CCTV2《央视财经评论》：房市：为什么降价在飞？

我们的房子要贬值吗？我们的财富会缩水么？一段时间以来，部分地方房价下跌、房地产商叫苦喊疼、楼市崩盘论又来。与此同时，随着京津冀协同发展战略、冬奥会一系列概念的推出，又有许多城市的房价还在涨。楼市为何得了“冷热”病？今日看涨、明日看跌，老百姓到底该听谁的？央视财经频道主持人沈竹和特约评论员中国农业银行首席经济学家向松祚、著名财经评论员刘戈共同评论。

如何看待日益分化的市场？开发商跑量销售又为哪般？中国楼市最终需要调整谁的心态？

向松祚：房地产市场进入郁闷狂躁期 这个时期更需要理性的分析

(《央视财经评论》特约评论员)

我上次说，中国的房地产市场进入了神经敏感期，现在又进入到郁闷狂躁期。每天各种议论就是说什么崩溃、拐点、暴涨等各种言论，在这个时期更需要理性的分析。就房价而言，我的判断非常简单，尽管不会出现所谓的暴跌，但是周期性的调整，也就是说涨幅的回落，甚至整体的一个开始调头向下，开始下降，应该是一个必然的趋势。现在整个房地产市场出现了三个失衡，哪三个失衡呢？一个是供需的失衡，就是说在某些地方确实出现了供给大于需求的状况。第二个是区域性的失衡，确实某些地方出现了鬼城，出现了房子卖不出去，特别是一些不太适合人居的城市，或者说经济发展水平落后于房地产开发水平的一些城市。第三个失衡就债务失衡，很多房地产公司债务这些年扩张太高。

向松祚：已有很好投资回报的投资人 现在该卖房子以求落袋为安

(《央视财经评论》特约评论员)

客观来讲，关于房地产市场，要给一个具体的答案不那么容易。因为房地产，我们刚才讲的是一个平均的状况，对于具体的，现在手中有房子的人，这个房子是不是会下降，要看你的地段，要看你所在的那个城市，要看你所理想的投资回报率。比如说现在投资回报率，你几年前买的，已经赚了50%，甚至一倍了，实际上现在应该是一个时机，你可以出手了。为什么？因为不可能一个人投资可以从低点到高点，你都能够赚到，抱有这种愿望的人，未来你会落空。所以我的建议非常明确，就说已经有了一个很好的投资回报的投资人，那你现在该卖房子，落袋为安，现金为王。

至于刚需，那当然是另外一码事。刚需什么时候都可以买，因为你本身要居住。现在这个迹象，从银行体系监测的数据，就是新房、二手房的成交量都在下降，这是一个趋势。第二个，确实现在银行对房地产的贷款比较谨慎，比较慎重，这当然也是监管部门的一个要求。所以你要指望，未来银行还会在更多的信贷来支持房价，我觉得这个想法也是不现实的。再有，随着越来越多的开发商在降价，老百姓的预期开始在发生变化。这些迹象综合在一起，我的意见很明确，就是已经买房的朋友，你现在有好的回报你赶紧卖，如果你想投资的，那现在可以稍微等一等，看一看。

刘戈：正常来说 一个城市的房价和其GDP不会偏离的太多

(《央视财经评论》评论员)

尤其是手里头有很多房，也有很多贷款，再靠买房来投资的这样一些朋友，可能这个时候心里头会忐忑，是不是要卖房？本来已经有开始下跌的这种趋势，那可能就会加速。其实这些年房子上涨有三个发动机，一个发动机是货币，第二个发动机是经济的快速增长，第三个是我们的城镇化，就是所谓的刚需。现在的经济由快速变成常速，货币现在也基本收紧，就剩一个正常的需求，所以大家都在怀疑，原来持续快速增长的这种势头，是不是会出现问题。

现在大家好像已经形成了共识，好多三、四线城市，他的房地产的供需已经发生了一个变化。比如说你朋友的房子都是在北京、上海这些城市买的，如果他正好买在鄂尔多斯和温州，从2010年到2013年，有很多的城市，包括像杭州，基本上也是在微跌的一个状态。那么像温州、鄂尔多斯这些城市，已经跌得很厉害了，那么他们的财富已经大量的缩水。反过来，我们再看另外一些城市，从2010年到2013年，南昌市涨了95.7%，厦门涨了72.4%，北京涨了39.6%，这些城市还是在涨的这个过程当中。如果从这些城市来看，你买了房子，赚得非常多。现在从总的趋势来看，这样的城市会越来越少。而我刚才说到的温州和鄂尔多斯，不一定像他们那么严重，但是总体上来说，房价停滞和下跌的城市数量会变多。

你可以把全国的城市的GDP排一个表，然后再把全国城市的房价排一个表，如果这个城市的房价和他的GDP偏离得太多，也就是说，他的GDP排得很后，像温州，他的GDP大概排在全国城市的第三十几名，但是他的房价一度曾经达到七、八名的状态，那他一定是有问题的，这样的城市的房价一定会往下降。

现在这个行业的确是绑架了很多的资源，很多行业都跟房地产相关，我们说60%都跟房地产相关。所以大家实际上摇旗呐喊也好，还是担心也好，实际上他希望房地产走向一个健康的轨道。在这个过程当中，当然没买房的人，准备改善住房的人，还有盖房子的人，还有已经买了地的人，他们各自的诉求是不一样的。现在，总得来说有下跌的趋势，不要让它变成一头往下栽。现在我们以前的一些手段不能用，比如我们过度通过信贷的放宽来刺激。那么用什么样的办法，能让房地产价格进入平稳的轨道，这是现在我们要考虑的一个问题。

向松祚：房地产商不要再妄想央行再发票子来支持房价

(《央视财经评论》特约评论员)

我想强调的一点，2008年之后，2009年当时，客观来讲，中国房地产行业是比较运气的。正好西方出现了金融危机，我们当时为了要应对金融危机，出台了四万亿的一个刺激方案。其实它何止四万亿，四十万亿都不止，光银行的新增贷款，这五年时间就搞了四十多万个亿，还有大量的社会融资。整个我们的信贷、货币、财政赤字的刺激是高达八十多万个亿，这里面相当一部分是流进了房地产行业，所以刺激到房地产拼命地上涨。但是现在如果你还指望说，现在叫苦，让房地产信贷，让货币再宽松再来支持房价，说再继续猛冲，我想这才是真正的一个妄想。原因很简单，我们现在搞不下去了，整个经济体系的债务力、杠杆力已经太高，我们现在是要去杠杆化。

其实这次克强总理的政府工作报告讲得非常清楚，说今年的一个核心任务要守住，不发生系统性和区域性风险的底限，去杠杆化过程，绝大多数人包括企业也好，个人也好，都要为此要付出代价的。周期性的调整，它不可避免，但这对不同的企业和个人影响是不一样的。比如说其实刚需，对你没有太大影响。或者说你已经还清按揭贷款的人，对你也没有什么影响。有少部分的人，我相信是极少数的，就说他买了很多房，有很多贷款，他会出现负资产，他还不了银行的借款，或者还不了从其他亲友那儿借来的钱，有这种可能性。还必然会有一些房地产公司出问题，因为房地产公司扩张过度以后，他随着房价的下降，甚至他房子卖不出去。这些企业和个人，都要为此做好准备。

其实从政府的层面来讲，从我们关心中国经济的层面来讲，我们希望是一个比较平稳的调整，因为这个调整是不以人的意志为转移的，我们必须要让他有一个平稳的着陆，或者平稳的一个过度。放长远看未来，随着中国经济增长，可能房地产价格还是会再上涨。但是我刚才已经强调，他是一个周期性的，全世界的房价都是周期性的。所以个人投资者也好，开发商也好，不要再存有这种不切实际的幻想，希望弄一个苦肉计，然后央行就再来发票子，国务院再来出刺激政策，永远把房价抬上去，我们现在没有能力抬，而且这不符合经济规律。

张大伟：只要价格调整10%到15% 就都还能做到日光

(中原地产市场研究部总监 《央视财经评论》特约评论员)

一线城市北京、上海、广东、深圳，前三个月同比的跌幅都超过了30%。一个原因，在2013年1季度，因为当时的国五条落地，很多购房者赶末班车，所以当时的成交量非常高，使得这个基数比较大。2013年下半年，大部分开发商销售任务完成得非常好，所以在十一、十二月份没有集中推盘，使得这个市场的成交量再一度出现了明显减少。从整个市场来看，的确出现了一些项目开始着急销售，着急回款，也是跟现在整个市场的信贷紧张有关系。从价格变化了之后的项目的销售情况来看，我们看到的是不管是杭州还是常州，只要价格调整在10%到15%这个位置，购房者还是非常踊跃的，都是能够做到日光。

刘戈：我们预期 现在房地产真的是到了一个拐点了

(《央视财经评论》评论员)

我一直强调是局部的，有一些城市可能会发生大的问题，另外一些城市，可能在一些地放，在某一个价位上，会有一段时间的盘整。但总体来说，暴涨和暴跌都是我们要避免的。现在来看，如果按照房地产商们想的，要获取超额利润的想法，那这个行业真的要一直发展下去，而且它一直要涨，那不管他拿多少钱拿到的地，它仍然能够再加了价，以更高的价格卖出去，这样的时代必须结束。现在我们看到真正降房价的，只是少部分，能看到一些个别的案例。我们看趋势看什么？看今年从今年年初到三月份以来，包括一线城市，他的房屋的出售的速度，以及出售的价格，我们看这个趋势。从这个趋势里看，已经和去年同期相比，下降的幅度是比较大的。因为有了这样的一个预期，所以我们预期，房地产真的是到了一个拐点了。但并不是说，现在我就能感觉到，已经出现房子大量的抛售什么的，现在还没有。

对于个人买房而言，你得把它放在20年、30年的时间里来看，就是你判断这个房子20年以后，它是赔了，还是赚了？如果你仅仅拿一年、两年，房子是涨了，还是降了，最后的结果就是很多人这么年，一直没买房的，他一定是亏了。

向松祚：暴跌是妄想 房价会永远涨下去也是一个妄想

(《央视财经评论》特约评论员)

我觉得大家讨论中国的房地产市场，不要纠缠于暴跌之类的。我相信真正懂这个行业的人，没有多少人希望它是暴跌。所以说暴跌是妄想，这种判断是没有太大意义。我要强调一点，我们确实有很多人认为房价会永远一直涨下去，我觉得这是一个妄想。

在中国，房地产的很多观念概括起来有一个什么理论？叫中国逆外论，就是说中国的房地产商和其他国家的不一样，什么人多地少，什么我们在城镇化、在工业化，所以房价会永远涨下去。我想强调的是，房地产和任何其他的周期性行业一样，它一定是一个周期性的波动，你必须要承认这个基本的规律。全世界很多国家曾经都出现过本国逆外论，最典型的是日本。日本在1985年到1990年，当时的房价涨得不得了，日本那帮人都说我们的房价会永远涨上去。结果1990年崩溃以后，现在已经调整了二十几年，仍然没有回到当时的那个水平。美国又怎么样呢？美国的次贷危机我们知道，差不多前八年时间房价一直是上涨，很多美国人为什么那么热情地买房子，银行这些机构都愿意给房价贷款，就是因为他们相信房价会永远涨上去。结果2007年，跌下来以后，现在美国的房地产市场，在金融危机已经过去的七年以后，仍然还在艰难的调整。所以我觉得必须要面对现实，我们要总结这个市场的规律，你不要胡思乱想，好像认为以我的一个主观的愿望，我来帮它当作一个市场的规律，这一定会出现误导。

向松祚：从很多的指标来看 房价开始在高位调整

(《央视财经评论》特约评论员)

只是有一些指标迹象表明拐点可能正在到来，房价仍然还在一个高位调整。比如说从成交量，包括我们从房地产现在销售的策略，包括从新房开盘的数量，从很多的指标来看，它开始有一个调整，但是这个调整平稳正好，不要一下子出现急剧的调整，这所有的金融体系也好，所有的开发商，甚至个人投资者，可能都受不了。平稳的软着陆是最符合整体中国经济的。

很简单，你要是刚需，特别是你要结婚买房子，那么你随时可以买，现在买也没有问题……