除了普通住宅忙促销，北京的高端项目（均价4万以上）也急着在打营销战。

    记者日前从走访的几家高端楼盘处了解到，近期高端楼盘签约率走低，为招揽客户，纷纷打响营销战，有的别墅项目更是通过推出低总价的平层，变相降价来吸引眼球，同时，各种宣传促销活动也五花八门。

    位于朝阳区东北五环外中央别墅区孙河版块的原著花园（龙湖·双珑原著(楼盘资料) ），5月11日重磅推出了208平方米、总价680万元的平墅，折合单价仅为3.3万元/平方米，而记者从北京市住建委网站该项目楼盘表中查询到，目前在售的一208平米的户型，去年6月拿到预售证时的价格为4.4万元/平方米，相当于同一产品价格降了25%，而前期别墅项目均价为9万元/平方米。

    为了应对龙湖的降价行为，同样位于中央别墅区孙河版块的泰禾坊巷家园（泰禾·北京院子），也于5月18日推出了总价650万元起的精装平墅，比龙湖更低。而1月份一期销售的独院、联排别墅产品，总价是2500万起。目前电商团购“平墅10万抵25万，别墅20万抵50万”的优惠活动。

    回顾孙河板块的三块地价，龙湖2012年9月拿地时楼面地价是2万元/平方米，2013年1月泰禾拿的地块楼面地价为2.8万元/平方米，而到了2013年7月中粮拿附近地块时，楼面地价已经涨到了近5万元/平方米。当前，龙湖和泰禾新推的产品价格明显低于中粮的地价。

    记者了解到，包括润西山苑、华润公元九里(楼盘资料 业主论坛) 、海梓府在内的多个改善型的高端项目也有不同程度的降价促销，海梓府更是推出了2.88万元/平方米起的特价房，比之前3.5万元/平方米的均价下调17%。

    高端产品降价促销的背后是巨大的去化压力。记者根据北京市住建委网站房产交易信息计算，已经开盘一年的龙湖·双珑原著，目前的签约率不到50%。

    今年初开盘的泰禾·北京院子签约率为17%。鸿坤·林语墅(楼盘资料) 3月开盘的13栋楼目前的签约率为26%。

    另外，西五环外门头沟区域的3个别墅项目销售更不理想，长安丽景家园5月份开盘以来，一套也没卖出去。西山艺境(楼盘资料)嘉园5月开盘的96套仅签约3套；润西山苑4月开盘的140套别墅，签约了19套，签约率仅一成。

    除了传统的促销活动，5月集中入市的11个别墅项目的营销活动开始推陈出新，诸如生态采摘、娱乐嘉年华、家庭DIY、爬山骑行比赛等家庭型的营销活动不断推出，更有一些项目甚至突破传统的利用自有展示场地的营销手法，通过大型推广活动实现集客目的。

    在刚过去的端午节，地处西北六环西山板块的香江别墅项目就进行了以“寻"香"海淀北，万枚香包献京城”的主题活动，在海淀区的五道口、中关村等地由身着汉服的美丽少女向行人赠送了万枚端午香包。

    业内人士认为，尽管目前高端项目去化并不理想，但是改善性需求将是未来市场主力，高端市场仍长期被看好。高端项目拿地贵，成本高，融资成本财务成本均比刚需产品更高，更需要快速回笼资金，当前市场环境下，降价是最见效的方式。