房地产“崩溃论”不成立

　　新春伊始，从杭州德信地产降价引发的一系列降价风潮，牵动着所有购房者的心，也让投资者们十年来首次对房地产市场的牛市前景产生了怀疑。房地产行业真的迎来拐点了吗？中国房地产市场“崩溃”在即了吗？

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟清晰而又明确地否定了“崩溃论”。他认为，拿地成本上升，加上销售的政策性限价，毫无疑问将导致房地产行业的利润率下降，一些小开发商面临资金压力，但这仅会让房地产行业将从以往的“黄金十年”进入“白银十年”。另一方面，城镇化规划将让房地产行业的发展转入“下半场”，农村土地改革、国企改革都将带来新的巨大发展机遇。他甚至大胆预言：“上海、北京未来10年房价还会翻一番，从现在均价24000元到未来48000元，年均增长7%-8%。”

　　国泰君安证券房地产行业首席分析师孙建平则以“由夏入秋”的比喻表达了相似的判断。他认为中国GDP的平均增长速度可能将从过去8%的水平逐渐过渡到6%，这仍然是一个非常好的发展速度。由此带来的改善性需求，将使中国房地产行业未来3-5年仍有增长空间，直到2017-2018年才会真正遇到“一个坎儿”。但他也提醒说：“2014年会有一些局部风险出现，概率比较大会出现在二季度。”主要原因是过去两年时间里发行的房地产信托和银行非标资产到期的叠加，再加上行业自身阶段性的调整，导致局部风险的出现，并对行业总体利润率带来影响。

　　房地产基金迎来发展机遇

　　2010年被业内人士称为房地产基金的发展“元年”。据深圳私募行业协会提供的数据，截至去年10月底，全国房地产基金机构约510家，管理规模超过6000亿。深圳的本土机构是210家，管理规模近2000亿，约占全国三分之一的市场规模。

　　新生的房地产基金行业在当前这样一种微妙的市场格局下，是风险还是机遇？又将采取怎样的发展策略？

　　深圳市创东方投资有限公司董事长、深圳市私募基金协会房地产基金俱乐部创始主席肖水龙认为，房地产行业发展格局的变化将给房地产基金带来更大的发展空间与创新要求，房地产基金将从传统单纯的“资本提供者”角色逐步演化成“资本营运商”这样的复合定位，形成“资本+服务”的新模式，即除了向项目提供资金之外，还要输出管理、输出品牌、输出渠道、输出创意，形成共赢。

　　深圳市华睿信资产管理有限公司董事长范嘉贵更认为：“房地产基金迎来了黄金时间，因为一个行业只有在调整的时候才有机会。”房地产基金的价值在于对项目的选择，在于对某一个领域专业化的理解与资源整合的能力。当房地产业行业迎来调整阶段的时候，负债率提高，导致局部现金流有问题，这也是并购的机会。当住宅地产的黄金时代过去，要想相对获取高的回报，一定要走向更前端。

　　深圳德信资本董事长陈义枫判断，从2014年初到2015年下半年，房地产行业进入一个弱周期，带区域上、业态上、交易上的结构化差异。“这里面恰恰有很多东西需要专业投资机构用综合实力去把握和选择，从而形成房地产基金的发展机会。地产行业黄金10年过去了，地产基金黄金10年开启了。”