“观望”，是近期形容北京楼市最常用到的词汇。然而，不论市场形势如何，销售目标就在那里，不增不减。根据中原地产市场研究部统计数据显示，截至目前，已发布前4个月销售数据的房企中，六成销售业绩出现下滑。为了应对低迷的市场形势，部分开发商选择主动出击，特价房重出江湖，降价传闻也不时出现。与此同时，一些开发商也选择调整销售产品，推出非住宅产品来缓解市场压力，调整入市节奏，拿出高性价比产品吸引购房者关注。业内人士指出，经过多年的经验累积及开发、营销模式的不断成熟，面对市场产生的波动，开发商已经有了成熟的应对方式，购房者同样也趋于成熟，大起大落已经很难在市场上出现。

开发商推非住宅产品回笼资金

近日，一则常楹公元 推出的精装修商住产品，内部价格仅26000元/平方米左右的消息引起了房地产业内的广泛讨论，此前此类产品的市场报价在35000元/平方米，而常楹公元目前在售的大户型住宅报价为41000元/平方米。据了解，常楹公元的优惠政策推出当天，100套特价产品即销售了60套，市场反应强烈可见一斑。

无独有偶，前段时间位于大兴的龙湖时代天街推出了地下的储藏室，消息一出即引发抢购，甚至有很多购房者是一次性多套购买。类似的案例在近期的北京楼市并不鲜见，开发商纷纷推出项目中的非住宅产品来应对当前市场的低迷。

业内人士指出，截至目前，北京楼市成交量一直处于低位运行，对于部分开发商，尤其是上市公司，完成上半年的销售目标压力很大，因此部分开发商选择推出受市场观望情绪较小的非住宅产品来撬动市场，回笼资金，不限购、低总价的产品自然就成了当下销售的重点。

调整入市节奏 低价吸引眼球

除了推出非住宅类产品撬动市场，部分开发商也将住宅类产品的入市节奏进行了调整。龙湖时代天街推出了项目的楼王产品，168平方米的大四居，与天宫院区域以小户型刚需为主的其他产品实现了差异化，同时也避开了受自住型商品房影响最大的购房人。

另外，位于孙河板块的龙湖双珑原著近期也推出了项目中性价比较高的平墅产品，首期30套7天全部售罄。龙湖相关负责人表示，由于自住型商品房的影响，刚需购房者确实产生了一定的观望情绪，连带影响到了改善型和高端市场，在此背景下，北京龙湖面向改善型市场，集中推出高性价比房源，主动做出调试，采用灵活的销售策略和稳健的价格策略来应对市场，在价格稳定的基础上撬动市场需求。

而对于有些项目，改变推盘节奏实现的效果有限，新产品低价入市则成了在当前市场形势下的另一种选择。据了解，位于房山的世茂维拉(楼盘资料)，前一阶段一直主力推广的是项目中的叠拼别墅，根据北京市住建委网站的公开信息显示，已售出的别墅产品网签均价为30259元/平方米。而此前在销售人员口中，洋房都是计划在下半年推出。但近日传出消息，项目中的洋房产品预计5月底会推向市场，而且给出了19200元/平方米的起价，虽然销售人员表示，未来的销售均价应该在22000元/平方米左右，但相比此前叠拼别墅的销售价格，整体价格水平还是有不小的下调。

与之相似的还有亦庄大盘林肯公园，近日推出了项目A区的特价楼座，价格在32000元/平方米，比此前项目在售的产品低了3000-4000元/平方米，虽然楼座位置相对较差，但节省的购房款还是让很多购房者动心。

降价意愿弱 开发商“变招”应对市场波动

虽然特价房看似将呈现蔓延之势，但《广厦时代》实际调查中发现，开发商的降价意愿并不强烈，低价入市大都也只是为完成业绩压力，大幅降价加速跑量并未出现。

对此，一位房企的营销总监表示，从国家开始对房地产市场调控以来，北京楼市经历了几轮起伏，开发商对于市场的波动已经有了成熟的应对方式，再加上开发模式的成熟，市场观望情绪一出现即调整销售价格的做法很难再现。

另外，业内人士也指出，随着开发模式的成熟，开发商的产品线也在逐渐丰富，开发商可以通过内部的推盘节奏的调整来应对市场短时的波动。而且，近几年出让的地块多为多功能地块，同一地块拥有不同的产品形态，这也为开发商应对市场变化提供了硬件支撑。

而另一品牌房企内部人士则透露，开发商拿地时对于地块未来的收益和风险都进行过充分的估算，而且现在的地块都配建了自住型商品房，如果市场情况差，即是住宅、商业都面临销售困难，开发商也大可以先推自住型商品房的部分，先行回笼一部分资金缓解压力。

价格、产品调整 购房人愿意买账

面对开发商递出的“橄榄枝”，购房者也并不是无动于衷。在几个近期推出特价房的售楼处，都可以看到前来看房的购房者明显增多。

在林肯公园的售楼处，一位购房者就告诉《广厦时代》，得知林肯公园推出32000元/平方米的产品，他和家人就立刻过来看房了，之前也看过这里的房子，户型基本差不多，但一套要贵出50万左右，虽然目前的房源位置没有之前的理想，但他几乎立刻就做了决定，定下了一套。

业内人士指出，目前市场上的观望情绪主要是源于对自住型商品房期待和信贷政策的影响。自住型商品房主要影响的是纯刚需的购房者，但随着自住型商品房进入摇号阶段，申购结果的落定，部分购房者就会回到普通商品房市场中。而改善型和高端住宅市场受信贷政策的影响则较大，信贷的收紧直接导致二手房市场的流动不畅，改善型及高端购房者置换房产的资金不足。

不过，经过多年的调控，不仅开发商应对方式趋于成熟，购房者的心态也发生了变化，并不是盲目的“买涨不买跌”。另外，高热的土地市场也让购房人看到，房价调整的空间十分有限，因此，只要是遇上真正出现价格调整，性价比较高的项目，购房人还是愿意买账，出手置业。