3月28日,易居中国召集了上海近百家房地产商的营销操盘手开闭门会议,会议内容是如何应对当前市场成交相对低迷的压力。《每日经济新闻》记者获悉,期间,克尔瑞信息集团副总裁于丹丹给出的上海房地产库存去化周期数据,让在场的诸多开发商营销操盘手感到忧心忡忡。
此前,诸多房地产商内部下达的销售目标都在去年的基础上更进一步,然而,一季度的商品住宅成交量和成交金额,却让很多开发商感到了“寒意”。
根据德佑地产、佑威等多家房地产企业的统计数据,1、2月份上海的商品住宅成交量均较去年同期下滑2成~3成,3月前23天的成交量,也比去年3月份105.62万平方米有两成左右的缩水。根据中房信研究总监薛建雄的大概预计,一季度上海商品住宅成交量大概下跌了两成。
楼市春寒
事实上,这一波楼市“倒春寒”,在上海大部分开发商的预料中。
今年初,上海一部分银行收紧住房按揭贷款,有开发商表示,今年上海的商品住宅成交量会低于去年。原因很简单,去年是从2010年开始压抑了三年的需求集中释放的成果。当这些需求被集中释放后,新产生的需求不可能再达到去年那样的量。
旭辉集团董事长林中告诉 《每日经济新闻》记者,过去十年的房地产市场每三年就是一个周期,向下的时间分别是2005年、2008年和2011年,今年恰恰是第四个三年周期将要结束的时间点。
“房地产的小年”,这是很多地产商对今年楼市的评价。已经过去的三个月,似乎证明了这一观点。不仅上海商品住宅成交量出现了下滑,杭州、常州等地还出现了新房价格的下调,一些开发商甚至推出了分期付首付等方式来拉动销售。
于丹丹介绍,今年春节以后,有一批上海人赴澳洲等海外市场置业,这些人群是上海中高端市场的主力购房者,他们的离开无疑加大了部分楼盘的销售难度。
根据她展示的数据,目前上海市场的主要购买力仍然是刚需购房者,正是这一人群的支撑,上海住房市场才没有出现大面积的成交下滑。
危中有机
即便市场出现了下滑,由于年初公司就已经决定销售规模进一步增长,不少开发商依然给上海地区的营销负责人定出了较高的销售目标。
“不要拼指标。”面对低迷的市场,于丹丹给开发商们开出了 “药方”,其中之一就是对销售目标的调整。她说,很多企业依然按照去年的销售情况给营销部门定指标。她发现正是很多企业不合理的销售指标,令开发商错失了很多的机会。
于丹丹说的拼指标现象,实际上在去年就已有显现。然而,当这些公司回过头看项目的利润率,却发现为了冲刺销售目标,企业牺牲了相当大的利润率。
世茂集团副主席许世坛就告诉过《每日经济新闻》记者,去年没卖的房子放到今年卖之后,项目的销售溢价普遍增加了5%~20%。
今年的市场形势极可能比去年要差一些,不过,于丹丹说,今年同样也是部分销售规模排在后面的开发商提高市场份额、大量挖人、弯道超车的机会。对于行业来说,今年将是个格局变动比较大的年份。
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