6号楼唯一亮灯的一户就是我家”，这是市民孙小姐最近赴朋友的乔迁新居喜宴时，一时找不到门，朋友给她指路时说的一句话。孙小姐说，不少小区到了夜晚亮灯的窗户寥若晨星，即便是有的小区交房两三年，入住率也不过三成。

    近日，记者走访了省城一些新建小区，发现很多已经交房的小区入住率普遍较低，有的甚至不足三成。居高不下的房价压得很多购房者喘不过气来，一边是很多小区近乎是“空城”，房子闲着不住人，一边是叫苦不迭的购房大军高喊买不起房，很多市民不禁要问：房子究竟都卖给谁了？这与中央制定的抑制投机投资性需求，保障自住性住房需求的政策初衷，形成了巨大的反差。调查发现，不少市民对房地产市场空置率和入住率的情况认识存在误区。专业人士分析认为，深入了解空置率和入住率背后的原因，有助于更加客观地认识省城房地产市场的需求结构和健康状况。

    记者调查：新小区上演“黑灯戏”

    “亮灯率”是衡量入住率的一个重要指标，即亮灯窗子占楼盘全部房屋窗子的比例。依此可约略判断已入伙的房屋入住率，从而进一步判断一个楼盘究竟是投资还是自住的比例。通过考察一个小区夜晚的“亮灯率”、阳台白天的晾衣情况，就可以了解这些楼盘的实际入住情况。记者近日走访了省城多个新建小区发现，夜晚小区唱“黑灯戏”的还真不少。

    家住临泉路元一名城的陈先生反映，他住进小区都快一年多了，他发现小区的入住情况还是很低，他说小区入住率也就30%左右，一个50多万平米的大型社区，入住率这么低，回到小区感觉空荡荡的。陈先生说：“偌大的小区感觉都是被投资客买去的。”

    家住铜陵路某小区的孙小姐，最近赴朋友的乔迁新居喜宴，朋友家位于铜陵北路的一个新小区，约定晚上6点到朋友家吃饭，当她走到该小区时，发现小区路灯只在几个主要的路口点亮着，其他道路都是黑灯瞎火的，一栋栋楼房都是黑压压地矗立着，感觉有点阴森。当时孙小姐竟然找不到朋友的家，最后还是打电话给朋友，在朋友的“指点”下：“6号楼唯一亮灯的一户就是我家”，才摸到朋友的新居。

    孙小姐说，小区到了夜晚亮灯的窗户寥若晨星，现在有的小区入住率真是太低了。尤其是在一些相对较偏僻地段，入住率普遍不高。相比之下，孙小姐所住的小区入住率高得多，他们小区入住率达到80%左右。她说从小区入住率的现状看，现在很多新小区交通不是很完善，一般位置又相对较偏，生活不是太方便，导致业主交房后不装修或延迟装修；其次，新小区周边配套设施不够完善，生活还不方便。

    合肥三景划营销策划有限公司赵飞告诉记者，目前很多新建小区入住率不到50%。他认为现在的购房者有相当一部分属于二次置业，很多人购买了房子就等着升值，这部分客户群体抱着投资的心态，进入购房队列里，加大住宅空置比例，尤其是今年房价从年初的4000元左右的均价，一直升到现在的均价近每平方米5000元。可以看出投资房产比任何投资行为更有赚头。“我身边的一些朋友也是，只要手头有钱，第一件事情就是想买房子”。

    小区现象：房子售后少人住

    记者从合肥市房地产主管部门了解到，年初至今，省城房地产市场库存供应量有所下降，截止到10月底，全市商品房累计可售面积为721.05万平方米，其中商品住宅面积368.85万平方米，市场库存供应量持续小幅下降。截至10月份商品房批准预售面积106.06万平方米，其中商品住宅82.18万平方米，同比分别增长2.81%和0.79%，环比分别下降8.72%和21.19%，受近期商品房新开工面积回落的影响，近两个月房地产开发企业推盘数量有所下降。

    据统计，截止到10月底，省城商品房空置总量为127.04万平方米，其中商品住宅空置69.51万平方米，同比分别增长10.49%和6.36%；商品房空置率为4.95%，商品住房空置率为3.32%，空置率呈持续下降趋势。

    这一系列数据显示，房屋空置总量不大，应该说楼市健康情况良好。但采访时记者却发现一个奇怪的现象，很多新建小区的空置率虽然不高，但入住率却很低，出现了房子是卖出去了，但就是没人住。当前很多小区入住率普遍不高，这其中又暗藏着什么样的奥秘呢？

    家住黄山路上某小区的业主程先生告诉记者，他所在的小区已经交房的有2000多户，交房已经快两年了，目前只有不到200户的人家入住了，加上现在装修的住户，小区总的入住率不到20%，小区的入住情况很理想。程先生认为，这个入住情况对我们已经入住的业主很不利，他说：“一到晚上小区是黑灯瞎火的，有的一栋楼也看不到几个亮灯的窗户，有时甚至出现物业为省电费，晚上不开灯，业主要摸黑进出小区。”

    造成新小区入住率低的原因错综复杂，这其中有投资性因素和自住条件两个原因。就投资而言，前几年，不少人投资购房后房子没有租出去，于是造成了房子空置，影响了小区入住率。据了解，凡是投资客比较集中的小区，入住率一般都较低，尤其是周围房屋出租市场不太发达的地方，新小区的入住率明显偏低。

    安徽新新房地产咨询有限公司策划部经理卜正宝认为，就自住性需求而言，新建小区的入住率低大概有三个方面因素，首先，小区的区域位置。存在生活的便利性不足，没有商场、医院、学校等配套设施，肯定影响入住；其次，很多工薪阶层倾其所有买了房子后，一时无法拿出足够的钱装潢，因而拉长了入住期限；还有，一部分人是出于投资或者为子女置业的情况，某种程度上也增加了房屋空置量。

    市民质疑：“投资”与“刚需”谁占主导？

    据统计数据显示，截止到10月底，省城商品房空置总量为127.04万平方米，其中商品住宅空置69.51万平方米，商品房空置率为4.95%，空置率呈持续下降趋势。很多市民会以为空置率低就代表楼市健康，而通常不把住宅的实际入住率作为衡量楼市健康与否的标准之一。

    记者查阅相关资料了解到，所谓空置率是指某一时期空置房屋面积占房屋总面积的比率。所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量房市场(二手房)的空置率和增量市场(新房)的空置率。

    房地产存量市场的空置率是指某一时期空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时期新建房屋的空置面积占新建房屋总面积的比率。

    按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理范围，商品房供求平衡，有利于房地产市场的健康发展；空置率在10%~20%之间为空置危险范围，要采取一定的刺激措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展；空置率在20%以上为商品房严重积压，市场供求关系会出现失衡，会影响价格与供求关系。

    当前房地产市场大部分楼盘的销售却依然火爆，但几乎与之并存的是住宅的低“入住率”，两者之反差，不得不引人深思。“空置率”和“入住率”的双低，让人不难想象究竟是投资性需求占主导，还是刚性需求占主导？业内人士认为，此类现象的出现反映出商品房空置现象是由于以前的不规范操作或供求错位而产生的。

    业内分析：警惕“入住率”变化

    记者通过咨询专业人士了解到，有人把“空置率”与“空房率”相提并论，并认为“空置率”低是楼市健康的标志。记者随机采访了几个市民，问“楼市空置率低好还是高好？”四个被采访者有三个回答“空置率低好”；有一个回答“不太清楚”。调查发现，很多人误认为“空置率”低，“入住率”就高，房子大部分被刚性需求者购买，其实在这个问题的认识上存在很大误区。

    “空置率”低未必就是好事，“空置率”高未必就是坏事。房地产资深人士表示，市场经济中的商品，须保持一定数量的库存，否则，无法满足不断增长的市场需求，也无法形成成熟的买方市场。商品房库存逐年增长，符合市场需求不断增加的规律，人们大可不必为“空置率”而过于惊慌。既然如此，对商品房“空置率”局部攀高的现象，是否可以不闻不问呢？当然不是。首先要分清两个概念：“空置率”和“入住率”。

    “空置率”不能完全反映住房的真实情况，许多新楼盘入住率低得很，可开发商却说那栋楼早已售罄，这种房子一般是“空关房”。专业人士分析，空置率只与增量房的销售有关，与销售后的房子是否住人没有关系。住房空关，不等于开发商没有卖掉，而现实中人们感知的所谓“空置房”有很多正是未住人的空关房。

    住房空关就代表入住率低，低入住率不是好现象。空置率高，入住率必定很低；空置率低，入住率未必很高。前者反映开发商的销售业绩，后者才触及市场的本质——即自住型的刚性需求。低空置率掩盖下的低入住率，是目前很多城市房产市场的特色之一，对此麻痹大意，有可能导致对市场前景的误判。

    “空置率”高一定程度上还有利于供求双方的博弈，对于延缓房价过快上涨还起到一定的平抑作用。而低“入住率”恰恰是反映了楼市潜伏的危机，因为一旦房子都卖给了不需要住房的人，用以作为投资投机的对象时，才是楼市畸形发展的开始，也有悖于“让城市广大中低收入者安居乐业”目标的实现。

    业内人士认为，造成新房入住率低的原因错综复杂，投资购房的大量存在是重要原因之一。空置率与入住率的双低现象，一方面反映房地产市场的火爆，另一方面向人们昭示投资性房产需求旺盛。投机购房推动房价虚高，抑制了弱势群体的合理住房需求，造成楼市供不应求的假象。大量游资投向房地产，给市场带来太多泡沫。同时，低入住率还给物业管理带来困难，物业公司向没入住的业主讨要费用，事倍功半，影响了管理质量的提高，制约了物业服务的质量，延缓了社区和谐建设的推进。遏制房产投机行为，使“空置率”保持在适当的水平，“入住率”回归到正常水平，已是调控的当务之急。(记者陈建林)