购房者观望、成交下滑、土地市场冷清、开发商想方设法促销……这一切似曾相识。与以往不同的是,当前的房地产市场正经历历史性转折。一个由市场接手主导的楼市,将很难出现大起大落。

　　大落大起

　　楼市存在所谓规律

　　2008年的济南楼市曾给人们留下深刻印象。用业内人士的话说,2008年济南楼市经历危机期,成交量较上年下跌50%。年末,在沉重的资金压力之下,开发商纷纷打折促销,众多楼盘成交价格不同程度下降。

　　山东世联负责人介绍,开发商在2007年依靠楼市一路看涨和宽松的信贷政策,囤积土地成为普遍选择。2008年受国家宏观调控收紧和经济形势进入下行通道影响,楼市低迷。

　　2008年底,国家和地方出台刺激政策,济南楼市在2009年一反前一年的“颓势”,至当年下半年更是出现“报复性”反弹,同比上涨了20%。

　　从济南历次房价变化情况看,确有某些“规律性”的特点。因为政策调整等原因引发市场观望情绪,成交随之低迷;开发商为保住资金链而减少拿地;战线收缩导致未来房源供应减少,在供不应求的情况下,出现新一轮“上涨”。

　　根据这一所谓规律,有开发企业负责人表示,当前楼市也面临同样的趋势特点。

　　市场主导

　　国家不再政策刺激

　　2009年房价“报复性”反弹会不会重演?专家给出否定的回答。

　　“此次市场变化是在没有新的调控政策出台的情况下发生,是市场自身原因造成的,这与以往完全不同。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗分析说,供求关系的改变导致市场预期改变,这不是市场以外的因素带来的。

　　李铁岗说,以往几次市场起伏,很大程度上是受调控政策影响。“市场自身主导的特点就是不会太坏,也不会太好;房价不会大跌,也不会大涨。”

　　在李铁岗看来,现在是将房地产市场的决定权交还给了市场,让市场起主导作用。从长远来看,这有利于行业的健康发展。

　　市场分析人士也指出,从未来的走势看,国家不会像以前那样出台一系列刺激政策,像2009年那样的反弹很难再出现。