对于上市房地产企业而言，2013年注定是不平凡的一年。“业绩增长”、“日光盘频现”、“商业地产高速发展”、“房企出海”这些经常见诸报端的地产“名词”，最终在各大上市房企2013年成绩单上得到充分验证。

据统计显示，截至3月31日，共有105家上市房企发布了2013年业绩报告，其中A股有77家，H股有28家。北京晨报记者统计发现，传统十大标杆房企中，除金地业绩还未发布，其余9家都已亮出2013年成绩单。虽然在排名前十的上市房企中，2013年销售额过千亿的企业晋升至4家，除万科、保利以外，今年新晋升的是恒大、碧桂园，杀进千亿俱乐部。事实上，这份排名并不全面，它没有涵盖地产行业两大巨头万达、绿地。虽然这两家房企不是上市公司，但他们2013年的成绩不容小视。2013年万达集团(廊坊万达广场) 资产达到3800亿元，同比增长27%；收入1866.4亿元，同比增长31%，连续8年保持高增速。2013年绿地集团总资产为3533亿元，较年初增长48%；实现业务经营收入3283亿元，利润总额140亿元，分别增长35%和19%。

资深证券分析师王德勇向北京晨报记者表示，2013年排名前十的上市房企，收入增长比较高，原因来源于这些企业过去两年的销售不错。而部分房企的净利润下跌，是由于他们过去两年拿地价格较高。地价大幅上涨，可是房价的涨幅却没有那么快。结果，房企拿地成本的增加远远大于房价上涨的幅度。房子卖得很好，房企赚得并不多。实际上，随着地价的持续攀升，房地产行业的利润空间会越来越小。房企的利润率下降是未来的一个趋势。

在王德勇看来，大品牌房企都有一些共同的特征。比如这些企业都生产刚需产品，从拿地到卖房周转速度越来越快，扩宽融资渠道，寻求业务转型新方向。国内房地产的成长空间窄了，“地价涨、房价涨”的游戏规则在发生改变。未来，房企成长的空间在参与保障房、自住房的比例会越来越高，行业集中度还会提高。全世界最大的房地产公司必定会在中国。

净利润同比增两成

万科

000002万科公布2013年报，全年公司实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%，年度销售金额再度刷新行业纪录。万科实现营业收入1354.2亿元，净利润151.2亿元，同比分别增长31.3%和20.5%。

在取得销售佳绩的同时，公司房地产业务毛利率却出现了下降。年报显示，房地产业务结算毛利率为22.31%，较2012年下降3.53个百分点；结算净利率12.01%，较2012年下降1.07个百分点。

在过去的一年中，万科花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。万科在年报中表示，“当新时代的大幕揭开时，传统企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。”

点评：作为上市房企老大，业绩遥遥领先。早言快要看到“天花板”的万科总裁郁亮，透过年报传达万科转型看重合作精神。

销售额首次突破千亿

恒大地产

03333恒大公布的2013年报显示，恒大总资产达3481.5亿元，比2012年增加45.7%，规模稳居第一。

恒大在2013年成功突破千亿销售额，创下历史销售纪录。恒大集团全年实现合约销售额1004.0亿元，同比上升8.8%。其中，集团合约销售额的98.7%均来自于济南、合肥、长沙等二三线城市。随着售价平稳上升及对成本的有效控制，恒大集团毛利润276.5亿元，同比上升51.8%，毛利率从2012年27.9%上升至29.5%。而净利润为137.1亿元，比2012年上升49.3%。

在产品结构方面，为应对刚需市场及自住型买家的需求，恒大集团加快中小户型推货节奏，继续深耕二三线城市。集团2014年的合约销售目标1100亿元，较2013年增长10.0%。

点评：恒大集团2013年最大的变化是进军一线城市，接下来面对的最大挑战是如何确保净利润的同比增长。

连续11年净利增长超20%

中国海外发展

688中国海外发布2013年报，公司全年实现营业收入824.7亿港元，同比增长27.7%；实现净利润为231.8亿港元，同比增长23.1%。公司连续11年净利润增长高于20%。公司全年合约销售额再创历史新高，超额完成目标，达到港币1385.2亿元。其中，全年内地地产完成合约销售额港币1369.4亿元。

年报显示，集团力争完成合约销售金额达到不少于港币1400亿元的目标。公司将继续构建以住宅为主、商业地产为辅的业务结构，平衡长、短线投资资源配置，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报，增强平衡市场风险能力。

点评：任凭风吹浪打，胜似闲庭信步。在楼市调控的十年中，中国海外如何保持稳定的利润增长成为业内都在挖掘的一个秘密。

客户中首次置业达八成

保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)

600048保利地产2013年年报显示，公司全年实现营业收入923.56亿元，同比增长34.03%；归属于上市公司股东的净利润107.47亿元，同比增长27.36%。全年累计实现销售签约面积1064.37万平方米，同比增长18.11%；实现签约金额1252.89亿元，同比增长23.15%，市场占有率为1.54%。但是，房地产业务结算毛利率为31.25%，同比下降3.99个百分点。

从区域表现来看，广东区域实现销售签约215亿元，再次实现历史性突破。珠三角地区成为公司首个销售超300亿元的区域。从产品结构来看，144平方米以下的中小户型成交套数占比为92.9%，全年公司成交客户中首次置业者占比达到85.9%。

点评：主打首次置业者的房企，在2014年突然宣布要进军养老地产。这表明，千亿级房企开始细分市场抢“蛋糕”，但收益不可能短期见效。

纯利为76.5亿元

富力地产(富力又一城 富力盛悦居)

2777富力地产2013年报显示，全年营业额为363亿元，同比上升19%；纯利为76.5亿元，较2012年增长35%。其中，物业发展利润增长15%至61.2亿元。全年集团的协议销售额破纪录达到422亿元，实际协议销售额由342亿元按年增加23%。销售面积方面，全年协议销售总建筑面积为339万平方米，按年增加14%。

2013年整体平均售价由每平方米13040元略微变动至12310元，比2012年减少5.6%。由于营业额的平均售价的减少以及销售成本的减少，因此整体毛利率自上一年的42.2%减少至40.7%。2014年，公司协议销售目标定为700亿元，较2013年增长三分之二。

点评：从富力年报中可以看到，其已经开始在商业地产中收益了。住宅和商业两手抓，是抗拒行业风险的最大法宝。

“杀进”千亿俱乐部

碧桂园

2007碧桂园年报显示，公司合同销售金额从2012年的476亿元增加为2013年的1060亿元，同比增长123%，成为继万科、保利、绿地之后，成功杀入千亿俱乐部的一匹“黑马”。

碧桂园2013年全年业绩显示，期内实现总收入626.8亿元，同比上升约49.6%，净利润约为85.1亿元，同比上升约 24.2%，净利润率为13.6%，同比收窄2.8%；土地增值税拨备之后的毛利率约为27.7%，同比收窄3.5个百分点。

2013年碧桂园在马来西亚开发的碧桂园金海湾项目合同销售金额约为68.1亿元，为碧桂园的销售业绩做出了很大贡献。

点评：“杀进”千亿俱乐部的“黑马”碧桂园，2014年面对的最大挑战就是因“马航事件”而受挫马来西亚地产业务，如何翻身？

租售收益同增长

华润置地(橡树湾 润景公馆)

1109华润置地2013年报显示，集团在住宅签约和结算额、租金收入、核心利润规模上均达到历史最高水准。全年实现营业额为港币713.89亿元，较2012年增长60.9%。

受益于有利的市场形势以及自身可售资源的增长，全年集团住宅签约额和签约面积分别为663.06亿元和578.23万平方米，比上一年上升27.0%和22.1%，虽然超额完成全年签约目标，但是全年毛利润率为 28.2%，下降了9.4个百分点。全年公司拥有人应占净利润为港币146.96亿元，比上一年同期增加39.1%。公司拥有人应占净利润率为20.6%，2012年同期为23.8%。全年公司毛利润率为28.2%，2012年同期为37.6%。

点评：业绩增长超过60%，这在房地产行业并不多见，尤其是排名晋级前十的地产企业，前行更不易。

销售额同比增20%

龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)

960龙湖地产2013年报显示，全年销售额超目标完成，达到481.2亿元，较上一年同期增长20%。全年营业额达到415.1亿元，比2012年增长48.8%。其中物业投资业务租金收入增长31.3%至6.3亿元。集团核心净利润率由上一年的19.4降低至15%。2013年集团其中，物业发展业务营业额为402.2亿元，较上一年增长49.3%。全年物业发展业务结算毛利率为27%，较上一年有所回落。

2014年公司运营的关键词是去存货、控成本。公司争取用6至12个月的时间，加大存货去化力度，逐步提升整体去化率水平；并在保障品质的前提下，梳理、刷新住宅产品，提升公司的投资效益。2014年末，北京长楹天街即将开业，龙湖商业地产全国化战略进入新的阶段。

点评：从重庆起家的龙湖如今已是住宅市场上的“名角儿”，但其是否能把这种品牌效应复制到商业地产中去，还有待时间的考验。

毛利上涨超5成

世茂房地产

813世茂房地产2013年报显示，全年营业额达到415亿元，较上一年上升44.9%。全年毛利为146.4亿元，比2012年上升52.4%。毛利率达到35%，同比增加1.8%。经营利润大约为123.4亿元，同比上升22.9%。

2013年全年合约销售额目标为550亿元，集团全年实现销售额670.7亿元，完成全年目标的122%，累计销售面积达523.9万平方米。世茂房地产透过持有上海世茂股份有限公司64.22%的股权发展商业地产。上海世茂于2013年实现合同签约额130.1亿元，合同签约面积979300平方米，较2012年均实现53%的增长。

2014年公司的合约销售额目标为800亿元。

点评：按照年报透露，世茂计划半年完成600亿任务，那距离“千亿级俱乐部”还远吗？