房地产实际利率大幅上升预示房地产销售和投资将进一步放缓，但彭文生认为，稳增长政策不应再吹大房地产泡沫，而应该采取定向宽松以刺激消费和其他领域的投资增长。

5月19日，中金公司首席经济学家彭文生发布宏观经济周报称，我国实际利率总体上有所上升。分部门来看，家庭部门实际利率小幅上升，制造业部门实际利率与去年相比变化不大，房地产部门实际利率则大幅上升，主要原因是房价涨幅预期大幅下降。

房地产实际利率大幅上升预示房地产销售和投资将进一步放缓，但彭文生认为，稳增长政策不应再吹大房地产泡沫，而应该采取定向宽松以刺激消费和其他领域的投资增长。

彭文生称，4月宏观数据显示出消费有企稳迹象，投资则继续放缓。而投资放缓是当前“拖累”经济增长的主要因素。上述报告显示，近期，居民部门的实际利率温和上行。彭文生认为，理论上，利率上行带来的收入效应有利于消费增加，目前实际利率上行并没有对消费产生较大负面影响。

在经济学中，影响投资、储蓄和消费等活动利率水平是扣除了通胀之后的利率水平，即实际利率，是名义利率减去通胀预期。在家庭、制造业企业和房地产投资者三类主体所面临的实际利率中，家庭面对的名义利率和通胀率分别是包括理财产品在内的储蓄利率和CPI通胀；制造业企业面对的则是贷款利率和PPI通胀；而房地产投资者面临的则主要是房贷利率和房价涨幅。

彭文生在报告中称，据测算，截至2014年一季度，一般制造业企业的实际利率绝对水平偏高，达到10.2%，但较去年二季度小幅回落。房地产部门的实际利率则大幅上升，从此前的负利率升至3.1%。居民部门实际利率2.9%，较去年二季度也有明显回升。

据报告称，近期家庭部门实际利率总体上升。央行1年期存款利率自2012年下半年以来维持3%不变。随着利率市场化推进，家庭部门存款主要表现为定期存款向银行理财产品转移，理财产品收益较去年二季度环比上升。报告称，家庭部门实际利率水平在去年四季度以来明显上升，主要原因在于理财收益率上升推动了名义利率的上升。

除此，制造业企业部门实际利率低于去年二季度，但较去年四季度有所上升，仍然偏高。制造业企业面临的贷款利率包括银行贷款利率、债券收益率以及各种影子银行融资工具的借贷利率。彭文生用银行贷款的加权平均利率代表企业面对的名义利率，测算出2014年一季度贷款加权平均名义利率为7.18%，与去年底基本持平，较去年中期小幅上行。彭文生表示，近期制造业企业的实际利率上升主要由于PPI回落，而名义利率保持平稳。

而房地产部门实际利率则大幅上升，由负转正。报告称，个人住房按揭名义利率一季度6.7%，较去年二季度上升0.4个百分点。房地产部门实际利率一季度为3.1%，较去年二季度负利率明显上升7.2个百分点。报告称，未来70个大中城市房价同比涨幅会明显回落，实际利率也将迅速转正。

报告认为，实际利率总体水平上升将抑制需求的扩张，但是不同部门的实际利率走势分化则相对有利于经济结构调整。家庭部门实际利率上升有利于消费增长；制造业实际利率变动不大，意味着制造业投资增速下行空间有限；而房地产实际利率大幅上升则预示房地产销售和投资将进一步放缓。

虽然，房地产销售和投资的放缓将带来总需求的下行压力，但房地产调整本身有利于经济结构改善，稳增长政策不应再吹大房地产泡沫，而应该采取定向宽松以刺激消费和其他领域的投资增长。