专家：南京楼市已到转折点，降价趋势很难改变

　　一降价就被“维权”的现象，终于在一度坚挺的南京楼市轰轰烈烈地上演了。

　　这两天，仙林湖一家品牌在售楼盘因跟进“邻居盘”降价，遭前期业主现场“维权”。旁边已经售罄的另一家老盘，也在交付时受到被“维权”的影响。专家认为此类现象的出现，恰成为南京楼市出现转折的风向标。

　　维权在行动

　　A 楼盘

　　老业主聚集，说学区没落实

　　仙林湖，绝对是近期南京楼市最热闹的一个区域。

　　前晚和昨天白天，仙林湖一家品牌楼盘分批加推了约200套高层毛坯房源。引起大家关注的不是销售情况，而是老业主的“维权”。

　　昨天白天，售楼处聚集了一大波“维权”的前期老业主。实际上，早在本次开盘前，就已经有过老业主聚集，大家打出“退房”的标语，表示开发商宣称的金陵中学仙林分校小学和中学部没有落实。楼盘的营销负责人表示，已经收到仙林大学城管委会的承诺复函并公示，学区没有任何问题，交付后肯定会出现在招生公告中。

　　不过，这并未打消购房者的疑虑。围在一起的部分前期精装洋房的老业主还表示，开发商宣传的3500元/平方米精装标准太“水”，自己请专业公司测算不过1500元/平方米，开发商有价格欺诈的嫌疑。楼盘的营销人士解释说，所有精装用料和品牌都在合同中注明，楼盘会按照合同来履行责任，交付时有问题也会负责。

　　真实原因是……

　　业内：房价降千余元/平米

　　虽然老业主“维权”的理由是学区和精装修，但有业内人士分析，这与前不久同区域另一家品牌楼盘精装改毛坯降价有关。

　　近期仙林湖另一家品牌楼盘通过改毛坯的形势，把房价从精装17500元/平方米降至毛坯14000多元/平方米。这比昨天刚刚开盘的这家楼盘在售价上便宜了近2000元/平方米。

　　面对这么大的价差，除了跟进似乎别无他法。昨天开盘的这家楼盘，虽然本期销售许可上的预售价为16500元/平方米，但真正开盘时的折后价大多低至14000元/平方米左右。而此前推出的第一批高层毛坯房折后价在15500元/平方米，精装洋房的价格更是在20000元/平方米以上。

　　“刚买的房子突然便宜这么多，老业主可能心里不平衡，所以出来‘维权’退房。”这位业内人士说道。

　　B 楼盘

　　维权标语：精装变成了“惊装”

　　就在这家在售品牌楼盘在开盘现场外与老业主纠缠不清时，仙林湖另一家已经售罄的拓荒级老盘也“莫名其妙”地在交付时被收房业主“维权”。扬子晚报记者了解到，这批收房的老业主打出“精装变惊装”的标语，称收房时发现精装修有多处问题。

　　楼盘一位负责人对扬子晚报记者表示，业主在收房时提出的所有装修问题，楼盘都给予一一回复，并将负责整修。如果还有问题，楼盘方面还将负责到底。此前几批收房都很正常，业主收房率均为百分之百。

　　记者了解到，昨天的“维权”现场还惊动了警方，警员在询问了双方后表示，如果业主有正当理由可以通过法律途径寻求解决。

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　　真实原因是……

　　业主被指想变相获“补偿”

　　相比暗中跟降的在售项目相比，这家售罄的老盘多少有点“躺枪”。

　　据扬子晚报记者了解，这家老盘在尾房销售时，精装房源均价也不超过15000元/平方米，而前期更多的房源均价都在12000元/平方米左右，相比邻居楼盘降价后的毛坯价也只是持平或略高而已。

　　“想不通这些业主维权为什么。”业内人士分析，可能看到大势不好了，希望通过变相“维权”获得一定“补偿”，向开发商转嫁一部分风险。

　　专家怎么看？

　　出现降价维权，意味楼市风险变大

　　对于接连出现的两场楼盘“维权”事件，江苏和忠律师事务所合伙人律师高磊认为，如果是因为降价而“维权”，法律上根本没有立足点，因为合同是受法律保护的契约。不过，业主们都避开这一点，选择了其他的理由。

　　高磊说，对于学区房、精装修等写入合同的附加条件，购房者作为合同签约方，是有权进行质疑和声索的。虽然业主的情绪可以理解，但如果采取过激行为反而会失去法律的支持。毕竟每位业主都是一个成年的社会人，具备风险判断的能力，签订了买卖合同就视同默认接受了这种风险。

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华表示，降价“维权”的出现，正是南京楼市出现转折点的反映。吴翔华认为，如果今后还是让市场自己来调节，政府不进行行政干预，那么这种转折还将进一步延展。

　　吴翔华说，目前南京与周边早已下行的城市相比，调整还具有局限性，主要是部分物业类型和部分板块区域的房源出现过剩局面而引起降价，并非全域性的。不过，随着时间的推移和更多项目的入市，这个趋势会向其他类型和其他板块的房源蔓延。因此说转折点出现并不为过。

　　吴翔华认为，除非南京出现“限购或限贷突然放松”等实质性政策调整，否则这一趋势很难改变。这意味着楼市风险加大，购房者出手也需要更加谨慎。

　　滞销似乎已在南京蔓延……

　　酒店式

　　公寓

　　玩奇葩“护士营销”

　　在南京楼市部分区域因降价而动荡不安时，另一些区域的开发商也在绞尽脑汁做营销创新来吸引客户。昨日新街口一家主打投资的酒店式公寓就邀请了南京多家医院的100多位医护人员前来看盘“会诊”，并现场提供多项优惠。

　　据记者了解，这家楼盘的所谓看盘“会诊”活动其实是面向医护人员的圈层拓客。这些医护人员全部来自省中医院、省人民医院、市中医院、鼓楼医院、军区总院等十余家南京知名医疗结构。开发商非但不在意售楼处被变身“医护会所”，还在现场为这些医护人员开辟了绿色看房通道，并在“5年返租收回一半房款”的活动之外，赠予了3万抵7万、以及医护人员购房补贴等多项优惠措施。

　　活动主办方国栋网总经理高国栋表示，南京有上百家医疗机构、超10万医护人群，但圈层相对封闭。而这些医护人员大多待遇不错、手有余款却无暇理财，开发商正是看中这一点才同意举办了专场拓客行动。

　　业内人士分析，南京“金三银四”并没达到预想中的火热，五月份至今销量更是不足4000套，远低于去年同期水平。在这样的情形下，开发商自然需要绞尽脑汁举办有创意、甚至是奇葩的营销活动，只为能拉来更多客户。

　　又回老话题，救不救市呢？

　　住建部兵分几路调研各地楼市

　　昨天，《华夏时报》发布消息，称日前住建部兵分几路密集调研地方楼市，并集中在5月24日向国务院高层汇报工作。

　　一位接近住建部的人士透露，“目前中央层面对楼市的关注度很高，因此要求住建部将目前市场波动较为明显、政策有所调整的城市情况摸底汇总上来。”

　　“住建部官员直言，地方确有自主调控的权利，但并不等同于放松限购，有些该坚持的政策必须继续执行，放松限购可能会给市场传达错误的信号，即认为国家又要开始新一轮救市，中央不愿看到这样的舆论导向。”参与深圳座谈会的一位业内人士告诉记者。

　　日前有媒体报道称，住建部人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。参会人士告诉记者，在座谈会上住建部官员专门提及此事，发表此言论的是原住建部法规司副司长徐宗威，目前已退休，不能代表住建部的声音。

　　这位参会人士还透露，住建部官员在座谈会上表示，地方确实有自主调控的权利；但是不能把是否放松限购当做刺激楼市、谋求短期经济增长的手段。“住建部官员在座谈会上说，‘佛山自作主张放松限购，这是它的权利，但政府将来能担得起责任吗？ 据华夏时报

　　南京国土局连夜挂出6块地

　　刚刚推出新一期出让地块不到一周时间，南京市国土局在昨天凌晨又连夜挂出6幅新地块，其中包括3幅浦口新地块，总出让面积达37.11万平方米。

　　这3幅江北浦口的地块，最受关注的一幅莫过于G39浦口新城中央大道以东、丰子河路以南的商住地块，出让面积22.31万平方米，按照3.28的综合容积率计算，总体量将达到73万平方米以上。大体量也让该地块的起拍价达到了34.8亿元之巨，最高限价更是高达50.8亿元。这样算来，该地块楼面地价在4755-6941元/㎡。

　　另一幅G37住宅地则是4天前刚挂出的G31宅地的“邻居”，该地块位于环城西路以南、五华路以东，出让面积约4.45万平方米，容积率1.8，起拍价4亿元，最高限价5.84亿元。计算后楼面价在4992元-7289元/平方米之间。该地靠近中海万锦熙岸、雨山美地等项目，万锦熙岸在去年底的高层房源毛坯价为13000元/平方米左右。

　　此外，位于浦口区江浦街道花莲路以南、荣庄路以东的G38住宅地也被一齐放出，该地块临近海峡两岸科工园片区，出让面积约10.35万平方米，按照1.8的最高容积率计算，起拍楼面地价为4403元/平方米，最高限价楼面价为6390元/平方米。

　　除了江北三幅地块，新的土地公告中还有来自一幅城北幕燕片区的商住地和两幅秦淮区地铁上盖地块。距离迈皋桥煤气厂地块流拍不到两周的时间，城北幕燕滨江再挂出新的商住地。根据公告，该地块位于南京长江大桥东侧，周边为老下关的化工厂区。该地块出让面积约8.37万平方米，综合容积率4.26，起拍楼面地价5495元/㎡，最高楼面限价7991元/平方米。另外两幅秦淮区地铁上盖商办地块分别来自白鹭洲站和夫子庙站，出让面积分别为6123.40平方米和7885.38平方米，起拍价也不高，总计不过1.49亿元。