本报调查显示，江苏一些城市的房地产市场出现了供过于求的局面，在库存重压之下，部分城市的楼市开始隐现拐点。 新华社图片

　　苏州 库存略有上升，去化压力不大

　　库存统计 商品房可售套数达到11.3万套，可售面积为1283.2万㎡，其中商品住宅可售5.2万套，可售面积为767.8万㎡ 去化周期 13个月左右

　　苏州住建局网站公布的数据显示，截止到本周三，商品房可售套数达到11.3万套，可售面积为1283.2万㎡，其中商品住宅可售5.2万套，可售面积为767.8万㎡。

　　苏州中国指数研究院高级分析师任晶晶告诉笔者，“从去年年初到今年2月份，苏州市商品住宅库存去化周期一般都维持在8-9个月的正常水平，上个月开始，库存去化时间开始增加到10-11个月，5月份以来，这个时间逐步上升至13个月。”

　　任晶晶指出，库存量的激增主要由于近期楼盘上市节奏加快，比如吴中区的“勤快盘”旭辉美澜城基本在4月周周都有加推，每次都有100-200套的新房源推出，频率非常高。

　　与此同时，受后市走势不明，多地房价跳水影响，购房者观望心理渐浓，整体市场去化速度放缓。“以前每月基本都有70万㎡的成交，但上个月去化只达到50万㎡左右。”

　　目前苏州不少开发商都给出打折优惠来刺激成交，比如姑苏区的姑苏金茂府(楼盘资料 业主论坛) 日前便推出了“3万抵9万”的罕见大幅优惠。但值得注意的是，这样的优惠更多局限于高端改善盘中，刚需楼盘的价格走势依然坚挺。

　　苏州房地产行业协会顾问盛承懋表示，苏州是全国第二大移民城市，每年楼市消化6-7万套不成问题，以目前库存量来看，市场去化压力并不大。

　　扬州 卖的多买的少，个别楼盘打出85折优惠

　　库存统计 截至3月末，商品住宅可售面积约为207万㎡ 去化周期 至少16个月以上

　　扬州官方的库存数据目前只更新至去年12月底，而笔者从代理公司渠道了解到最新信息，截止到3月末，扬州市区（不含江都）商品住宅可售面积约为207万㎡，按照扬州12万㎡左右的月成交面积计算，至少要消化16个月以上，库存压力较大。

　　“本月扬州还有10多家纯新盘计划上市，加上去年成交的几块地下半年也将入市，潜在的供应量非常大，未来扬州的库存量将进一步走高。”新聚仁扬州公司副总经理熊宏涛表示。

　　相比之下，近期扬州楼市的成交情况却并不给力。数据显示，3月扬州商品住宅累计合同成交860套，成交面积10.37万㎡，环比分别下滑32.39%和26.87%。进入4月微微好转，但成交套数也仅达到1116套，比去年同期少了894套。

　　中指院统计显示，4月扬州住宅平均价格在9357元/㎡，环比上月的9346元/㎡虽微涨0.12%，但涨幅较上月收窄1.28%。熊宏涛表示，“金三银四市场成交较差，不少购房者都出现了观望心理，虽然整体看，扬州房价一直比较平稳，但目前已经出现局部降价的现象，有些楼盘甚至在总价优惠基础上再打85折。”

　　熊宏涛认为，目前扬州的楼盘想卖得好，要么得拿出特色产品，要么得有诱惑的价格。熊宏涛以扬州东区的恒大帝景为例，该项目周边的楼盘价格都在1万元/㎡左右，但恒大帝景精装产品折后起价仅在8680元/㎡，因此近期一直卖得不错。

　　泰州 消化库存要18个月，项目开盘不敢涨

　　库存统计 截至3月底，商品房可售面积为207.2万㎡，同比增长31.75%，其中商品住宅待售面积为140.07万㎡，同比增长31.45% 去化周期 18个月左右

　　来自泰州统计局的数据显示，截止到3月底，全市商品房可售面积为207.2万㎡，同比增长31.75%，其中商品住宅待售面积为140.07万㎡，同比增长31.45%。

　　搜房网泰州站总经理高俊介绍，如果按照户均100㎡计算，泰州商品住宅的库存量大概在1.4万套，需要去化约18个月，这对于泰州这样的人口输出型城市来说压力还是蛮大的。

　　尤其是今年以来，商品房成交量的缩减再次推高了库存量。泰州房管局提供的数据显示，一季度泰州市商品房销售面积36.23万㎡，同比下降21.61%；其中住宅销售32.83万㎡，同比下降19.51%。

　　价格上，中指院的数据显示，4月泰州楼市样本平均价格为6984元/㎡，环比3月下跌1.66%。从市场情况看，泰州不少楼盘都推出优惠政策，华润、绿地在城南的项目都抛出特价房，其中华润中心打出了4980元/㎡的特价房源，这在周边普遍6字头售价的楼盘中非常具有竞争力。

　　合富辉煌泰州公司策划王羽表示，以往项目开盘时大都有100-200元/㎡的微涨，但现在很多楼盘开盘时基本都不再提价。

　　“目前泰州的开发商注意控制推盘节奏，市场整体以消化库存为主，预计随着价格的松动，5、6月的市场会出现量涨价跌的局面。”高俊也表示。

　　徐州 量价齐升背后有隐忧，不少楼盘销售不畅

　　库存统计 无库存统计。仅明确1-3月，徐州市区新增商品房套数为14362套，新增供应面积为114.8万㎡，其中新增住宅面积为89.1万㎡ 去化周期 未知

　　徐州并没有对外的官方库存数据，唯一可查的最新数据是今年1-3月的市场供应量。据彭城视窗房产频道统计，1-3月，徐州市区新增商品房套数为14362套，新增供应面积为114.8万㎡，其中新增住宅面积为89.1万㎡。但由于该数据并不是每月均有发布，并不能比较出库存量的环比、同比涨幅情况。

　　成交上，中国指数研究院的数据显示，1-4月徐州商品房销售套数11608套，同比上涨152.51%；销售面积同比上涨151.61%。4月，徐州楼市样本平均价格为6211元/㎡，环比上涨1.01%。

　　尽管今年以来徐州楼市呈现出量价齐升的局面，但星空地产网徐州站的主编沙恒律表示，“目前徐州市场供应量庞大，成交、价格上涨仅仅因为个盘推动，大多数楼盘成交情况并不理想。比如新城区板块，有些楼盘甚至一个月都鲜有成交。”

　　沙恒律认为，从现在情况来看，徐州房价下行的可能性不小。据小道消息，原本打算入驻新城区的恒大、海亮、银亿地产，已经纷纷中止了拿地计划。

　　业内人士表示，目前刚需依然是徐州市场主流，而随着库存量的加大，以及外地降价风波的影响，一些开发商也推出了新的优惠政策和特价房源，对于有需求的刚需购房者是不错的入手机会。

　　无锡 库存量有所下降 但消化之路依然漫长

　　库存统计 据搜房网统计，截至3月27日，无锡商品房库存套数为139635套，环比去年第四季度减少3681套，环比跌幅2.7%；商品房库存面积1616.55万㎡，环比跌幅为1.8% 去化周期 23个月以上

　　据无锡市产监局公布的数据，2013年12月底，无锡市商品房库存量已经增加至1727万㎡（不含政策性用房），存量房的去化周期将近2年。

　　长期的供大于求使得近几年无锡楼市的表现一直差强人意。即使是在火热的2013年，无锡楼市仍旧是负增长，商品住宅销售金额同比下降了3.2%。而进入2014年，无锡楼市继续低迷，一季度销售面积110.63万㎡，同比减少21.89%，销售金额94.09亿元，同比减少21.11%。

　　由于无锡的库存量开始变得越来越敏感，2014年一季度，产监局已经不再对外公布库存数据。无锡市房屋产权监理处市场科副科长陈晖解释，“去年公布的数据包含一些未售但已经投入使用的商业办公面积，这部分大概200万㎡左右。实际上无锡的库存量并没有数字上显示的那么严重。”

　　从市场反应来看，很多开发商已经开始调整供应节奏，无锡的实际库存开始“止升回跌”，库存量从2013年以来实现了首次下降。

　　据搜房网统计数据，截至2014年3月27日，无锡商品房库存套数为139635套，环比2013年第四季度143316套，减少3681套，环比跌幅2.7%；商品房库存面积1616.55万㎡，环比2013年第四季度减少30.06万㎡，跌幅为1.8%。不计算新增供应，以目前的销售速度，至少需要23个月才能完全消化。

　　在陈晖看来，无锡中小户型的市场消化一直还是比较快的，库存积压基本都是大户型的产品，而这些大多是去年陆续上市的产品。

　　价格方面，无锡楼市则一直比较平稳。据产监局数据，2014年一季度无锡市区商品住宅加权均价为8476元/㎡，环比涨幅为0.26%。无锡思源市场拓展部拓展专员吕熠宸表示，无锡的房价从2011年以来一直就比较稳定，在8000元/㎡上下浮动，一季度价格上涨也是因为受蠡湖香樟园等一些个盘成交影响。不过，一季度无锡也有一些楼盘有比较大的价格下调，比如苏宁悦城，从12000元/㎡调整到了9700元/㎡。