他说，房地产价格说穿了就是供求关系的问题。中国房价上升里面40%的原因来自于刚性需求。刚性需求度量的方法跟平均的人口年龄有关系，中国第三轮人口高潮是从1981年到1991年，也就是说，1991年出生的人到现在也有23岁了，这些人要解决住房，大概需要1200多万套。但是从今年开始，随着这些人年龄进一步增长，这种刚性需求实际上是会下降的。房价上升还有30%源于土地价格的上升，这几年中国的土地购置价格上升速度实际上快于房价。另有30%的原因带有投资投机性。对这一因素的度量，要看超发的货币去掉当年的国内生产总值以后，是用来投资房地产，还是股市。

　　“如果按这个趋势来分析，中国的刚性需求在下降；2011年以后，中国的货币政策回归到正常，超发的货币再去追逐房地产的还有，因为货币政策的影响往往会滞后一到两年，但是到今年，投机性的需求也不多了，再加上限购、限贷政策，都导致房价稳中有降。”祝宝良说，中国现在一年的商品房需求量，不包括保障性住房大约是1200万套，现在每年销售的商品房就接近1200万套了，总供给量甚至还略多一点。中国还有待售面积大概500万套；还有空置房，虽然没有具体数字，但是应该不高，按照国际标准空置率5%到10%，中国现有2.8亿套住房，空置10%的话可以空出2800万套用于出租，短期之内也可以增加供给。从这个角度上说，房价可能到了一个阶段性拐点。

　　祝宝良同时表示，由于刚性需求的存在，房价短期绝不会暴跌。他说，虽然部分城市供过于求了，但是像北京这样的一线城市，一旦房价降30%，就会引来大量购买。所以虽然短期内购房者可能受预期的影响会有观望，导致房价适当下降，但是不会导致房地产泡沫的破裂。