不动产登记法律依据繁杂

我国目前关于不动产登记的法律规范除了物权法之外，房屋登记依据城市房地产管理法与房屋登记办法，土地登记依据土地管理法和土地登记办法，森林法授予林业部门登记林权，草原法授予农业部门登记草原所有权、使用权。另外，农村承包土地、养殖用地、海域滩涂等不动产的登记也都有相关法律以及部门规章予以规定。

物权法第10条明确规定国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。然而现实情况却是，法律与行政法规，甚至是地方性法规都没有对物权法的规定予以细化落实，不动产登记的法律依据多以部门规章的形式出现。法律依据不统一，造成登记效力不一，极容易出现登记重叠、遗漏甚至矛盾的现象，既损害了登记公信力又影响个人的切身利益。

2013年3月，国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知，要求国土部、住建部会同法制办、税务总局等相关部门，在2014年6月底前出台不动产登记条例。不过，即便是这样，也可能面临与现有上位法产生冲突的尴尬局面。解决方法应是由法律原有制定机关对土地管理法、城市房地产管理法、森林法、草原法等法律中有关土地、房屋、林权、草原登记的规定进行梳理并做相应修改，向统一法律依据的方向迈进，最终与拟出台的条例形成规范不动产统一登记的法律体系。

分散登记机构庞大交错

目前，我国的不动产登记采取的是分散登记模式，土地、房屋、林业等行政管理部门分别对不同的不动产物权享有登记管理权，即管理有关不动产的部门负责相关不动产的登记事务。这种“多头管理、多龙治水”不仅为不动产流转设置了不必要的障碍，而且把登记作为行政机关的一项行政管理职权，这本身就忽视了不动产物权登记的公示功能，不便于交易当事人及利益相关人查询，影响了社会功能的发挥。

2013年11月的国务院常务会决定由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，但行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。这表明决策者已经明确将登记职责从行政管理中分离出来，试图将登记作为一种物权公示方法，但是具体的登记机构如何设置还有待具体规定出台。在接下来机构变革与重组中势必遭遇部门利益分割问题的挑战，这就要求涉及改革的部门站在社会发展的高度，用高屋建瓴的开阔胸襟正视不动产登记机构的统一。

根据物权法规定，不动产登记应遵循属地原则，取消分级登记制度，由不动产所在地登记机构办理。就我国国情看，在国土资源部门下设统一的不动产登记机构，以土地为基础登记较为妥当。原则上应以建立县级登记机构为主，跨县域的不动产由上级登记机构进行登记。根据实际需要，可以在乡镇、街道办事处等地设立不动产派出机构。也就是说，登记机构没有行政职权，只是政府提供公共服务的“窗口”。

信息系统建设面临考验

在分散登记模式下，各登记部门已经形成了大量的登记资料和数据，而且这些资料大多集中在县市级登记部门。一些地方还没有完成数据的电子化，保留的仍然是纸质资料。一些完成了数据电子化的地方，登记内容上也可能存在偏差，包括数据录入不全、数据录入存在差异性等问题。如房屋登记，土地部门登记的是房屋的占地面积，而房屋管理部门登记的是建筑面积，这两个数据就可能不一致。再如，2012年6月底全国多个副省级以上的城市完成了个人住房信息联网工作，但媒体披露部分城市存在数据录入不足及准确率低等问题，加之各登记部门信息系统不同、数据参数格式各异，如何把这些已有资料集中在一个系统上是在实际操作中不可避免的难题。要解决这些问题，恐怕只有在各地不动产统一登记机构成立后，从以往登记部门中抽调人员共同完成对录入数据的梳理工作。

健全配套制度

打破“信息孤岛”

不动产统一登记制度要想真正发挥作用，离不开基础性的身份认证体系与社会信用体系的建立。目前，公民个人不动产的登记基本上是以身份证号作为区分的。如果不能保证每个人只对应一个身份证号就难免会出现像陕西“房姐”这样的人通过办理多个系统承认的、“合法”的户口，然后将房产分放在不同户口下，使不动产统一登记对其毫无影响，损害登记的真实性。同样，只有全社会统一的信用登记可以联网查询，不动产统一登记才不会流于形式。

除了保证不动产登记信息真实、及时外，登记系统还需要和公安、民政、税务、银行等系统连接起来，打破“信息孤岛”，在地方各部门间实现信息共享，发挥不动产统一登记的更广泛作用。

此外，不动产实现统一登记后，公民的所有不动产信息将一并掌握在政府机构的手中，这个机构能否保护好公民的隐私也为一些人所担忧。这就要求有相应的保密制度来约束参与不动产登记的政府工作人员。

尽管要实现不动产统一登记还面临诸多障碍，但我们也应尽快找到应对之策，推动不动产统一登记制度的建立。