财政部和国家税务总局22日下发通知，明确了二手房营业税征收细则。通知中规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

普通住房定义：

普通住房应同时满足以下三个条件：

1、住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；

2、单套住房建筑面积在144平方米以下；

3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

不能同时满足以上三个条件的住房为非普通住房。

出证5年以下的普通住房营业税将按差额征收！

财政部昨日发布的这一消息让购房者的心里终于石头落地。此前中央出台政策明确营业税优惠截止，导致广州12月中旬二手房成交量比上月上升近2成，市场普遍预期5年以下普通住房将恢复全额征收营业税。“新政对市场的影响将大大弱化。”合富置业首席市场分析师龙斌表示。由于目前课税以评估价为标准，评估价和实际成交价之间的差距令市民的购房负担进一步降低。“差额征税与全额征税的税额之间可以相差七成左右。”

案例 评估价和交易价差六成

今年9月，段先生购买了一套二手房，不过在办理税费和按揭贷款的时候，两个不同的评估价让他很是纳闷。这套房子的实际成交价是165万元，但在缴纳税费进行报价的时候，评估价是103万元，而当段先生拿到银行贷款合同的时候，上面写的评估价是163万元。为什么会有这么大的差距？段先生一直很是纳闷。

在广州经历过二手房买卖的市民或许都有段先生这样的体验，报送广州市房管局的成交价往往低于真实成交价，借此减低双方承担的税负。根据广州市国土房管局公布的最新数据，今年11月广州二手房成交均价仅为5178元/平方米，而三大中介行统计的均价都在9000元/平方米以上。

美佳联评估公司技术总监徐丽红表示，这是行业公开的秘密，缴税时的评估价和实际交易价相差60%并不奇怪。为了少缴纳税费，二手中介一般都会采取低报成交价的方式。而银行贷款给出的评估价，是评估所按照实际成交价制定的评估价格，和市场价更为接近。

日前，广州市相关部门在接待人大视察时更透露，广州正在酝酿出台相关政策，对全市的房产根据地段、朝向、面积、楼层等作出价格评估。如二手房报送的成交价低于相关部门的这一评估价，买卖双方要说明原因，低于评估价的85%的，将进行调查。

预期　明年3月或现小阳春

“从原来预期的出证5年以下全部恢复全额征收营业税，到现在的差额征收，对尚未入市的买家而言是一个心理安慰。”满堂红研究部经理周峰表示。

“从9日传出营业税优惠终止后，市场成交量激增。现在细则落地，成交量将放缓，更多买家或将选择继续持币观望。”周峰分析，一二月本就是二手房市场传统淡季，所以这一波观望调整至少会持续到明年3月。明年市场在刚需买家入市和投资客出货的双重作用下，二手交易还是有望呈现小阳春。展望价格，二手价格有望维持坚挺。

分析　“急转弯就得翻车”

中国社会科学院财贸所财政与税收研究室副主任杨志勇认为，对5年以内普通住房转让进行全额征收营业税有可能将真正想买房的人对负担增加，此次通知将全额征收改为差额征收更为合理。

“调控力度毕竟不能过猛，要逐步来，急转弯就得翻车”，中国税务学会理事、中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华表示，这次细化的新政比预想的温和，原因是目前经济回暖的基础还不稳固，房价下跌过快也会带来风险。但他认为，若楼市价格上涨过快，国家还是有可能将差额征收恢复为全额征收。