笔者认为鼓吹房地产市场没有泡沫的人应好好回归常识

　　自启动市场化改革以来，中国房地产价格一路上涨，绝大多数城市翻了番，甚至十数倍。事实上，无论从房价收入比看，还是从租售比看，抑或从消费结构看，都不难发现：房地产市场严重脱离市场基本面，一定意义上已成为投机客“击鼓传花”的游戏。但部分因为无知等，一部分房地产商和专家仍在鼓吹中国房地产市场没有泡沫。

　　成交须在限定系统内达到

　　究竟什么是泡沫呢？权威的《新帕尔格雷夫经济学大辞典》解释说：泡沫是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者—这些人一般是以买卖资产获取收益的投机者，对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。不能不说，这一解释切中某些要害，但仍没有揭示本质。

　　为方便讨论，不妨举个例子，手里面有个宝贝，自我认定的成本在五块钱，只要不低于五块钱，就可以卖，但越高当然越好，谁不图个多赚呢！现在面对黑压压的购买者，第一个报价，一块钱，不行；第二个报价，二块钱，不成—第五个报价，五块，嗯；第六个报价，还行—第N个报价，N块钱，再看看……购买者不断，报价越来越高，不知道他们有多少人，也不知道他们有多少钱。此情此景，宝贝永远也卖不出去。如果真要成交，必须设定一个时间，比如二十四小时内卖出，这样能够成交，二十四小时内的最高出价者得之；或是圈定一个人群，比如三十六个人内卖出，三十六人中的最高出价者得之。

　　这一个最简化也最简单的例子告诉人们，成交必须在限定系统内进行，如果系统无限开放的话，均衡永远也达不到。西方经济学在阐述价格理论时，隐含着限定系统的意思，但没有明确指出均衡价格只有在限定系统内才能达到，绝大多数专家学者更是稀里糊涂地忽视了这一个根本不能忽视的前提。

　　价格须适应限定系统内的多数人

　　在任意市场上，任意一个商人，都追求高价格，但他对高价格的追求并不是无节制的，他能且只能追求限定系统内的高价格，也就是特定人群中和特定时间内的高价格。更准确讲，任意一个商人在推出任意一个商品时，也都是针对特定人群和特定时间的，即所生产的商品在什么时间内卖给什么人。换句话说，一个商品有价格底线—那就是成本，也有价格上限。商品成本主要由生产决定，价格上限则由限定系统内能够也愿意为该商品支付的购买力决定。

　　价格上限很难确定一个具体的数目，但有一条可以肯定，大多数商品尤其特定人群个个必需的商品，价格上限不能够超过特定人群的最低购买力。即便该商品是一时稀缺，价格上限也不应该超过特定人群中的平均购买力。换句话说，一种商品的价格上限是特定人群中的多数人决定出来的，它必须适应多数人。

　　一部分人可能感到惊讶：怎么能把多数人决定搬定经济学上来？一个人或一桩事要在政治上被接受，必须通过多数人的投票决定，这是个政治常识。隔行不隔理，实质上，这也是经济学的道理，只不过经济学是在用另外的话语—即价格—进行表述而已，商品价格是由多数人通过购买力“投票”决定的，它必须适应限定系统内的多数人，而不是相反，限定系统内的多数人来适应它。市场经济是“群众路线”经济，就像“市场政治”是群众路线政治。

　　从成本到价格上限之间，就是价格的上涨空间，出售者能够在这个空间自由获利，自由其实是限定系统内的自由。越过价格上限，岂只是暴利了得，而就是泡沫，因为一个商品原本针对限定系统，是有边界的，而现在其价格却超过限定系统的价格上限，成了空中之物！

　　有些商品的确可以脱离大多数群众，比如古董字画之类的奢侈品，可以泡沫化，乃至空中飘扬，让人去追去捧。可住房是人民安居乐业的必需品，它能够空中飘吗？就中国房地产是否存在或是将出现泡沫问题，曾有开发商表示：“户均拥有住宅超过1∶1的时候才可能出现泡沫，中国现在还差得很远，大概只有0.7，所以中国还有很长的一段发展时间，在连续几十年的发展过程中都不可能出现泡沫。”这是典型的教条思维！不需要搬弄数据，也不需要对比中外，一个常识明摆着：中国房价已严重脱离大多数的群众。几年前，中国社科院发布的《2011年度中国社会综合状况数据报告》显示，40%的中国城市和农村居民称买不起房。这应该是保守的估计，实际情况可能严重得多。与此相应，2014年5月中旬，前瑞银首席经济学家乔治·马格纳斯援引一篇投资银行报告称，中国最富有的1%的人口，拥有全国大约1/3的房产。

　　泡沫就是价格水平脱离多数群众

　　部分人士老是用所谓刚性需求来抵挡对中国房地产市场泡沫论的怀疑和批判，不否认快速城市化形成的住房刚需巨大，但哪一种商品不是刚需巨大？为什么别的刚需能被市场轻易消化和满足，唯独住房就不可能？中国是拥有13亿人口的第一人口大国，而且中国人一向勤劳，再加上中国人对财富的强烈进取心—被认为在世界各大民族中不亚于犹太人—如今更是乘市场经济之长风，几乎所有商品在中国都可以产能过剩。拿作为建筑主要材料的水泥来讲，据美国地质调查局和中国国家统计局的历史数据，中国2011年和2012年两年内的水泥产量就超过美国在整个20世纪的水泥产量，近乎以一挡百。那房地产作为商品为什么就不能过剩呢？

　　不得不提的是，自住房市场化改革以来，国家通过政策支持，更加上银行通过按揭透支海量资源，房地产业生产效率理应更高，产能过剩实在自然不过，不过剩才是怪事。土地稀缺倒是个硬性约束，可住房的高空发展及“上有政策，下有对策”的运作不都可保轻松跃过土地瓶颈吗？凡此种种，完全可大胆假设：中国住房已大大饱和，甚至过剩！

　　稍有市场常识的人都知道，商品生产必须从客户需求和购买力出发。可在中国房地产市场，为什么最广大的中低收入群体的住房需求，市场不能满足，甚至根本不予置问（认为应该由政府保障以解决）呢？设想一下，某房地产商到某国开发房地产，可该国绝大部分国民根本买不起他开发的房子，他在干什么呢？他又要干什么呢？他为什么要干呢？笔者认为鼓吹房地产市场没有泡沫的人应好好回归常识！