万科与恒大排名前两位

　　从2006年发布首份报告至今，房企500强报告已经走过8年光阴，成为反映过去一年中国房地产市场的晴雨表。

　　报告显示，2013年全国商品房销售面积为13.06亿平方米，同比增长17.3%，销售面积同比增幅快速回升，达到2010年以来的最高水平；全国商品房销售额为8.14万亿元，同比增长26.3%。与此同时，500强房地产开发企业商品房销售面积总额达3.05亿平方米，同比增长34.1%，销售金额更创下3.26万亿元的新高，同比增长29.0%，增长速度双双大幅领先于全国水平，而万科与恒大排名前两位。

　　“销售面积从全年不到6亿平方米，到去年达到13亿平方米，销售金额达到8万亿，龙头房企从百亿，到现在已经突破千亿，一些企业已经开始向两千亿规模迈进，数据变化的背后，反映出中国房地产走向成熟。”报告执笔者、易居中国执行总裁丁祖昱研究房地产发展近十年，他总是能从数据的变化中感受房地产发展脉络。对于2013年品牌房企的表现，丁祖昱用去年网络流行语“喜大普奔”形容。

　　集中度再提高

　　在房地产行业整体上涨的同时，品牌企业的规模也在不断膨胀。报告显示，去年率先实现千亿销售的万科、保利和绿地保持稳步发展，万达、中海、碧桂园、恒大顺利跻身“千亿军团”。

　　然而，在房企千亿俱乐部成员不断增加的同时，房企分化也在进行。随着房地产市场的波动和各区域市场的分化，近年来持续的产业集中度提升之势在2013年得以延续。报告显示，2013年10强房地产开发企业销售总金额达到10789.8亿元，占500强销售总金额的33%，较2012年提升1个百分点；销售面积总计10719.2万平方米，占500强总销售面积的39%，较2012年提升3个百分点。前50强、100强销售金额分别为19642.41亿元和24002.88亿元，分别占500强总销售金额的60%和73%，比重均有所上升。

　　丁祖昱表示，房地产企业从百亿到千亿，用的是传统扩张模式，后千亿时代，无论是行业还是传统模式，都会遇到瓶颈与天花板，因此需要新的发展模式。比如万科提出的金融房地产方向、小股操盘模式，这些模式将与发达国家已有成熟模式接轨，开发商将成为更纯粹开发商。

　　偿债压力上升

　　作为资金密集型行业，房地产开发企业风险管理向来是企业发展的关键。2013年以来由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的最高点。

　　报告显示，短期偿债指标方面，2013年，500强房地产开发企业流动比率均值为208.57%，较2012年下降10.99个百分点；现金流动负债比率均值为-5.67%，而该指标2012年均值为14.90%。长期偿债指标方面，2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06%和0.69%。

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，500强房地产开发企业利润和盈利效率双双回升与房地产开发行业整体环境有关。但由于政府对房价涨幅的持续关注，且房价大幅上涨越来越难以得到需求方的支持，单纯依靠房价上涨带来的机会利润将难以持续。单纯依赖房价上涨获得利润的逐渐终结迫使企业未来必须要靠管理上的精耕细作，通过建造标准化、产品线组合、提升营销精准度等方式以降低建造成本和销售管理费用来提升利润空间。

　　寻找新利润点

　　房地产行业发展至今，房地产开发企业之间的竞争重心不仅仅集中在土地、成本、价格等以利润导向的领域，更蔓延至产品业态、后续服务、营销策略等领域，在此背景下，500强房地产开发企业加大在区域聚焦、产品及服务等方面的战略举措。

　　分析人士指出，综合实力10强企业具有规模大、成长稳定、盈利能力好、运营效率高等特点。尤其是恒大在企业发展战略、运营管理模式等领域亮点频出，其在2013年全力实施“112计划”，推动其在调控年实现销售超千亿的飞跃；还通过与哈佛大学、清华大学达成战略合作，实现企业战略升级。此外，恒大在快消、商业、酒店、体育与文化等领域也取得丰硕成果，企业规模与品牌影响力持续提升，成为最能与万科相抗衡的龙头房企。

　　专家预期，未来的房地产在“稳增长、调结构”的国家经济战略中仍然扮演重要角色。随着行业集中度的提升，地域多元化程度高、增长战略清晰和财务管理稳健的龙头企业将获得更好的发展，万、恒双雄的发展状况将极大影响行业整体的竞争态势。

　　丁祖昱表示，2013年是过去十多年房地产发展的一个高点，2014年将迎来转折的一年，房地产思路与市场容量企业发展模式都会发生变化。原有的规模增长还会有，但将渐渐不会成为主旋律。

　　朱中一表示，2013年，一些骨干企业除加强了与金融业的合作外，还注意加强了与电子商务的合作。今后，房地产业与信息业、金融业、建筑业等相关产业的合作是大趋势，这里也包括要重视发挥采购平台的作用。

　　观点

　　易居中国执行总裁丁祖昱

　　互联网思维将改变房企运作模式

　　互联网思维中最核心的精神是开放与创新，与年龄无关，也不是简单的技术，互联网关注客户及他们的持续需求，所以互联网最终的落脚点是要吸引消费者不断重复使用它们的平台(网站)；而房地产思维却是相对封闭与传统，房地产企业更关注企业运作和产品本身，最终的落脚点是吸引消费者一次性购买房产。房地产行业这种思维模式是由房地产本身特征决定的，不可移动，产品非标准，一次性交易不需要回头客，所以从某种程度上讲房地产不用互联网思维也完全没有问题，也能够发展得很好，至少已发展成为中国的第一大支柱产业。然而，对规模房企来说，能够脱离原来的发展阶段和竞争层面，所以就有了万科学习互联网后考虑更多的不是平台和技术发展，而是体制和机制的改变。

　　中国房协副会长朱中一

　　分类调控实现住有所居

　　2013年，市场的差异性明显。一线城市和部分二线城市供不应求，一些三、四线城市存量房消化压力大。12月末，全国商品房待售面积49295万平方米，比9月末增加了4659万平方米，其中住宅待售面积增加3077万平方米，商业营业用房待售面积增加704万平方米。针对市场的差异性，2014年调控体现了分类调控的思路。针对不同城市情况分类调控，北京、上海、广州、深圳等房价上涨快的城市要从严落实差别化住房信贷、税收政策和限购措施，增加住房用地和中小套型商品房、共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。存量房去化压力大的城市，要注意消化存量，控制新开发规模。分类调控、双向调控以及长效机制建设将成今年房地产政策主基调，扩大联网城市范围。