去年房企销售和业绩双双增长，而这种势头正随着楼市“降温”有所改变。由于销售下滑、库存高企，楼市分化正在不断加剧，不少房企一季度销售出现明显下滑。同时，由于结算收入增幅放缓，房企一季度业绩释放的动能也有所减弱。当前，楼市预期正在悄然变化，房企未来的销售压力已经明显增加。

业绩增幅放缓

由于房企销售和结算收入之间存在时间差，因此房企当期销售情况并不完全计入当期业绩。从目前的数据来看，不仅仅是一季度业绩增速下降，由于一季度销售额下滑，也将影响到房企未来的业绩释放能力。

同花顺(300033,股吧)iFinD数据显示，目前A股上市房企中，已经有53家房企披露了一季报、业绩快报或预告，其中有35家公司业绩出现亏损或同比下降，占比超过六成。已经披露一季报的5家房企净利润均出现不同程度下滑。其中，招商地产(000024,股吧)一季度实现净利润7.55亿元，同比下降6.82%；大名城(600094,股吧)实现净利润5716.71万元，同比下降15.52%。从目前来看，多数房企由于结算收入下降或毛利率下滑，导致净利润出现负增长，这也在一定程度上显示出房企业绩增长的疲态。

与业绩相比，一季度房企的销售情况同样不容乐观。数据显示，目前已经有33家房企公布了一季度销售业绩，其中有16家房企的销售额出现下降，多家房企3月份的销售增幅也有所放缓。包括保利、金地、华润、合生创展(合生·麒麟社 合生·世界村)在内的多家房企一季度销售额出现同比下滑。其中，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)(600048,股吧)1-3月实现签约面积217.71万平方米，同比减少23.66%；实现签约金额280.71亿元，同比减少8.73%。

对于房企而言，销售额是未来业绩释放的基础。当达到结算条件时，将计入房企净利润，体现为房企的盈利能力。正是如此，销售额增速放缓，将对未来房企业绩释放的能力产生直接影响。

销售压力加大

在信贷环境仍未得到改善的情况下，由于销售下滑、库存高企，房企未来的销售压力正在不断加码。

统计局数据显示，3月末商品房待售面积为52163万平方米，比2月末增加了766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米，全国楼市整体库存出现增长。3月份，一线城市新建商品住宅存销比为10.5，相比2月份9.3的数值出现较大增长。事实上，自2013年3月份以来，存销比就步入了缓慢攀升的通道。仅从北京（楼盘）市场来看，目前住宅库存重新回到6万套以上，已经达到2013年9月以来的库存高点。

库存的不断攀升，是楼市“降温”的真实写照。据伟业我爱我家(博客,微博 )市场研究院统计，2014年4月上半月，北京市住宅成交总量为5271套，比3月下半月下跌了41.3%，比3月上半月下跌了27.3%。4月上半月北京市新房、二手房成交量均出现较大幅度调整。

除节假日因素外，在一季度市场成交低迷影响下，楼市观望情绪正进一步加剧，部分原计划入市的需求采取继续观望态度，加上信贷政策依旧偏紧、贷款审核更趋严格、利率优惠取消等因素的制约，改善人群和刚需人群购买力有所下降，市场对楼市的看涨预期已悄然变化。

从供给端来看，由于2013年土地市场成交火爆，房企普遍采取快速周转的经营策略，这就导致将有很大一部分去年拿地的项目在未来陆续进入供应。仅从北京来看，合计有近40个项目将在4月入市，其中大部分为中低端商品房住宅项目。4月北京楼市供应集中释放，这一供应规模也有望创下2013年来的新高。在市场成交渐趋低迷的情况下，供给量持续上升将给房企销售带来更多压力。目前有不少房企已经采取降价跑量的方式加快周转，这也将进一步改变楼市的整体预期。

总体来看，由于楼市分化加剧，三四线城市的“降温”幅度更为明显。在资金面趋紧的情况下，这些地区的房企出现调整的可能性越来越大。特别是部分库存严重、新增人口放缓的城市，销售难度将更为明显。相比之下，布局在一二线城市的房企所面临的压力仍小得多，万科等大型房企的业绩仍然处于稳定增长的态势，这就使得房企间的分化更为明显。