盘的降价，银行收紧与房地产有关的房贷，还是“两会”后房价上涨的趋缓和成交量的暴跌，都是在政策“真空期”的情况下出现的，当下房地产疲弱的表现完全和政策无关，而是在房价经历一年的暴涨之后市场的自发反应。

笔者一直强调要实事求是地研究房价的基本逻辑。从过去10年支撑中国房价的因素看，至少有五大引擎是推动中国房价上涨的重要推手：一是货币因素，过去10年，是中国货币大跃进的10年，也是负利率的10年，极度宽松的货币成为房价的第一引擎；二是需求因素，住房供应严重不足，需求旺盛；三是经济高速增长，在投资拉动的情况下，房地产成为中国经济高速增长的最大受益者之一；四是土地财政，地方政府对土地的过度依赖事实上使得地方政府成为过去对抗中央调控政策的主力军；五是人民币不断升值，引发热钱流入中国房地产市场，以及随着人民币不断升值对中国资产价格不断重估。

这五大引擎，进入2014年后几乎全部熄火。笔者去年关于美联储Q E退出后全球流动性将面临历史性转折的判断已经得到了现实的应验，这还只是开始，一旦美联储进入加息周期，国际资本将加速流出中国；从经济增速看，未来5年，中国经济能够维持7%左右的增长已经不易；加上过去10年房地产的大跃进，中国住房供需已经基本平衡，一二线以下城市住房过剩也已经成为事实。根据经济学家钟伟的数据，如果未来五年中国房地产投资的年复合增长率保持在7%左右，到2017年中国将至少建成1亿套以上的房子，这还不包括3600万套保障房，这也意味着至少可以解决4亿人的住房问题，而到2017年，中国城镇化的人口最多不会超过1个亿。最近人民币的贬值等于雪上加霜，让本来绝对值已经非常高的房价显得更加滑稽，北京、上海等地的房价很多已经超过了纽约、东京，但人均收入不及它们的十分之一。

这种分析意味着，今年房价下跌是大概率事件。如果在2008年，房地产的调整不会影响中国经济，但在经历一系列刺激房地产的政策之后，我们发现，房地产已经完全绑架了中国经济。2013年，房地产极为惊人的表现为中国7.7%的增长立下头功，但房地产投资占GDP15%以上的比重、对中国经济20%以上的贡献、土地收入占地方财政收入70%的份额以及12.2万亿的到位资金占中国全社会融资额70%以上这些数字，意味着中国经济已经完全沦为了房地产经济。面对如此的囚徒困境，中国政府唯一的选择就是改变目前的房地产调控政策，从抑制房价上涨转向防止房价下跌引发中国经济崩盘的系统风险，为泡沫的破灭再争取时间，尽可能减少对中国经济的冲击。