外资有回流冲动

　　中国证券报：万科等房企借道进入香港资本市场，意在谋求海外融资。与国内的融资渠道相比，海外融资的优势体现在哪些方面？

　　王玉珂：主要的优势在成本。对于资质相对较好的房地产企业来说，海外融资的平均成本在3%-5%的水平，个别企业的成本更低，甚至达到2%。相比之下，从国内银行获得贷款，成本通常要在基准贷款利率上有一定上浮，成本明显高出海外融资。如果通过比较流行的信托方式获得贷款，最低成本也要12%。打个比方，为什么很多港资企业敢于囤地多年而不开发？主要原因就是它的资金成本低。

　　中国证券报：外资主要是以什么形式进入国内楼市？其更青睐哪些物业类型？对区域有何选择？

　　王玉珂：外资投入国内楼市主要分两类。一是开发类，以房地产开发资金的形式进入。就像早期进入的新昌、凯德，以及一些港资开发商，如恒隆、新鸿基等等。二是基金类，以房地产基金的形式进入国内，如华平、摩根斯坦利等股权投资基金。

　　从物业类型上看，外资更加青睐商业地产项目，尤其是具有保值功能的核心地段商业。从区域选择上看，主要集中在一线城市和东部省会城市，成都、重庆等西部城市也有外资的身影。

　　中国证券报：当前外资在国内楼市的规模比较大，如果人民币持续贬值，会不会造成资金的回流？

　　王玉珂：若人民币持续贬值，外资对国内楼市的兴趣肯定会减弱，资本倾向于回流。整体而言，会造成人民币资产的贬值，包括房地产、股市。

　　从房企海外融资的角度来说，人民币贬值会造成融资成本提高、融资难度加大。但海外融资的比例是否减少，主要还将取决于国内的金融政策。如果国内融资的难度大，房企仍然会倾向于海外融资，毕竟成本仍然相对较低。

　　今年房价涨幅趋缓

　　中国证券报：亚太、欧洲和美国楼市目前正处在什么阶段？很多国内企业在海外投资，人民币贬值会不会对房企“出海”带来影响？

　　王玉珂：亚太受美国QE退出的影响，房地产市场处于下滑阶段；欧洲一直低迷；美国房地产市场则从金融危机中逐渐复苏。人民币贬值会刺激海外资金回流，会对这些市场注入比较多的资本，有助于其复苏。

　　值得注意的是，房地产企业开发海外项目，主要目标客群就是国内人群。而人民币的贬值，还会导致国内人民币资产外流，如通过购房等形式向海外流出。因此对房地产企业“出海”，反而能起到一定的促进作用。

　　中国证券报：对今年国内楼市走向怎么看？

　　王玉珂：今年国内房地产市场基本维持平稳，不会有太大的波动。因为从政策上来看，不会再有比较大的调整。即使有一些税费政策的微调，也属于非行政手段，有助于市场的健康发展。但重要的一点是，分类调控的思路可能会越来越明确。对于京沪等热点城市，行政手段还会存在一段时间；而一些供应量充足、空置率高、房价偏低的三四线城市，更多受市场自发调整的影响，市场会有些波动，但并不会影响全局。总体而言，今年国内房价的整体涨幅会趋缓。

　　中国证券报：最近一些区域房地产市场出现楼盘降价现象，个别房地产企业也出现债务违约现象。这种情况会不会扩大化？

　　王玉珂：对于三四线城市来说，市场出现波动，乃至个别企业出现债务违约，都是很正常的现象。因为这属于市场自我调整的一部分。当一个行业处于全面繁荣、任何一个企业都能在其中赚钱时，市场反而是不正常的。就像手机行业，即使诺基亚不行了，也不意味着这个行业的衰落。