种种迹象表明，我国利用外资的态度再次发生转变。近期，商务部将一份关于稳定外商投资的建议书提交国务院，内容包括对外商投资中国房地产业放松管制，对外商投资房地产企业外汇登记手续进行简化和适当放宽。在目前楼市特殊时期，是否该给外资好脸色看，存在较大争议。

     笔者认为，应具体问题具体分析，对外资也该区别对态。对于喜欢在房地产销售市场兴风作浪的海外热钱，应继续限制，防范新一轮房价泡沫的生成；对于在房地产开发领域进行长线投资的境外资本，应进行松绑，鼓励其增加投资，既能拉动经济增长，又可缓解楼市供不应求的紧张态势，一举两得。

     回顾我们外资利用政策，可谓一波三折。改革开放以来，对外资“求贤若渴”，直到2006年，凯雷收购徐工一案掀起舆论狂潮，引发民众及政府对于外资低价收购国家优质资产、甚至垄断部分行业的忧虑。结果，凯雷没能如愿，我国利用外资政策出现拐点。房地产业亦如此，当年7月《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（“171号文”）出台，随后又在审批、结汇、贷款发债等方面严格限制，商务部2007版《外商投资产业指导目录》，对于外商投资房地产一律加以“严格限制”。

     彼时，中国经济偏热，大家对曾经为我国经济增长出过力的外资，有点“卸磨杀驴”的味道，当然这头“驴”越来越不服教，动辄踢人。眼下，在世界经济危机和国内经济低迷的形势下，FDI（外商直接投资）已经连续7个月下降，于是政府再次意识到其我国经济增长的重要性，意欲重新拉拢其为中国经济“拉磨”。

     至于房地产业，近些年外资所占比重一直不大，在全国房地产开发资金来源中的占比仅为1-2%。然而，饥不择食，在经济“保八”困难重重的情况下，多来点外资总比流出点好。今年1-5月，在全社会固定资产投资增幅高达32.9%，而房地产投资增速只有可怜的6.9%。因此，对于外资进入开发环节，通过拿地进行投资，有必要在政策上“黄灯”转“绿灯”。

     实际上，十几年来，进入内地房地产业的外资以开发型居多。1990年代中期前后，许多大城市面临城市改造和城市升级的需求，在政府又缺钱少经验的历史条件下，纷纷向外资地产商伸出“橄榄枝”，于是一批量地产商陆续进入。比如香港的长江实业、新世界、新鸿基、恒基兆业，新加坡的凯德置地、嘉德置地、仁恒置地，台湾的汤臣集团等。虽然他们也曾干过囤地等坏事，然而总体来说利远大于弊，为内地房地产业的发展带来了资金，以及先进的技术、经营理念和管理经验。在很多一二线城市，地标建筑、顶级楼盘，多是这些地产商的作品。

     直到今天，在高端物业市场，国内的开发商仍需向境外地产巨头学习，没有理由自我感觉良好，更不宜对他们关闭在我们地盘上“赚钱”的大门。近几年有种声音，说是外资地产商往往占有优质的土地资源，可能会形成垄断。这是一种相当无知的观点，由于房地产具有鲜明的区域特性，不可能形成类似零售业中沃尔玛、家乐福、麦德龙等外资垄断格局。

     因此，对于想要在内地长线开发的外资，我们应笑脸相迎，吹政策暖风。然而，需要警慎的是海外热钱。2004年以来，海外基金突然对收购现成物业产生兴趣，以上海、北京等一线城市为主，大量投资高端商办类和住宅物业。比如，2006年外资在沪收购总量达73.56万平方米，收购案例数量同比2005年剧增233%。从资金来源看，美国占据了近六成。这些欧美资本的组成复杂（房地产基金、私募股权基金、REITS、风投等），以获取丰厚回报为目的，多属中短线操作。上海已出现多个持有两年即转手的案例。

     海外热钱进入楼市后，很容易炒高房价，对于房地产业的健康发展并无多大益处。“171号文”出台后，这类游资受到抑制，比如在上海商品房成交中，其所占比重由高峰时的8%左右，降为3%左右，今年5月份仅有1%多点。2008年9月华尔街后院失火后，部分外资急于回大本营救火，谋求抛售在华物业。直到现在，仍可看到摩根士丹利在散卖一在沪豪宅，雷曼兄弟五折出售一在沪商厦。

     值得担心的是眼下，楼市反弹已由刚需主导，演变成了投资投机带头。在以温州炒房团为代表的国内游资汹涌入市背景下，境外资本亦春心难耐，比如近期在上海热销高端楼盘中，港台客身影频频，欧美华侨亦有现形。一线城市房价泡沫原本就未挤净，按目前房价上涨之势，2007年的非理性繁荣必然重现。所以说，对于想要在销售市场“混水摸鱼”的外资基金和散户，“171号文”的限制不可轻易放松。