一、今年年底及明年上半年楼市走向

今年第四季度、明年上半年楼市走向发展态势变化特征，基本包括发展态势、楼市价格、楼市政策、消费需求等方面。

1.楼市走向将步入平稳向好的发展态势，但不确定因素依然存在。

据国家统计局、大连统计局有关统计数据分析，我国、我市房地产市场正在步入健康平稳向好发展的态势，但是依然存在一些不确定因素。

其一，从房地产开发投资来看，投资持续增长，投资增幅依然偏低，未来走势将取决于信贷政策。前八个月，全国完成房地产开发投资，同比增长14.7%，增幅比1—7月提高311个百分点，而在今年1—2月同比仅增长1%，前6个月迅速上升至9.9%，1—7月增速同前6个月。比去年同期回落14.4%。与全社会固定资产投资达33%的增幅相比，房地产投资虽然持续增长，但增幅依然偏低。今年1—6月，大连市房地产开发投资完成204.1亿元，增长14.1%，于去年同期相比，增速回落11.7%。显然，无论是从全国还是从大连来说，未来投资的增长仍将保持一定的水平以维持既定增长目标，开发投资将继续稳步增长，但一般可能不会高于去年全国全年增长20.9%的水平和大连市去年全年增长21.6%的水平。而随着下一阶段的财政、货币政策调控力度的不断增强，房地产市场的发展态势还有待于未来的信贷政策，同时，房地产投资的周期性特征，三、四季度的开发投资的增速回升还存在一些不确定性。

其二，从房地产销售面积来看，持续增长，摆脱低迷，但热销时候已过，消费者观望情绪开始出现。前八个月，全国商品房销售面积49416万m2,同比增长42.9%，相比1—7月37.1%的增幅，增加5.8%。同比去年，市场交易的势头依然强劲，但7月商品房销售面积比6月下降19%，8月又比7月下降0.17%。说明，市场最热销的时候已过，传统意义上的“金九银十”不可能出现，九十月份不可能超过6月份。今年1—6月，大连市商品房销售面积309.8万m2,增长45.6%，其中商品住宅销售103.6万m2,增长49.8%，商品房销售额194.2亿元，增长68.3%。7月，大连市内四区成交商品房4843套，同比增长100.7%，环比增长3.86%，涨幅比较放缓；8月，大连市内四区成交商品房6658套，同比增长287.32%，环比增长37.48%，比去年同期翻了近3番。但进入7月、8月，商品房成交量在一些城市开始下滑，这其中固然有着一些区域性楼市短期调整和供求变化的影响，但房价上涨的幅度过快、过大引发的消费者预期转向和由之而来的持币观望情绪重新抬头也不无关系。

其三，从房屋施工面积、新开工面积、土地购置面积、土地开发面积等四大先行指标来看，下降居多、降幅缩小，显示市场因素和宏观调控措施的双重作用，但房地产市场强势复苏和宏观经济依然低迷的背景，房地产先行指标未来仍难以乐观。前七个月，全国房地产开发房屋施工面积25.07亿m2,同比增长12.5%，增幅比1—6月回落0.2%；房屋新开工面积5.50亿m2,同比下降9.1%，降幅比1—6月缩小1.3%；完成土地购置面积16309万m2,同比下降25.8%；完成土地开发面积12789万m2,同比下降13.4%。今年1—6月，大连市房地产施工面积2445.3万m2,同比下降0.3%。显然，作为四大指标的房地产先行指标普遍呈现下降趋势，一方面显示宏观调控措施和市场因素共同作用的结果；另一方面也显示宏观经济的继续低迷、企稳基础不牢，房地产市场单一强势复苏缺乏经济大势的稳固支撑，未来房地产四大先行指标真正规范落实仍然难以掌控、难以揣模。

其四，从楼市政策来说，虽未出台新的抑制性政策，但政策风险逐渐显现，将成为下半年乃至明年上半年房地产市场最大的不确定因素。今年1月以来，楼市投资客大量入市，势必成为房价大幅上涨的策源力，也使得楼市政策面风险日益扩大，前不久，银监会、央行、住房建设部、国土资源部先后发布信息、要求关注房地产市场、全面收紧二套房贷、加快住房保障建设、适度投放土地等。虽然没有出台进一步的新的抑制性政策，但至少说明政府已开始关注楼市的异动，政策收紧的迹象开始出现，无疑，将成为下半年乃至明年上半年房地产市场最大的、最不易把握的不确定因素。

其五，从开发商角度来看，由于去年下半年，多数开发商对后市存在一定的恐慌性预期，但随着今年上半年购买力的大规模爆发都出乎众多开发商的意料，他们成功回笼资金后，抵御风险的能力增强，因此，下半年乃至明年上半年楼市将以平稳运行为主。

2.近期房价上涨的可能性仍然存在，但房价大起大落可能性很小。

今年第二季度以来，全国70个大中城市房屋销售价格逐月持续上涨，3—6月环比上涨分别为0.2%、0.4%、0.6%、0.8%，7月份依然呈现上涨趋势，同比上涨1.0%，涨幅比6月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比6月份扩大0.1个百分点，其中新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，环比上涨1.1%，涨幅比6月份扩大0.3个百分点。8月，全国70个大中城市房屋价格同比上涨2%，涨幅比7月份扩大1个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与7月份相同。同比增幅继续扩大。大连市内四区7月份商品房成交均价8947元/m2，环比上涨3.27%，其中中山区首次突破1.3万元/ m2大关，达13050元/ m2，环比上涨9.27%，甘井子区首次突破6000元/ m2大关，达6229元/ m2，环比上涨5.53%；8月份商品房成交均价8295元/ m2，比7月下降7.31%，下降654元/ m2，其中，中山、沙河口区分别环比下降1%、5.8%，西岗、甘井子区分别环比上涨14.12%、6.94%，有升、有趣：有升，小幅上升，有降，小幅下降。目前，楼市房价仍然存在比较强的进一步上涨的趋势，呈现稳中有升，有升有降的态势。但房价大起大落似乎不大可能。

其一，从通胀环境来看，通胀预期依旧并逐步增强，支撑房价上涨的力度会更大。一是出于对宽松货币政策的负面效应和未来经济回暖后可能出现的经济过热的担忧，市场上出现了一定程度的通货膨胀预期，而抵御通胀能力最强的资产是房产；人们会大量购买房屋资产以抵消可能发生的通货膨胀；二是实体经济产能过剩的投资渠道缺乏是客观现实，大量的企业和个人资金进入楼市寻求保值增殖，也将继续推高房价；三是在经济尚未完全企稳，政府未主动收缩流动性以及通胀尚未恶化的情况下，房产仍然是较好的投资标的，而通胀预期则预示房价会上涨；四是中国市场的阶段性紧缩期基本结束或即将结束，或将进入新一轮的通胀期中，而随着通胀过程的加剧和积累，支撑房价的力度也就会更大。

其二，从政策层面上来看，鼓励购房、鼓励开发商开发商品住宅的优惠政策和措施，一定程度上助推了房价的上升。

从去年以来为稳定房地产市场，国家有关部门和地方政府出台了一系列鼓励购买商品住宅的优惠政策措施，如降低住房贷款最低首付比例、打折贷款利率、免征个人所得税、土地增值税、营业税、降低契税税率等，一些地方政府实施个人购买住宅补助钱款、住房保障货币化大比例补贴等；而针对开发商也出台诸如降低开发资本金、土地出让金分两、三次缴纳等优惠政策措施。这在一定程度上、一定范围内也助推了房价的上升。

其三，从住房供求方面来看，供求不平衡的状况直接影响房价的上涨。

商品供求状况决定商品价格是市场经济的一般规律，住房虽然有其特殊属性，但也不例外，商品房供求状况仍然是房价最基本的决定因素。我国2004—2007年商品房销售面积连续3年超过商品房竣工面积而导致的商品房，尤其是商品住房供求不平衡，直接造成了连续三年全国房价的大幅上涨，其中商品房销售面积超过商品房竣工面积幅度最大的2007年恰恰也是房价上涨度最大的一年。而从2008年下半年以来，供求不平衡的状况，特别是普通商品住宅的供求状况仍然没有大的改观。今年上半年，全国开发完成土地购置面积同比下降26.5%，房屋新开工面积同比下降 10.4%，而商品住宅销售面积却增长了33.4%，月度商品住宅竣工面积与销售面积之差5月份已扩大到4037m2，超过了历史最高值2007年8月份的3568万m2。大连今年1—6月全市商品房竣工面积为210.2万平方米，增长28.9%，而商品房销售面积为309.8万m2，增长45.6%，商品房销售面积超过竣工面积99.6万m2，超16.7%。显然，这种严重的供需不平衡的发展状况已经事隔一年半后再现，将会进一步推高房价的上涨。

其四，大城市房价上涨的示范效应和价格所固有的惯性，将会非理性的把房价推向更高。目前，北京、上海、深圳以及沿海一些城市的房地产市场的变化，特别是各地“地王”的出现、房价的上升，对全国楼市的影响极大，并具有很强的示范效应和连带影响，一些房价的涨落以及不断刷新的新“地王”、新房价、排队买房、凭号拿房、多人抢一套房等楼市热闹状况，往往会很快传导到其他大城市和众多中小城市，而随着时间的推移，其示范效应和连带影响将会波及到更多中小城市。同时，商品房的价格上涨所具有的特有惯性特点，也决定了一旦房价开始上行，与房屋密切关联的土地也会不断上扬，造成地价与房价的相互推动、相互影响、相互循环上升的态势，而“买涨不买跌”的大众购房心态也会在土地、房价相互上升时进一步加大购房需求，进而把房价推向更高。但由于房地产价格明显超出居民购买能力，房地产价格升势面临着巨大的调整压力，同时，政府从经济大势考量和社会稳定角度考虑，其大幅度上涨或大幅度下降可能性极小。

3.支持稳定房地产业的基调没有改变，但楼市政策将会出现一些适度、适量微调。

种种迹象显示，从中央政府到地方政府，都已经注意到当前楼市过热、房价过高的问题，但支持、稳定楼市的基调没有改变。

其一，从经济大势来看，总需求不足仍是我国经济运行的主要矛盾，仍要坚持扩张性的宏观调控政策，而广大民众及企业经营者对房产等资产价格上涨过快过大和通货膨胀的强烈担忧，则表明当前的宏观调控政策存在一些缺陷，需要在支持、稳定房地产业基调未变的情况下，适时适度对楼市政策进行一些必要的微调；

其二，从楼市政策层面来看，2007年国家关于二套房贷等政策出台被视为房地产市场逆转的起因；今年2月开始，政策走向已经出现明显变化，支持、维护房地产业成为主基调，目前，政策的基调并没有改变，政府还是在维护房地产业的健康发展。但针对土地市场“地王”的出现和房价上涨过快的问题，从中央到地方政府都已经注意到当前楼市房价过高的问题，并出现收紧楼市政策的意图和迹象；

其三，从宏观调控“保增长，促内需”的基调判断，货币政策“正从事实上的”极度扩张“转变为真正意义上的”适度宽松，在“动态微调”的主基调下，预计不会有实质性的大幅紧缩，而房地产市场将迎来相关政策的适度、适量微调，并针对投机性购房需求的入场进行限制，而不会遭遇严厉的抑制政策。同时，在整体经济没有走强时，国家仍然需要房地产来拉动经济，不会大力打压；但是出于防范新一轮泡沫风险的考虑，也会适时出台一些针对性的政策，比如近期收紧“二套房贷”，增加土地供应、加大保障房建设供应等；

其四，从政策的着力点来看，政策的着力点和最终的落实点是应该既“保增长，又防通胀”，保持现有政策的连续性、连贯性，调整住房供应结构，加强楼市监管，正确疏导投资需求和居住需求，包括研究增加持房成本，保证普通居民的实际居住份额，通过政策的不断微调来维护楼市的稳定发展。

4.投资性需求进入楼市将不可避免，刚性需求将可能再度出现观望情绪。

从今年第二季度开始，刺激经济政策的效应开始显现，首先是商业地产投资市场逐步启动、活跃；而投资性需求也跃跃欲试、大显身手。显然，从下半年开始，楼市投资出现集中入场的可能性在不断增强。

其一，从投资的本质来说，由于投资需求本身所固有的、天生的逐利性，决定了在楼市行情启动之初往往处于四方打探、相互观望状态，而一等到楼市成交量的回升，进而逐步推动价格上行时，投资需求才缓慢入市，经过一段时间的入市考量，便集中大批入市，以追求投资效率的最大化；

其二，从通胀来看，下半年通胀依旧有压力，由于上半年天量信贷引起未来通胀预期空前暴涨，很多投资者为了规避这一风险，选择投资房产来保值增值，应该是一个不错的选择；

其三，从房价来看，商品住宅市场上半年房价上涨明显，而商业地产大部分城市价格没有太大的明显变化，其价值洼地也越来越显现，从而大大吸引了很多投资客投资商业地产或商住两用地产；

其四是投资需求与刚性需求互动来看，二者互为影响、互为作用。从今年2月开始，住宅刚性需求集中释放，成交活跃、楼市反弹、重新入市，而刚性需求的释放本身也带动了投资需求的逐步回归。

同时，与此相对应的是由于房价持续上涨过快过大，一些城市的普通购房、婚房、拆迁城区改造购房、外来人口购房等刚性需求已经出现或正在出现徘徊、观望、等待情绪。

其一，一些城市房价短期内上涨过快和二套房贷收紧，抑制了买家的购买力，客观上拉长了商品房成交周期，导致普通购房者被迫转入观望，给后市运行埋下“有价之市”的隐忧；

其二，从楼市之间的一般规律来看，当楼市处于量价齐升的行情时，价格在持续攀升到一定程度后，对于刚性需求和改善性需求等大部分购买者来说，住房预算有一定的限额，价格一旦上涨到超过其家庭购房预算水平时，他们就会选择暂缓购买、等等看看而进入观望状态，而楼市进入价升量减的局面；

其三，从二手楼市来说，经过楼市今年三个月的利好刺激，业主已经完全转变，“惜售”、“跳价”频频出现并拉大买卖双方的心理差距，购房者面对高位价格和萎缩的挂牌量，热情大幅下挫，买卖双方观望情绪再次抬头；

其四，由于股市走弱，居民财产性收入增速减缓，企业困难增加和劳动工资成本的提高，影响居民收入等因素，造成居民的购房能力减弱，楼市陷入一定程度的观望也在情理之中。同时，接下来的几个月，楼市很可能出现买卖双方博弈的局面，楼市观望态势也可能将会再次来临。

二、通胀预期下投资房产、购买自住房产策略

毫无疑问，市场充裕的流动性和信贷的高增长正在改变市场的预期，虽然，我国近期不会出现通货膨胀，但通胀压力依然存在，而房地产市场是最容易孳生资产泡沫的温床。而对可能出现的日趋强势的通胀预期，如何投资房产和购买居住房产呢？

其一，通胀预期下，房产资产是一种比较好、比较硬的投资标的。在我国经济尚未完全企稳，政府未主动收缩流动性，特别是通胀尚未恶化的情况下，房产仍然是一种比较好、比较硬的投资标的。因为，通胀预期，预示房价的上涨。而我国目前经济逐步企稳，渐渐复苏。在这时期，楼市恢复一定的信心，CPI值也将会转正向上回升；同时，由于政府采取宽松的金融政策已开始显效，市场拥有大量的资金极易推向投机市场，而首入房地产市场进行投资；

其二，通胀预期下，有计划的实行一定的适度、适量的负债投资房产。无论是实际的、预期的，还是非预期的通货膨胀，如果拥有房地产资产，能始终有效的冲销通胀所带来的贬值，抵御通胀能力最强的资产是房地产资产。因此，需要置房的投资者，应要有足够的经济还贷能力，可考虑适度、适量负债投资房产，但要注意其家庭负债率比例应控制在家庭总资产中的20%—40%之间为宜，过大则影响家庭整体经济条件和生活；过小则投资利益小；

其三，注重时段，掌握买点、寻求时机，看重回报率和升值率。从我国经济大势来看，随着城市经济的发展，城市化进程的加快和人口增长的进程，楼市发展潜力巨大，房价也会不断上扬，但房价也与其他事物一样，会随着经济、社会发展以及宏观政策的调整而出现一定的高、中、低点的波段，未来几年内，其房价波段一般均可能控制在10—30%之间，如果不发生大的通货膨胀和经济严重衰退，房价一般不会波动那么大，风险相对来讲也会小一些。但从长期来看，不论是投资房产还是股票，都会是有钱可赚的；无论是投资房产还是自住购房，关键是在注重房价波段的基础上，看准各个波段的买点，寻求各个买点上最适合出手的时机。而自住或投资，都要看回报率，自住房产，看重的房子舒适、安全、方便和增值；投资房产看重的是投资回报率要多，高于其他行业的投资；但近一时期楼市 涨风险较大，若短期内转入新一轮调整，可能面临资金被套的局面，所以，要以谨慎对待之。

其四，对于自住型、改善型普通购房者来讲，买房还是等待要看具体需求，因人而异，因事而异，不要盲目追涨、盲目跟风。由于下半年的楼市走势仍然存在一定变数，如果下半年的通胀预期消除，抑制投机投资的政策再次出台，投资需求减少，楼市将可能再次调整。所以，如果不是结婚、上学、拆迁等急迫需求，没有必要盲目跟风、盲目追涨。同时，何时出手购房也要因人而异、因家庭而异、因事而异，如果是结婚、子女上学、拆迁搬家等实实在在的迫切的自用需求，而且短期内不会转手卖掉，现在可以入手选择购买；同时，全面衡量自身经济实力和还贷能力，既不要不顾经济条件追求好地段、好位置房子；也不要盲目追求大户型、大面积房型。如果因为房价上涨太快而导致原先的购房资金预算不足，可以适当考虑房子面积稍微小一点，也可在房屋小、区位地段、选择房价低一点的地段。

其五，对于婚房需求家庭来说，年轻人购房结婚以后，工作仍然是生活的重心，为了便于工作，生活方便，可以尽量选择公司、商圈周边区域以及地铁、城轨大道沿线楼盘，这些区域临近写字楼集中的公司办公楼、商圈，交通便利，上下班方便；而次中心区区域的房价相对较低，符合年轻家庭的经济能力；同时，由于年轻人未来收入呈现上升趋势，婚房一般用于过渡，先不妨先小后大、先远后近，梯度消费。而对于买房还是租房，每个家庭应从实际出发，依据家庭收入、量力而行。一般讲，月收入夫妻二人4000—6000元，以租房居住为宜；如果有余钱，不妨充电学习培训，增强创业竞争能力，不断提高家庭收入水平。

(作者：贾广葆)