历史总是惊人相似。

万科副总裁毛大庆日前在一个内部沙龙上的发言，以及总裁郁亮预警楼市风险的讲话，对市场的影响仍在发酵。

“任志强总在维护行业的利益，万科却不同，总欢迎市场调整。”对于近期毛大庆的内部发言，湖南一家区域性房企人士表示，万科曾多次表态支持政府对楼市进行调控，这与任志强经常批评政府干预楼市形成鲜明对比。

“每次市场调整时，万科都会率先降价抢收，然后再公开唱空，等一些房企玩不下去了，万科再趁机收购，扩大市场占有率。”上述房企人士称，从2005年到2010年，再到2014年，万科每次都成为市场调整的受益者。

发言引业内反弹

在房地产圈，万科向来被看成是不遵守“潜规则”的异类，但鲜有人能无视万科释放出的信号。

2008年房地产市场进入深度调整期，当年9月，一则“万科主要负责人在‘松山湖会议’上的讲话”在网上疯传，主要内容包括：“要敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉。”此后，万科发布澄清公告指出，“松山湖会议讲话”纯属伪造。

但当年万科率先在长三角降价却是不争的事实，其主动破局的姿态得罪过不少同行。绿城集团(绿城阳光公馆 绿城百合公寓)董事长宋卫平直到2009年底还对万科公开降价的举动耿耿于怀，“2008年市场遇到困难时，万科率先降价出货，置同行利益于不顾，没有体现行业责任。”

此次，毛大庆的内部发言稿传出之后，毛大庆和郁亮同样出面澄清，并解释称，并非看空楼市，只是警示风险。不过，对于房地产行业的一些同行而言，万科的言论令他们感到不安。

“本来近期市场就不太好，唱空的言论很多，万科火上浇油，加重了购房者的观望情绪。”深圳某地产公司营销高管对记者称，他们很关注万科项目的定价，分析其涨跌行为，尤其是同片区项目直接构成竞争，是必须做的市场监控。

尽管关注万科的动作，但有时房企却看不透万科的虚实。

去年11月，万科在长沙5个项目全线推出“合伙打劫开发商”的降价促销活动，提前跑量。

“大家当时没有追随万科降价，错过了最佳时机。”一位长沙本土房企人士告诉记者，当时其他开发商以为万科是为了冲刺年度销售目标，等到年后市场突然转冷，才想起降价卖，但现在想跟随也来不及了。

中部某省住建厅一位处长对记者表示，虽然政府不会因为万科的动作而去改变什么，但万科是行业领头羊，一举一动会对市场有引导作用，地方政府肯定需要关注。“如果万科降价太猛，引发市场混乱，政府也会去打个招呼”。

一位业内人士认为，郁亮出来为毛大庆圆场，是想减少对行业唱空言论的负面影响。不久前王石就曾透露，万科曾因2008年降价事件，受到几个地方政府的排斥。

赶超万科成“魔咒”

“房地产市场宏观调控对万科而言，无论是长期还是短期都是利好，万科作为行业内资本市场信用积累最充分的企业之一，将在合作模式上获得更大的空间。”王石并不忌讳谈万科是受益者。

有业内人士总结称，每当有房企提出要超越万科时，较大级别的市场调整就会如期来临。赶超万科成为一个魔咒。十年来，万科几次遭遇挑战，最终的结局都是胜出。

2004年，顺驰掌门人孙宏斌公开声称“将在3年内赶超万科，成为行业第一”。2009年底，绿城掌门人宋卫平表示，绿城土地储备和销售增长速度都远超过万科，3-5年内超过万科没问题。

但2005年、2010年楼市均遭遇调控，顺驰最终破产，绿城一度濒临倒闭。

“实际上万科在去年定计划时，就已经预料到今年市场不会太好。”深圳某龙头房企高管说。

去年万科销售额是1709亿元，今年销售目标比较保守，为2000亿元，绿地集团房地产业务今年销售目标则锁定在2400亿元。

上述房企高管表示，如果今年楼市持续低迷，万科可能会再次笑到最后。

“对于一线公司，万科只定销售目标和原则，以及项目收益率，拿项目和定价权在于项目公司，但万科的要求是，价格要随行就市，不准拿地王。”一位熟悉万科内部规则的地产商透露。

深圳某大型上市房企高管分析称，万科的操盘规律其实很清晰，职业经理人首先面对的是企业考核制度，现在万科把投资回报率放在第一位，要求项目尽快去化，如果周转期长，对资金使用效率有影响，就会选择降价，腾出钱来再去拿地，因此万科对利润率要求不高，在需要降价的时候可以降价。

他分析，这与万科的产品有关，从2012年开始，万科的产品超过九成是144平方米以下的刚需项目和首套改善住宅，符合政策支持的方向，而调控都是打击投资投机需求。

不过，对很多大房企而言，万科的模式只能作参考。“我们和万科的市场定位和策略都不同，对市场的判断还是会根据我们内部的研究。”华南某千亿级房企内部人士对记者称，不同开发商操盘方式不同，万科能做的，别人不一定能做到。